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前4个月共成立270款房地产信托产品，募集资金682.57亿元。上周共有99只集合信托产品发行，环比出现较大反弹。不排除个别项目出现违约状况，但是不存在发生系统性风险的可能
经历过一段低潮后，房地产信托再度潮涌，无论是发行量还是收益率都相当惹眼。然而，2013年是房地产信托的兑付高峰期，荣景背后的风险如何化解呢？
“鉴于房地产市场向好趋势，地产商资金链紧张状况得以缓解，房地产信托最困难的日子已经过去了，因此兑付系统性风险爆发的可能性不高。”用益信托首席分析师李旸在接受《国际金融报》记者采访时表示，“按照目前这种发展态势，房地产信托的‘高烧’很可能仍将持续。”
前五个月发行回暖
根据信托业协会最新数据显示，今年第一季度房地产信托新增1532亿元，同比增长247%，超过去年和前年一季度的总和。进入第二季度，房地产信托发行热度不减，4月份50款房地产信托产品成立，占4月信托产品接近三成。5月份，房地产信托发行规模依然是行业融资大头。据用益信托网统计，前4个月共成立270款房地产信托产品，募集资金682.57亿元，占信托总成立规模的28.68%，较去年全年21.83%的占比有较大提升。房地产信托取代去年的基础产业信托重登融资榜首。
除了发行量爆炸式增长，房地产信托的收益率也高高在上。据第一理财网数据，上周共有99只集合信托产品发行，规模达到315.98亿元，环比出现较大反弹。尽管平均预期收益率整体下行至7.21%，但是房地产信托、基础设施信托、工商企业信托仍维持相对高位，分别为9.1%、8.82%、8.75%。
对于房地产信托的反弹，李旸认为，主要得益于从年初开始国内房地产市场的逐步回暖。“尽管中央政府在今年出台新调控政策，但一方面政策没有太多新举措，一方面地方政府落实不力，因此政策效力越来越小。”李旸指出，“整个房地产市场目前是走好的趋势，市场也处在一个谨慎乐观的情绪中。因此，地产商有融资的需求，而投资者则有投资的热情。”
二季度兑付风险不大
不过，在信托公司积极发行新的房地产信托产品的同时，也面临房地产信托产品到期兑付压力。据中金公司预计，2013年房地产信托到期规模为2816亿元，本息合计约为3100亿元，2013年无疑是房地产信托的兑付高峰期，其中压力最大期是在第二季度。
“不排除个别项目出现违约状况，但是不存在发生系统性风险的可能。”李旸认为，“一方面，房价处于持续上涨的态势，对地产开发商而言，只要楼盘能销售出去，资金得以回笼，资金链就不会过紧，那么就会缓解信托公司的兑付压力。另一方面，从去年下半年开始，房地产开发商就似乎已经嗅到房地产市场即将回暖的气味，因此积极融资。”
“不少房地产公司通过发债形式融资，而几家大型房地产公司更是从境外融资。因此目前房地产开发商的资金面状况应该不错，从近期房地产公司积极拿地，尤其北京、上海等地又频频出现‘地王’的情况就可见一斑。”一位业内人士对《国际金融报》记者表示。
房企融资形式多样化
随着房地产信托的重新升温，信托公司投资房地产项目也是多面开花。除了发行房地产信托产品，信托公司也积极参与银团贷款，为房地产开发商提供融资。前不久，上市公司金科地产控股子公司北京金科纳帕置业有限公司与中信银行、昆仑信托公司共同签订《银团贷款合同》，贷款16亿元，综合融资成本为9.7%/年。
另外，也有信托公司布局股权投资平台，6月3日，兴业信托旗下股权投资平台兴业国信资产管理公司正式挂牌成立。据了解，兴业国信为兴业信托全资控股，注册资本1亿元，定位为兴业信托的股权投资平台，今年3月获银监会批文。而信托公司股权投资平台的建立，显然为信托公司以股权投资的方式提供融资提供了更多便利。
对此，李旸则表示：“以股权投资房地产公司的信托还比较少，一方面是信托公司没有那么多的精力去管理所投资的房地产项目，而且专业度也不是很够。另一方面则是这种股权投资的方式在很大程度上也并不受房地产公司的欢迎。因此，信托公司采用股权投资房地产项目已经越来越少。”
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