保障房建设仍存难题
中国房地产学会副会长陈国强分析，调控政策的初衷是限制楼盘均价，但实际上只是推迟了高价楼盘的开盘时间，打乱了新房上市的节奏，致使当地出现新盘供应不足的状况。今年“国五条”20%个税推出后，减少了二手房的上市量和成交量，市场因供给不足出现“量跌价涨”的怪圈。
另外，由于各项调控政策都在试水初期，效果也难以达到预期。如房产税，目前试点城市只针对新购置的住房征收，并未对投资客已持有的多套住宅下手。陈国强表示，如果未来仍然只涉及“增量”而不触动“存量”，或税率税基无明显的上升，那么短期内对房价的影响比较有限。
在抑制投机性需求方面，采取了征收个人所得税、调高按揭成数、加息等措施。陈宝存则认为，在相关交易环节加大征税力度，表面上在一定程度内抑制了炒房，实际上却是阻止了房源的流通和房地产市场的配置，不少卖主将税收成本转嫁到买主头上，最终又刺激了房价的上升。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉则向《每日经济新闻》记者表示，我国楼市发展体系不完善，监管不到位等加剧了房价调控的难度。另一方面，财富效应过度集中于楼市，投资与刚性需求结合在一起，更加导致调控难以发挥实质性作用。
保障房缺失一直以来都被视为房价不断攀升的原因之一。中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌曾尖锐地指出：“保障房的问题有五个：谁投资、谁建造、怎么建、保障谁、怎么管，现在还没有搞清楚，光是把任务定出来了。”
2010年，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出，当年完成建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，共计580万套的目标，最终完成情况大打折扣，根据国土资源部发布2010年全国住房用地供应计划执行情况公告显示，保障性住房(经济适用房和廉租房)用地完成计划的65.2%；棚改房用地完成计划的40.2%。
2011年，国家对于保障房建设的规模要求进一步扩大，“十二五”期间计划建设各类保障性住房和棚户区改造住房3600万套，其中2011年新开工建设1000万套。
财政部曾在《廉租住房保障资金管理办法》中明确指出，2008年起，土地出让净收益资金中将有不低于10%的比例用于廉租住房保障。而公开信息显示，2012年，全国保障性安居工程财政支出3800.43亿元中，来自土地出让收益支出的仅为593.01亿元，对比1.95万亿元的当年全国300个城市土地出让金，用于保障性住房的土地出让金占比仅为3.04%，远远未达到10%的标准。
近几年由于大面积的保障房建设，带来的是财政投入资金和住房用地的压力不断增大。以深圳为例，2012年新开工保障房7.3万套，建设资金总需求140多亿元，而统计的资金缺口高达110亿元。为了筹资，政府推进企业利用自有用地、城市更新用地等存量土地建设保障性住房并用企业集资、商品房配建保障房等方式解决资金和土地问题。
陈宝存认为，这些保障房数量是上去了，但是也存在一些问题。首先各类职工集资建房与普通老百姓关系不大；其次目前大量的保障房是开发商在建商品房时配建的。保障房建设由开发商完成，建得越多，商品房成本越高。反过来老百姓对房价预期提高，最后保障房、商品房都会涨价。
多因素助推一线城市房价
近期，由中国金融四十人论坛课题组完成的《土地制度改革与新型城镇化》报告提出多种土地改革方案，包括改革土地招投标拍卖制度为零地价或低成本价供地、地方政府的卖地收入归中央、政府不再参与基础建设、公共设施以外的土地征收、出让过程等。
但对于此方案，很多业内人士并不买账，认为方案过于理想化。张宏伟认为，减少土地收入后，地方政府财政收入将大幅减少，在找到新的可替代“盈利”模式之前，这种财政结构很难改变。陈宝存也表示，城镇化过程中，土地出让金存在是必要的。它是政府治理土地的资金来源，另外，目前的保障房建设、教育、水利水电等都要要从土地出让金中拿出，“零地价”是不合理的。
未来房价如何？张宏伟认为，一线城市供需面紧张，未来房价上涨是必然的。
根据中原地产研究中心统计数据显示，全国主要的一二线城市中，截至6月初的库存为171.73万套，相比年初的180万套减少了5%，四个一线城市的住宅库存也从年初的22.7万套减少到19.98万套。
