中国房地产市场应从量向质转变

    进入2013年以来，随着上一阶段调控政策影响力的弱化，中国房地产市场再次陷入新一轮的爆发性增长，并再次引起多方讨论，“泡沫论”、“供需论”不绝于耳。在“国五条”调控新政出台后，房地产市场将会是怎样的发展态势，房价的走势又怎样，究竟是什么在支撑着房价的高涨，造成这种现象的原因是什么……对此，多位相关人士在由国务院发展研究中心主办的“中国发展高层论坛2013年会”进行了讨论。

    投资性需求造成“供不应求”

    对于是否因土地的供给不足而造成了高房价，国土资源部副部长胡存智表示，我国近年来土地供应量对满足城镇化和住宅市场的需求是足够的，市场表现为供不应求的主要原因是投资性需求高涨。

    胡存智指出，从近八年我国住房用地供应数据来看，如果按照容积率1.5计算，可以建出的住房面积达到84.36亿平方米，如果按照人均30平方米的标准计算，可以满足2.82亿新增城市人口的住房需求。但值得注意的是，同期进入城镇的人口只有1.67亿人，虽然有地区间的差异性、房屋套型的变化等方面的问题，但总的看来供地充分。

    对此，瑞安集团主席罗康瑞表示，现在中国房地产业的高房价有可能有一部分是政府的不确定行为造成的，比如说土地供给的计划能否早一些透露，包括银行贷款的政策能够保持相对的稳定。

    罗康瑞指出，过去国内在供地指引等方面做得不足。在住房以及土地的供应方面，应更透明化，更加明晰。在土地供应量、供应地区、土地用途等方面，给出清晰的导向，使消费者了解未来的供应情况，这样就不会没有方向地乱买房产，也不会与市场脱节。

    胡存智对此表示，现阶段我国已实行公开透明的土地供应引导。例如国土部规定地方必须在3月份最迟4月份公布全年供地计划，并标明供地用途等。因此，大家可以参考供应计划以考虑各项投资计划，起引导性作用。特别是2013年土地供应方面，要与前五年土地供应保持均衡，这意味着，如果低于这个平均值、供应减少要尽量保证达到这个平均值，如果高于这个平均值，则需要适当的收缩数量，以维护未来房地产市场供应的稳定。

    但是，为什么供过于求的土地供应量，表现出来的情况却是供不应求？胡存智指出，我们有足够的数据证明，之前的供应对满足城镇化和住宅市场的需求是足够的，如果按照每年的城市化率进城的人口量来说，每年的土地供应量是供过于求的。

    “主要原因还是在于投资性需求过于旺盛，在居住需求已经得到满足的情况下，投资性需求觉得供不应求，因此表现为供不应求。”胡存智指出，投资性需求是我国房价上涨的主要原因。

    《英才》杂志社社长宋立新总结道，现阶段并不是刚需问题，而是刚需的集中和投资的驱动推动了房价的上涨。另外，从用地方面，虽然供给充足，但也有部分囤地现象。

    胡存智表示，的确有部分开发商会囤地，但这并不是主流。因为，土地与资金，只有流动才能增值，因此，不会有人主动恶意囤地。

    “所以今年土地供应中有三条要求，一是增加增量，二要尽快释放存量，三是盘活闲置土地。”胡存智表示，国土部建立了大企业大地块尽快开工建设向市场提供的监察制度，使已经拿到手的地尽快释放，另外对于多年闲置土地制定政策，尽早开工。

    胡存智同时指出，国土部正在对广东、重庆等地进行集体建设用地流转进行试点，使集体土地能够在产权建设以及流转规则上逐步建立起规矩，逐步实现“同地同权、同地同价”，弥补土地市场供应。

    中国房地产市场应从量向质转变

    “2012年房地产市场呈现前低、中升、后翘的趋势”。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，中国住房最短缺的时间已经过去，未来应从量向质转变。

    任兴洲表示，国研中心根据第六次(2010)人口普查数据和相关数据推算，到2010年这些年来积累存量住房全中国是179亿平方米，2.2亿套的住房，从总量而言，按照2010年的常住人口的家庭户来算，达到了户均1.02套住房，但从成套住房来看，包括厕所厨房的是户均0.73套。

    “这样的情况到2015年‘十二五’以后，户均城镇家庭户会达到1.08套，全世界的经验达到这样的水平以后，住房市场的峰值就到来了，该往下走了。这是从中国现在的整体情况来考虑。”任兴洲说。

    “这说明我国已有大量存量房，中国住房最短缺的时间已经过去。”任兴洲指出，下一步我国房地产除了不断建房子的数量型发展以外，更重要的是要向提高质量发展。例如，应该从一线和二三线城市的结构的问题角度看中国市场整体的存量和未来的发展。

