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中国房价普涨已过去 普跌远未到

2013年05月10日 09:34   来源:金融投资报   

    三四线城市因为供过于求的关系,房价会下跌;而一二线城市因为供不应求,即便有调控,房价也可能上涨。

    在地方“国五条”细则纷纷落地之后,各地楼市再次归于平静。数据显示,在4月29日到5月5日一周内,重点监测的40个城市中,六成以上城市成交同比下跌。下跌城市数量继之前一周的6个城市迅速扩充至26个。

    那么,“现在到底要不要买房?”“未来房价是涨还是跌?”对于一系列的热点问题,日前清华大学中国经济研究中心主任魏杰进行了分析。魏杰认为,未来五年中国的经济增长处于中低速增长期,而成都房地产应该放入整个成渝经济产业结构中考虑,但成渝经济区目前的产业结构规划“尚不十分明确”。

    谈中国房价:供求关系与收入确定房价

    中国现在的房价到底是什么情况,是涨还是跌?对此,魏杰表示,学界对房地产产业的看法趋于共识,即是“普涨时代”已经过去,“普跌时代”还不会到来。

    魏杰分析认为,中国经济要解决转型和调整,第一个就需要进行结构的调整,而结构调整中第一个对象应该是房地产业。“让房价回归理性和让房地产继续支持中国经济增长,这是发展的两个方向。”

    目前,房地产行业的两个规律已经起作用,一是供求关系规律,一是价格收入比规律。魏杰调侃,你不要问我买不买房,你应该问我在哪里买房。凡是房子供过于求的城市,房价一定会下行,而供不应求的地方,房价还会继续上涨,“所以房子不是房子本身的问题,是供求关系决定的,这个规律已经起作用。同时,房价还要由购房者收入决定。”

    魏杰举例,比如一个一年能挣5亿元的人,不住价值5000万的房子,那他是亏了。但如果一个人挣不了5亿,那他就要考虑用5000万买个房子是不是值得。同样5000万元的房子,有人住了亏,有人不住亏,关键看这个人的收入。

    魏杰分享了他最近在60个三、四线城市进行调研的结果。“调研发现,大部分城市住房供过于求,这些城市的房价一定会进入下行通道。”魏杰称,所以现在购房者不仅要担心一些地方房价上涨过快怎么办,更要担心一些城市房价突然下跌怎么办。一个城市的人口聚集度决定房子的需求量。三四线城市因为供过于求的关系房价下跌,同时,魏杰认为一二线城市因为供不应求,即便有调控,也有可能会出现房价上涨趋势。

    谈成都楼市:成渝经济区决定城市价值

    魏杰直言,自己身边有不少投资者现在对投资房地产持观望态度,因为不清楚政策走向,甚至有人打趣,自己投资房地产的话不是进法院就是进医院,简直就是“两院院士”,充分显示出对房地产业的担忧。

    2012年一线城市房地产投资回落速度是13%,开发商对投资前景不明朗,魏杰估计今年还是会继续回落。他认为,2013年房地产调控形成了两个特点,一是中央赋予地方政府更多可选择权利,因为各地房地产市场情况不同,二是调控政策应该分类指导、区别对待。

    在魏杰看来,政府应退出对商业地产的调控,“商业地产应该完全市场化,因为它本来就是一种投资,无论价格多高它只是投资者的自由选择。而居住地产应该是政府调控的重点,但居住地产中的保障性住房与高档住房也应区别对待。”

    成都作为西部房地产业的重点发展城市,房价未来的走势将如何?在魏杰看来,成都楼市的发展不仅取决于成都本身,还限于成渝经区今后如何发展,这将会直接决定成都的城市价值,也将决定成都房地产市场的价值。

    魏杰认为,成渝经济区目前的产业结构规划“尚不十分明确”,因此成都房地产市场的未来不仅取决于成都一地,更应该把这个问题放到成渝经济区的全局中来思考。因为一个城市的房地产市场怎么发展,取决于这个地方的人口聚集度,没有人气的城市,房地产市场也不可能真正有价值。

    “而人口聚集度取决于城市的产业结构。”魏杰分析,在成渝经济区当中,成都和重庆两地不会是平起平坐的关系,而是分工协作,两地的产业结构必然有所不同。在他看来,成都的产业基础更好,而重庆在产业分工方面的积极性相对要高一些。清华大学中国经济研究中心主任魏杰

    

(责任编辑:马欣)

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