黄人天：调控政策对冲货币宽松决定今年房价

    笔者在去年年中即提出房价整体会低速小涨，而不会高速大涨，事实也确实如此。这必须从宏观经济政策角度来分析这个问题。

    现在我国政府追求的不是过去那种两位数的超高速增长，而是可持续的较快增长，这是由金融危机以来的国际国内宏观经济条件决定的，欧美经济陷入困境带来外需下降，而国内物价、工资上涨带来中国出口商品竞争力下降，外贸发展速度减慢，2012年2月甚至出现314.9亿美元贸易逆差。

    出口和房价是如何搭上关系的？

    我国加入WTO以后，廉价劳动力优势和国际贸易空间的打开相结合，形成了出口创汇的强大有效生产力。随着外贸顺差的飙升，大量货币财富涌入国门，将中国经济整体带活。贸易顺差通过外汇占款变成人民币，而这些巨量人民币不可能在实体经济当中完全找得到出路，因为我国的实体经济已经号称世界工厂，于是产生了大量的剩余资本。剩余资本要寻找保值增值的出路，而房地产作为一种长期看涨的商品，具有保值增值的属性，所以被剩余资本所青睐。

    在剩余资本的支持下，金融业全面介入房地产业，促成房地产业供需两旺，房价大涨，然后房地产业又进一步带动跟它关联的数十个产业高速增长，所以我国经济就出现了貌似以房地产业为龙头的经济奇迹，实际上经济奇迹的根源在于出口。

    而今，如果再没有金融危机之前那种长期高速增长的外贸顺差，就不可能再度支撑国内经济长期两位数增长。

    如果不明智地继续利用财政货币政策刺激追求超高速增长，必然陷入泡沫经济的泥潭，最终像日本一样泡沫破裂，迎来长期经济衰退。2008年金融危机之后的4万亿经济刺激计划成功地维护了社会稳定，但也因为用药过猛而成为一次泡沫经济的实验，结果引发通货膨胀，房价也在暴涨之中严重脱离国民收入水平。

    我国政府显然吸取了国内外的经验教训，力求走可持续发展的道路，2010年4月开始的房地产宏观调控，宗旨是整体压低生产要素价格水平，使国民经济恢复有竞争力的健康状态，为此不惜降低对经济增长率的要求。所以，任何人都不要幻想政策会像以前一样全面放松，针对投资投机需求的限购限贷将会延续。

    然而，随着美国QE3QE4，世界各国都在货币宽松，货币战争已经打响，日本安倍晋三新政府的印钞机更是来势汹汹，我国不可能长期实行相对保守的货币政策，今年应该会在一定程度上加大货币宽松力度，以维持汇率稳定，不然我国出口将前景不妙。而在泡沫未破的宏观经济环境中，只要货币持续宽松，房价必然会有一定幅度上涨。

    由于房地产业关联国民经济众多产业，而经济活动的特征通常是追涨杀跌，因此房价适度上涨有利于刺激宏观经济。但如果房价上涨过快，就会扭曲市场的经济资源配置功能，引诱过量资本涌入房地产业和其后盾金融业，国民经济将陷入金融泡沫泥潭。因此，我国政府会盯着房价，一旦房价有失控趋势，调控政策一定还会加码。政府就是要用调控政策来对冲货币宽松的风险，这将决定今年我国房价的走向。