    对此，高富诺集团董事长莱斯利·诺克斯表示，现阶段中国面临的挑战是如何保证建筑质量，让建筑物可以长期存在。

    莱斯利指出，房地产行业的确具有较高吸引力，但是由于房地产市场是长期的市场，因此，我们不能仅根据当前的短期趋势做出建房决定，而是参照可持续的发展模式，在宜居、适合发展的城市进行发展。另一方面，我们在满足当前需求的同时，还应保证质量，让它可以长期存在，从而实现持续的增值和价值回报。

    “例如国内也有很多人在香港、东京等地买房，中国买家很看重质量，他们在海外买房是买好的房子，以实现长期的保值增值，我想在国内也是一样的需求。”莱斯利说。

    房地产市场的后“调控时代”

    利用金融政策针对性调控

    对于房地产市场调控，任兴洲指出，我国房地产市场出现分化。“如果说十年前各个地方都缺房子的话，到现在为止，一线、二线和三四线的城市出现了分化的状况，北上广深可能还缺房子，但是有一些三四线的城市并不缺房子了。”

    任兴洲表示，未来可能会有更多鄂尔多斯、温州逐步暴露出来。因此，在调控政策方面，应考虑中国现在的状况。“一线城市有它的问题和特殊性，三四线城市有它的问题，调控需要更加的细致，一刀切措施可能不太适合了。我们应该有针对性地去进行房地产调控和所谓的社会管理。”

    对于“国五条”后的市场轨迹，任兴洲指出，2013年房地产市场走势主要取决于调控政策和金融政策两大因素。“在‘国五条’及‘细则出台’出台后，3月二手房市场交易量井喷，因此，未来市场将和各地实施细则有关，二手房交易量或会直线萎缩，直至影响新房交易。”

    对于房地产市场影响较大的除调控政策外，便是金融政策。货币发行量以及贷款的松紧与优惠程度决定着市场走势。如果今年货币量宽松，信贷放宽，再加上政策较为优惠，即使限购等调控政策趋严，房价也将继续上行。但如果信贷收紧，特别是二套房以上的信贷政策收紧，将会对市场产生较大影响。“在我们研究中发现，金融政策对家庭住房购买力影响最大，因此，在金融政策变化时，应采取对冲式方式，例如一面降低利率，另一面就应提高首付，这样进行对冲，不至于金融政策变化对房地产市场产生过大的影响。”

    强调差异性、降低税负

    “现阶段房价上涨比较快的地区，只是一线城市和部分省会城市，全国绝大部分城市市场比较平稳。”绿地集团董事长张玉良表示，我们必须注意到，在加速城市化阶段，经济快速增长促使至少在未来十年市场会有较大空间。但是，由于一线城市和部分省会城市人口短时间集聚，导致大城市病等综合性问题。

    与此同时，在城镇化的背景下，我国一线城市较强物产增值驱动的存在，是整体形成的，这也是造成一线房价不断高涨的主要原因。

    因此，在未来调控过程中，应强调更大的差异性，从人口导入、导出流向、聚集度等方面决定是否需要限制。而对特大型城市应合理规划城市布局，控制房价，另外应减轻交易环节的综合税负。“税收在开发企业中，占房价20%左右，因此，在供不应求的城市，客观上负担会转嫁于消费者，再加上土地供应中的税负，负担则更重。”张玉良说。

    除此之外，在国际金融政策大环境下，应加强货币的供应量和国内的综合作用。

    应从第三套房开始征不动产调节税

    胡存智指出，未来房地产市场在保证充足供应量的前提下，调控政策应适时将行政手段转化为经济手段。“行政手段调控虽然显效快，但是副作用也大，执行起来是有困难的。”

    “调控应有精确的针对性。”胡存智认为，房地产是相对独立的，或者是相对隔离的区域性市场，不同的城市间差别较大，例如房价、住房供应量、保障房数量等方面均有较大差异，因此调控政策要有差别化，具有精确的针对性。“就像我说的，一些三四线城市可能还要培养、培育房地产市场，一线城市可能过热，必须抑制。”

    除此之外，胡存智表示，应调整房地产税收，把投资、投机性需求引导到两套房之内，从而使第三套房及以上的房子失去过多的投资价值，利用保有环节不动产调节税使现在供不应求的局面能够得到扭转，使大量的存量房，逐步进入到供应环节，增加市场供应量，这样的市场是稳定且可持续发展的。

    “在税收环节上，国土部门认为在减少流通环节税费，增加两套房以上的保有环节税费的基础上，把相关资金用于首次置业或租赁房屋人员，使房地产市场在行政手段管理外，也能健康有序的发展。”胡存智说。

    营造具有归属感的保障房社区

    莱斯利表示，在中国有20%到25%的住房是经济适用房。因此，应在保证房屋质量的前提下，鼓励不同城市的经适房拥有者进行自由交换，加大流动性。

    另外，应同时营造一种归属感和社区感，“如果这一点可以做得很好的话，就可以使人们在拥有物业之后，不仅是可以住房，即使在当地租房的人也会产生强烈的归属感，这样可以降低犯罪率，降低反社会行为发生的几率，使人们认识到不一定非要买房才能有这种感受。”莱斯利说。