中国房地产市场还能否保持高增速增长？国内券商——华创证券近日发布研报称，随着收入增长速度的中枢下移、货币增长的回归中性以及收入失衡格局的纠正，行业总量扩张的速度下降是基本趋势，自住性需求也将逐步取代投资性需求成为决定房价变动的关键力量。
华创证券首席经济学家巴曙松和宏观高级研究员杨现领在报告中指出，住宅作为一种兼具投资和消费属性的耐用品，它的价格并不仅仅取决于当期供求，也取决于预期需求与潜在供给之间的边际缺口。而预期需求对收入增长、货币条件和调控政策的反映敏感度远远大于潜在供给的调整速度，从而使边际缺口常常存在，并极易在短期内突然放大。
“如果调控只是着力于当期供求调节，而不能有效控制需求预期或扩大潜在供给，那么调控的效果往往也十分有限，甚至会成为房价上行的推手。”报告指出。巴曙松同时身为国务院发展研究中心金融研究所研究员。
报告认为，财富的增长是预期需求的基本驱动力，在财富上升通道中，调控都只能将需求暂时压抑，并延后释放，而财富分布的失衡将推高投资购房的比例；货币扩张和低利率则是使房价偏离趋势水平的重要推动力之一；住宅用地供给的弹性偏低，又使得住宅潜在供给能力难以跟随市场自动调整。
上述三方面构成对中国房地产调控效率的制约。不过报告同时称，支撑过去15年房地产市场总体增长和趋势向上的经济驱动力已经发生结构性变化。
一方面，收入增长速度的下降、货币扩张增速的回归常态以及收入分配失衡格局的逐步纠正都意味着房地产需求快速扩张的态势在中长期内将趋于缓和，投资性需求的占比将趋于下降；另一方面，增长重心的内移、城市增长的分化和人口的郊区化则意味着个别区域和城市的成长速度将快速于行业均值水平。
不过，土地供给的总量约束和结构变化意味着地价上涨仍是趋势，且拿地难度与日俱增。
据此趋势，报告认为中国楼市增速未来将趋降。而随着沿海城市增长速度的趋缓和增长重心的内陆转移，以北京、上海和深圳为代表的三大区域市场的占有率将趋于下降，以重庆、成都、武汉、长沙、合肥为代表的长江中游中心城市将成为行业增长最快的地方。聚焦于这五大城市的区域龙头仍将获得快速的成长。
市场集中和城市深耕将为企业的规模扩张提供基本支撑，获得高于行业均值的增长速度。而随着中国房地产市场逐步走向成熟，城市存量住宅流通率上升和二手房市场占比提高是大势所趋。
中国房地产业协会副会长朱中一亦在近期表示，房地产行业的黄金十年已渐渐远去，今后十年整个行业将进入平稳发展期。协会报告认为，由于房地产开发行业对土地这一稀缺资源的依赖性，加之政府对房地产市场调控的常态化，房地产开发告别高增长时代或是不可阻挡的趋势。随之而来的是行业集中度的进一步提高和企业利润的普遍收窄，房地产企业的竞争格局也将日趋激烈。
(来源：路透)
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