需求推动房地产信托转热

　　今年一季度末，房地产信托规模同比增长达12.18%

　　需求推动房地产信托转热

　　今年一季度末，信托资产规模继续保持了快速增长，渐趋低调的房地产信托也实现了环比近12%的增幅。

　　“目前房地产信托的收益率相对其他领域要高一些，信托公司有可能通过发行房地产信托来吸引客户，未来房地产信托的存量依然会增长，但占比就不好说了。”普益财富信托研究员范杰说。

　　规模大幅增长

　　房地产宏观调控使得房地产信托这几年低调了不少，信托公司资金信托在房地产领域的配置比例也从2010年的14.95%下降至2012年的9.85%，今年一季度末为9.40%。不过，在规模上，今年一季度末房地产信托却有较大幅度的增长，达到7701.79亿元，与2012年一季度末相比，同比增长达到12.18%；与2012年四季度末相比，环比增长达到11.93%，有别于此前的小幅增长甚至是负增长。

　　“纵向来看，房地产信托是增长的；但横向来分析，即从占比来说，房地产信托没有其他领域增长快。”范杰表示。

　　对于房地产信托规模在今年一季度的大幅增长，中国信托业协会专家理事周小明在其一季度信托业发展评析中认为，这与房地产市场的复苏有关。新型城镇化战略也为信托公司开展房地产信托业务提供了新的机遇。

　　其中，“新国五条”中有两条也被普遍看做是对房地产开发的利好。“一是增加普通商品住房及用地供应，催生了新一轮的拿地热，由此带动了房地产的新一轮融资需求，给信托公司提供了新的市场空间；二是二手房交易缴纳20%的所得税，利好房地产一级市场的交易，一级市场的活跃有利于信托公司的风险控制。”周小明说。

　　整体风险可控

　　曾经暴露出的风险事件使得人们对于房地产信托绷紧了风险这根弦。规模增长的背后，房地产信托有怎样的风险？

　　“应该说，房地产信托目前不存在系统性风险。如果说有风险，可能是作为融资方的房地产商资金回流即所谓流动性方面的问题，以及信托公司的操作风险，可能存在项目审核阶段风险把控不严的情况。”范杰表示，房地产信托整体风险可控，但单个项目可能会出问题。

　　一位信托公司人士表示，经过调控，房地产企业、信托公司对房地产行业的潜在风险认识更加深刻。房地产行业经过整合，留下来的企业整体实力强于以往，房地产信托的风控手段更加完善。而且基于金融市场整体发展，不同金融产品之间的良好组合，也大大提升了市场自身化解房地产金融风险的能力。“此外，监管部门对房地产信托的潜在风险疏导也很重视。”

　　“房地产信托目前的运作模式、风控措施等都比较成熟。”范杰说，比如在抵质押方面，有土地使用权质押、房产抵押、不动产抵押等，而且，在房产抵押方面，是按照售房价格的40%抵押的，从期限来看，房地产信托产品有1年、2年或3年期的，3年时间房价下降6成的可能性比较低。“关键是看信托公司的风控措施是否能落实到位。而且，信托公司不仅要贷前尽责，事中也要跟进到位，只看回款还不够，应关注项目进度以及资金有没有挪用等方面。”

　　上述信托公司人士表示，从房地产的发展趋势看，传统的以房地产企业融资为目的、谋取高回报的房地产信托业务或将难以为继，未来房地产信托将从产品创新、收益水平、投资领域、资金运用方式等方面进行变革，以谋求发展机会。