中国投资客推高美国房价？

    连续两年成为美国房产第二大海外买家

    中国投资客推高美国房价？

    随着美国房市从去年开始好转，到美国购房的中国人明显增多。近日，加拿大温哥华有机构分析报告指出市中心一些公寓空置率惊人，随后有人将此归结为“中国人在北美炒房”的证据之一，并认为中国投资客推高当地房价。对此，熟悉当地房地产市场运作的人士表示，大量中国人赴美买房对部分地区房价上涨有一定作用，但推高美国整体房价的说法“言过其实。”

    现象

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    有想移民的、有投资追求收益的

    中国人在美购房增多

    初夏的洛杉矶，人们开始四处赏花踏青，可是贷款和房地产经纪人付毅却忙得不可开交。一顿午饭短短半小时时间，接了不下五个电话。

    “前天在钻石吧市，我们公司有一套90万(美元)的房子上市。这套房子四室三卫，使用面积不到2000尺(约185多平方米)，占地6000尺(约560平方米)，当天就有200多人去看房，10多个人当场就交了定金。”付毅对新华社记者说。

    美国全国地产经纪商协会年度报告显示，2011年3月到2012年3月期间，外国人共投入825亿美元在美国购置房产，其中中国人(包括香港买家)花费90亿美元，占11%，连续两年成为美国房产第二大海外买家，仅次于加拿大人。

    大洛杉矶地区成为买房首选

    一提起洛杉矶，除了有闻名世界的好莱坞，还有宜人的地中海气候，全年平均超过260天的晴天，温暖如春的四季，全美少有的地道中餐。于是，大洛杉矶地区自然成为华人在美买房的首选。

    付毅进入房地产中介这行一年多。他告诉记者，美国房市从去年开始好转，房价一直在涨，尤其是华人看中的热门地区，房价甚至有翻倍的。他说：“最近我每天都要工作到晚上9点，陪客户看房子、谈贷款，甚至有客户半夜还打电话。越到周末和节假日越忙。”

    在大洛杉矶地区，圣马力诺市是数一数二的优质学区。该市没有公寓楼，没有联排屋，只有独栋别墅，最便宜的房子价格也在200万美元以上。据房地产经纪人杨旸透露，在这里掷重金买豪宅的人大多看中的是房屋的地段和学区，并不用于投资。

    记者了解到，在南加州地区，华人购买50万美元以下的低档房多用于投资，而100万美元以上高档房屋的购买者大多自住。

    “单纯为投资的，一般都买30万美元以下的房。都是越便宜越好。房价再高回报率就低了，不划算。”付毅说，“他们不会去考虑地段、学区的，看中的就是美国房价有升值空间。”

    购房过程并不简单

    在美国买房也不是想象的那么简单。美国房屋交易有一套成熟完备的法律程序。

    首先，地产商在确认购房者本人入住后，才会办理产权出售手续。业主入住一段时间后才可以出租或再卖，一般是一至两年。

    而且，购房之后不允许让房屋空置，否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3%的租金手续费。

    中国人到美国买房，首先要有他国、至少是中国香港的银行存款证明，以证明买家有经济能力。接下来就要找一个房地产经纪人来看房。看好房谈好价钱后，买卖双方还要去一类叫Escrow的公司去登记。这是受政府委托的集产权过户和公证流程为一体的非官方公司，以保障买卖双方的利益。

    在美国，并不是所有州的房产买卖都要经过这类公司。但在加州，Escrow是必须的中间人。买卖双方的交易文件要交给它，再由它把文件交给政府备案。政府审查过文件后会把房屋产权证交给Escrow，再由该公司交给买方。

    另外，首付至少是总房价的35%。外国人也可以申请贷款。中国买房人只需提供护照、签证复印件，加上在香港的银行账户信息，就可以申请贷款了。

    陷阱不少回报也并不是很高

    然而，对于中国人来说，来美买房诱惑中隐藏着陷阱。一些中介容易利用中国人的“人生地不熟”，提供虚假房屋信息，诈骗情况也时有耳闻。

    杨旸告诉记者，2012年，在洛杉矶地区有一对姐妹，姐姐开了一个房地产经济公司，妹妹开了一家Escrow，两人在短时间内进账数笔后卷款“跑路”，至今仍未破案。被骗的买主中就有中国人。

