原标题：北京房产税如何吸取国内外的经验教训
作者：宏皓
据媒体报道，北京财税部门人士称北京房产税试点方案已经上报到国务院相关部门，给予人均24平方米免税住房面积。随后北京市地方税务局31日早间在官方微博对该消息辟谣。无论是否属实，未来房地产调控大方向都是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”等行政手段。现在更多人关注的是房产税的征收模式。房产税要推广至全国，仍面临着向何种住房征收、税率如何设置、如何在抑投资的同时促刚需等一系列亟待解决的难题。
房产税试点两年试出了真问题
房产税自2011年1月28日开始试点，虽已过去两年，但进展缓慢，仅仅停留在重庆和上海这两个最初的试点城市。笔者以为，在房产税扩大试点之前，应厘清沪渝两地这两年试点的经验与教训，然后，慢慢推行。
首先，对房价上涨抑制作用不明显。以重庆为例，房产税试点方案已经调整过两次，征税起点相应地上调过两次，但也仅限于此，征收范围也没有扩大，仅限于主城9区的存量独栋商品住宅。今年1月1日起，重庆高档住房应税价格开始执行新标准，由去年的12152元/平方米提高为12779元/平方米，也就是说，房产税起征点较去年提高了627元/平方米。而2011年刚刚开始试点征收房产税时，重庆高档住房的应税价格为9941元/平方米。两年间，房产税起征点上调了2838元/平方米。房产税起征点的提高，反映了房地产市场住宅价格的攀升。
其次，房产税不能填补土地出让金的下滑。虽然，房产税的征收可以为地方政府提供稳定的财政收入来源，使地方税收体系得到重大推进，但是，对于我国地方政府尤其是经济欠发达地方多年累积形成的土地财政而言，房产税的增收部分远不能补充土地出让金的下滑。上海市财政局预计，假若按2011年房产税征收金额计算，2012年的房产税收入大约在60亿元以内。虽然同比增幅明显，但土地出让金下滑带来的财政上的“捉襟见肘”，是房产税收入无力扭转的。2012年上海土地总出让金额为954.42亿元，同比减少19.6%，这是3年来首次跌破千亿元。
香港经验对内地楼市调控提供了重要启示
在我国香港特区，针对住宅炒作征收额外印花税，在打击炒房、稳定房地产市场上已取得积极成效。香港的经验对内地楼市下一步调控的税收政策选择提供了重要启示。
内地与香港在几乎相同的时间开始调控房地产市场。内地于2009年11月开始逐步对房地产市场开始从紧调控，香港则是在2009年10月末开始推出调控措施。内容上也有许多相似之处，如增加供应、增加住宅销售透明度、收紧房地产信贷等。但增加供应的措施受制于住房建设周期，短期内难以见效;紧缩信贷的效果则被流动性充裕、低利率、房地产企业融资多样化所抵消。因此，两地调控措施均未完全达到预期目标，楼价仍然稳步上扬。
在此背景下，内地的主要城市于2010年10月起陆续推出了对商品房的限购政策;香港则于2010年11月推出了直接针对炒房的额外印花税政策。主要内容包括：对住宅交易在原有最高4.25%的从价印花税基础上，征收“额外印花税”，额外印花税分三级税率，根据住宅购买后交易期限的不同，征收不同的印花税;取消所有住宅交易延迟缴交印花税的安排。政策出台后，精准打击了炒家，住宅短炒大为收敛;住宅市场及时降温，交易量大幅下滑;房价上涨趋势受到明显遏制。
房产交易税在遏制投机方面优于房产保有环节税
房地产市场调控经验教训表明，调控要有成效，一套目标明确、规则透明、大众认可的市场化、长期化的调控机制必不可少。建立这样一套调控机制，需要加快推进房产税的立法。香港特区的实践证明，房产交易税在遏制投机方面的作用优于房产保有环节税。
因此，在立法中应重点考虑通过房产交易税调控房地产市场。通过房产交易税调控房地产市场，相比征收房产税更易操作，且效果明确。同时，从长远计，可以考虑取消70年(还有不少地方时50年甚至40年的产权)的住房产权限制，给予住户永久住房产权，这就能使社会各阶层更容易接受房产税改革，减少改革带来的冲击和负面影响，让改革更为顺畅。
房产税扩大试点意义重大，一旦推开，意味着以经济手段为主的房地产调控政策将走向前台，在承接“限”字令的行政手段之余，为后续房地产市场调控做铺垫。因此房产税在真正扩容前一定要把推行机制、法理、可能存在的重复征收、税基等问题解决好。
国外如何征房产税
房地产税是国外地方财政的主要来源，占地方财政收入的70%左右，美国为75%，世界最穷的国家肯尼亚也占到69%。房地产税除了为地方财政提供充足的资金外，还有一个重要的职能，就是平稳房价，减少资源浪费和环境污染，所以，人们也把房地产税叫“生态税”。
由于房地产泡沫诱导人们把超量资本投入到不能再产出消费品的房子上，这就限制了对其他生产领域的资本投资，这对一个国家乃至全球经济是巨大的潜在威胁。为此，为了防止资本过多地向房地产市场流动，对房地产征税是市场经济体中控制房价、确保经济健康发展的唯一可行的手段。
房地产税，实际上是房产税和地产税的合并叫法。从其产生和国际惯例看，房产税与承载房屋的土地所有权无关。如果土地私有，则对土地和房屋分别征税，这时就叫房地产税；如果土地国有，则只对房屋征税，这时就叫房产税。
房地产税是财产税的一种，属于从价税，也就是说，是按照房地产的价值征税。房地产的价值有的国家按房地产交易时的价格征收，但每隔几年就要重新评估；有的国家则每年按照房地产的市价征收。比如，一所房子价值100万元，房地产税的税率为2%，那每年就应该纳税2万元。
作者简介：
宏皓，原名：章强。著名金融学家﹑融资专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、政府、上市公司金融顾问，中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。
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