同策咨询数据显示，今年一季度一线城市商品住宅的供求比平均值为0.63，巨大的市场需求，加上供应有限，使得一线城市住宅市场陷入供不应求的局面，出清周期持续下降。
张宏伟表示，目前所有的调控政策更侧重于打击投机性需求和完善整个征税体系。只要投资性需求不过多地干扰房地产市场，房价的涨跌还是取决于市场需求。陈宝存亦表示，城镇化过程中，刚需导致房价上涨是一个趋势，但必须严格控制涨幅。
“高房价有利穷人”论缺乏起码温度
◎邓海建
楼市永远是个不断“见证奇迹”的地方。奇迹不仅有价格，还有宏论。6月8日，独立经济学家、北京大学汇丰商学院教授金岩石接受媒体采访时称，“如何建立合理的住房体系？就应该让豪宅卖出天价，然后政府有钱了，就能给穷人建保障房。高房价不是为了让富人发财，而是让穷人能住上房子。”6月17日，《人民日报》针对此说法刊文称，高房价竟然成为有利于穷人住上房子的借口，实属奇谈怪论。
这几天，网民将“高房价有利穷人”形容为“流氓强暴有利于良民提高战斗力”。被誉为“索罗斯中国门徒”的金岩石，在被主流媒体批为奇谈怪论、歪理邪说之后，还是连发两条微博，自证清白，坚称“市场是买卖双方的博弈，成交即合理，高房价伤及贫民，故保障房是政府的良心”！他还反问，“《人民日报》文章的主导思想依然是让商品房?场承担保障责任，为政府的失职开脱。请公论：保障房责任由谁承担？豪宅补公租何错之有？”
先来分析两个核心问题：第一，高房价真不是让富人发财吗？国家信息中心报告曾指出，1998年至2006年，以现价计算的城镇居民人均可支配收入平均增长10.2%，而现价住宅销售额的增长却达到32.6%。按照今年官方公布的“2012年基尼系数为0.474”比照，房地产业突飞猛进的那些天量货币，果真流到穷人那里去了吗？第二，“豪宅补保障”的说法靠谱吗？中国的保障房，不是靠土地出让金建设起来的。不妨看看政策吧——2011年年中，财政部、住建部就联合发出通知，强调将公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%作为保障性住房的建设资金。但根据机构测算，土地出让金和公积金收益部分相加，大约可筹集到保障房所需资金的20%到25%。剩余的，还有巨大资金缺口。换言之，高房价对保障房做出的“贡献”，怎么都算不上“主流”。
金岩石的逻辑，也许确有独辟蹊径之处，但这样的论调，显然缺乏起码的温度，显得乖戾而悖逆现实——尤其是在房价居高不下、宏调亟待转身的背景下。6月18日，国家统计局发布2013年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，5月70大中城市中65个城市新建商品住宅价格环比上涨，桂林涨幅最高，为2.9%，64个城市二手住宅价格环比上涨，涨幅最高的是北京，为1.7%。这个时候，如果继续放任“涨价有理”、放任价格泡沫的崩盘风险，伤害的恐怕不仅仅是穷人而已。也正是基于这样的价值判断，大多经济学者认同“高房价危及经济大局”之说。
这些年，围绕买房与卖房的经济学惊人之语层出不穷：比如早期的“每个人都想买房的观念非常错误”；2008年底，有专家说“现在买房就是爱国”；此后是“未婚女青年”、“丈母娘”等“推高房价”的各色归因说；即便是2013年，“国五条”出台，各种“谨防误伤”的谆谆教诲也时有耳闻……老总搭台、专家唱戏，语不惊人死不休，反正吹牛不上税、扯淡无下限。
诚然，经济学家的“梦呓”，可能都会找到模型或依据。但在所谓的绝对理性之上，还应该有温热的“穷人经济学”。正如学界人士所言，经典社会学家早就论证过，人类理性及理性决策根本上是建立在非理性基础之上。譬如一旦离开信任，活跃在市场上的理性经济人就连一张合同都签不下来，而信任、特别是死心塌地的信任，显然是非理性的。最简单的例子就是——当代经济学就是以“理性的不完善”为逻辑起点的。那么，当我们的经济学家在理性的帽子下胡言乱语或信口开河的时候，其情感与心理究竟何以皈依、这样的经济学观点又有多少工具意义？
中国的经济学家都不是喝理性的西北风长大的，就像中国的房子与价格也必得放在国情下考察一样。为什么专家的立场与观点会成为舆论风暴？除了真知灼见之外，或者也与专家话语权的滥用、房地产领域复杂角力等大有干系。
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