    另外，即便成功买房，回报也未必像看上去的那么“美”。在美国，无论房屋是自住、出租，每年都要交房产税和管理费。土地出让金是分期支付的，叫做地税。在大洛杉矶地区，基本上每年按交易价的千分之1.25来收取地税，而且会根据经济增速和资产价值的增长水平做同向调整。若购买的是二手房，交易税占成本的比例更高。

    此外，在美国炒房成本较高。从房产交易来看，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占住房售价的3%至5%。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等，一般累计占住房售价的7%至10%。

    今年2月有当地媒体报道称，200多名中国投资者欲通过投资商业地产移民美国，结果被骗1.5亿美元。

    当然，相对国内的高房价，越来越多的中国人开始考虑把资金投资到海外房地产中，“至少还是比在国内同等价钱买房再出租的收益更高。”付毅说。

    中国客推高北美房价“言过其实”

    观点

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    华人社区房价有所上涨

    美国中华商报社长苏子涵在工作中接触大量前来美国购买房地产的中国人，并为他们提供咨询。他告诉记者，中国人在洛杉矶、旧金山和纽约等地大量聚居，那里华人社区的房子也大多由华人购买，其中既包括从中国本土来的，也包括美国当地的华裔。近来华人买家超过了卖家，造成一些特定社区的房价上升，是正常现象。但要说华人推高美国整体房价，则是言过其实。“中国人在美国的比重那么小，怎么可能推高美国的房价？”

    南加州资深房地产经纪人苏家敏说，到南加州的中国新移民中，40%会选择在洛杉矶定居，致使那里的房屋租赁市场火爆。华人主要聚集在圣盖博谷，只要接近华人社区30分钟车程之内的房屋都非常抢手。房屋买卖市场也有类似情况。

    中国人赴美置业三大动机

    苏子涵等专业人士告诉记者，目前中国人到美国购房主要出于三种考虑：一是为了子女的教育。很多人的子女已经在美国读中学或者大学，家长计划给孩子买房，还可以分租给同学收一些租金；有的家长则计划送子女来美国读书，长远打算，现在就开始买房。

    二是为寻求更好的生活。目前美国总体物价水平低于中国，居住环境好、空气新鲜、水和食品也比较安全，因此不少有条件的中国人积极办理赴美投资移民并买房，期望在这里生活和养老。

    三是为寻找更好的投资机会。目前国内房价高企，政府加大调控力度，在国内炒房已不大容易，不少人便将目光转向海外。美国在经历金融危机的洗礼之后，其房价处于谷底反弹的阶段，同类房屋价格不仅比国内低很多，也比加拿大、澳大利亚、欧洲等发达国家便宜，而且美元汇率走低使得中国人在美购房更加划算。

    苏家敏告诉记者，目前美国房价开始上扬，但距历史最高点尚有较大空间。美国房屋买卖的法律法规健全，投资风险较小。这些都助推了购房的投资回报率，自然吸引了不少包括华人在内的投资者。

    两大因素推高美国房价

    苏子涵指出，美国房地产价格走高实际有两个推手，而并非传言中的中国人买房。第一个推手是美国房地产业进入新一轮上升周期。美国房地产上一轮谷峰在2006年上半年，随后走平，接着下跌。2008年金融危机爆发，出现房价暴跌，2009年跌到谷底，此后两年出现二次探底后又再度上升，随后便进入较为持续的上升周期。

    第二个推手是美联储连续实施的量化宽松政策。低利率环境和大量流动性进入市场的结果是，去年8月到今年2月南加州地区的房价有了20%以上的升幅。

    美国商家看好华人生意

    随着越来越多的中国人到美国购房，美国的银行、房地产开发商和中介等机构也做了相应准备。包括汇丰和华美在内的几家主要华资银行也可为中国买房人提供按揭。一座350万美元的豪宅，可以获得70%的贷款，并且最多可享受2.52%的超低利率。

    苏家敏说，许多美国开发商都了解中国人的品位，在建房时多半会考虑中国人的习惯。如果是两层楼，一楼要有卧室，因为中国人喜欢几代同堂，老人住在一楼，免得爬上爬下。许多大开发商在建房时除了配备西式厨房外，还会特意准备一套适合中国人烹调的中式厨房。

