香港特区行政长官梁振英在施政报告中明确表示，保证中长期土地供应充足，并将继续限制外来买家及投资需求。香港立法会建筑、测量及都市规划界议员谢伟铨接受中国证券报记者采访时认为，土地供应不足、按揭利率不高等因素造成香港楼市房价居高不下。未来若房价出现持续大幅上涨，港府或考虑通过提高税率、增加“按揭税”等措施来强化调控。
“买家印花税”或微调
中国证券报：推动香港房价快速上涨的因素有哪些？
谢伟铨：从供求方面看，首先，香港土地供应不够。过去五年，香港房屋供应不到1万个单元，房屋供应量非常有限。其次，香港按揭利率处于较低水平，贷款相对容易，形成的购房需求也比较旺盛。如果购房者在参考租金比和目前的按揭利率之后，租房成本超过购房成本，很大程度上就会增加需求。另一方面，香港属于外向型经济，许多外来人口包括内地和国外移民近几年都选择在香港购房，一定程度上推高了房价。如果大量购房者涌入香港，对楼市影响将非常大。很多豪宅项目中约占50%的购房者都是内地购房者，而普通类型的住宅项目，内地购房者的比例也高达20%。
中国证券报：香港政府为抑制房价持续上涨推出很多调控政策，比如“买家印花税”等，这些政策产生了哪些实际效果？
谢伟铨：“买家印花税”政策是要求所有非香港永久性居民、所有公司在港购买住宅，都需要支付相当于房价15%的买家印花税。这项政策主要是管理楼市的购房需求，通过增加税收来增加香港的购房成本，抑制一部分非本地购房者的需求。从成交量上看，这项政策的效果非常明显，和往年高峰期相比，成交量下降接近50%。与此同时，对一些以公司名义的购房需求也会产生很大影响。
当然，在考虑平衡一部分本地房地产公司和本地购房者的利益时，针对这项政策也会考虑做相应的法律上的调整。目前，有关部门已经成立小组研究基于该项政策下对符合某些条件的购房需求，考虑免除或返还这部分税项。比如，本地房地产公司收购房地产用于重建、增加房屋供应等情况，可能会考虑免除“买家印花税”。当然，在做这方面修正的同时，也需要听取各方面意见，防止法律的修改造成投机进入，利用这方面的漏洞重新炒高房价。现在，相关部门针对“买家印花税”政策的修改仍处于草拟阶段。
中国证券报：目前香港楼市的情况如何？
谢伟铨：目前来看，香港短期内增加供应很难，所以现在香港楼市价格仍未产生大的松动。由于政策实施需要一定时间，近期房价很难有大的调整。短期增加供应，这是治本问题。同时，从中期看，利率提高等方面的政策也会影响楼市预期。随着建设进程的推进和土地供应量增加，楼市供给也会相应增加。目前在提供土地供应量方面，香港政府主要通过改变土地用途、增加密度或容积率等方式来解决香港的房屋问题。从更长远的角度看，政府可能通过填海等方案增加土地供应。
调控措施尚存后手
中国证券报：香港楼市调控政策出台已经有一段时期，但房屋成交量仍有部分回升，是否意味着政策的效果并不明显，政策力度还不够？
谢伟铨：在市场管理方面，用税收来影响楼市成交量是房屋政策的主要用意，但香港在购房资金往来方面没有限制，很多人在香港有购房需求。尽管房价居高不下，需要平衡，但是如果购房者依然看好香港楼市，预期仍会上涨。在增加税收的背景下，这部分购房者仍然会选择进入楼市。而成交量有些提升，可能是消化了“买家印花税”等政策的初期影响。
总体来看，政策实施的力度较好，但往后如果房价涨幅过高，那么香港政府调控的力度会加强。第一，税费税率可能再提高；第二，在按揭贷款方面，考虑减少提供规模，或针对部分购房者提高按揭利率水平。如果未来楼市调控没有达到预期，就有可能通过上述手段来加强。目前，香港财政司已经提到了这方面的问题，考虑通过增加类似“按揭税”等税项来加强调控。现在整个楼市波动的幅度较小，大概处于1%或2%的幅度，变化不大，这说明政策需要一定的时间作用到市场。
中国证券报：香港楼市最理想的状态是什么？
谢伟铨：施政报告中可以看到，按照港府推出的房屋政策，在增加供应方面还是比较有把握。在我看来，香港楼市最理想的状态就是保持平稳，楼市大幅度下跌的可能性不大。价格要求不上涨，同时下跌的幅度也不要太大。如果下跌的幅度过大，影响会比较大。房价小幅调整3%到5%，这是最好的状态。同时，要争取时间增加房屋供应，达到供求平衡。
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