    分析    

    芝加哥十万人口小镇

    中国家庭仅千户

    丰盈是一名房地产中介，在芝加哥工作已有8年。他告诉记者，近来所谓中国人推高美国房地产价格的说法并不成立。中国人在芝加哥投资房地产占当地交易的比例很低，况且中国人投资美国房地产还受到持有成本等因素制约。

    丰盈工作的地区是芝加哥以北的一个小镇。他说，这个10万人口的小镇住着大约1000户中国家庭。近两年，来自中国内地的客户逐渐多了起来。他们购房大部分是因为移民到这里，或者为了子女教育。当然也有手中有闲钱的投资客。他们花二三十万美元买一套别墅，偶尔来住，不住的时候就通过中介租出去。

    丰盈说，芝加哥地区的购房税费不高。如果买房支付交易税，税率也就在千分之八左右。不过，房屋持有成本较大，户主每年要向政府支付房价2.8%左右的房产税，还要缴纳200美元至300美元的管理费。维修费和其他杂费一年也要几百美元。

    同样是因为成本问题，中国人在芝加哥购买的房屋多为独栋别墅。这是因为美国规定房屋到了一定年限必须修理，如果购买酒店式公寓，维护起来费用非常高，并且每年还要缴纳一笔不菲的管理费。

    一些专业人士还说，除成本问题外，在美国转卖房产还有诸如居住年限等限制，因此如果仅是投机性购房，在美国投资其实并没有特别大的吸引力。而移民或者为了子女教育购房则是比较理性和可接受的选择。而如果有中国人购房纯粹是为了住在美国，那光签证本身就是一个很大的问题，只能是每签证一次居住半年，显然非常不便。

    加拿大房屋销售收入

    仅3%来自外国购房者

    中国投资者比例微乎其微

    温哥华房价的确较高。根据官方数据，该地区独立房屋的平均价格近60万加元(约合366万人民币)，公寓平均价格为36万加元(约合219万人民币)，在加拿大位居前列。与此同时，中国移民数量不断增多，再加上有些新移民购房要求靠近名校或者中文商业中心，某些区域的房产项目热销。

    加拿大不列颠哥伦比亚大学的规划学教授安德鲁·严分析了2011年的相关数据后发现，温哥华市中心煤港一带的公寓空置率达到约23%。而在除了西端区域以外的整个市中心，被投资客拥有的房屋比例高达48%。虽然作者在报告中就指出，这些投资客中绝大部分是加拿大本地人，但依然有人认为公寓高空置率和中国人有关。

    对此，加西地区规模最大的地产中介之一怡富地产总裁蔡宏安对新华社记者说：“这样的说法更多时候是基于一些猜测和传闻，而非依赖于事实和可靠数据。”

    蔡宏安说，目前加拿大和温哥华地区的相关政府机构并没有针对华人移民的购房行为做过权威统计。但是若以人口比例而言，华人人口占加拿大全国人口的比例约3%，认为这能对市场产生重大影响难以让人信服，而中国投资客的作用就更为有限。

    根据加拿大政府数据，加全国房屋销售收入中，只有3%来源于外国购房者，这其中还包括了相当一部分的美欧等地的投资者，来自中国的投资者比例微乎其微。

    具体到温哥华及其所在的不列颠哥伦比亚省，曾经在不列颠哥伦比亚省地产协会和大温哥华地区地产局两大机构均担任过负责人的安德鲁·佩克援引了一组数据：2010年不列颠哥伦比亚省销售的房屋中只有0.4%是被外国购房者购买的，而2009年该数字也仅有0.6%。

    蔡宏安说，佩克的分析符合自己多年从业经验。目前加拿大对外国购房者的购买行为并没有政策限制。因此，他的客户中有来自包括中国在内的各国华人，他们通过内地银行或者香港银行转账付款，看中的目标房屋类型多种多样，但总体而言这部分的数量不多。

    蔡宏安认为，长远而言，投资当地房地产有其价值所在，但是他也提醒投资者在进入加拿大市场之前需要熟悉当地的法律。他举例说，加拿大对非居民拥有的房屋在转手出售时有一项特殊规定，即销售额的25%会被扣押作为保证金，等到收缴房屋增值税后再退清款项。

    “加拿大是一个法制健全的国家，交易过程公开透明，因此千万不要轻信一些人的不实宣传，更不要想着走台下的交易，这是行不通的。”蔡宏安如此提醒。