■本报记者 徐天晓
去年底“463号文”对基建信托的限制使得今年以来房地产信托的发行量占比显著提高，但下房地产信托发行回暖的结论似乎为时尚早。《证券日报》记者通过公开渠道统计，今年以来已有16家信托公司发行34款房地产信托，但与前些年相比，今年发行信托公司的结构似乎有所变化：在这16家信托公司中，2011年底受托资产规模超千亿的公司仅有5家，这也就意味着三分之二的“千亿俱乐部”成员缺席今年的房地产信托发行；而另一方面，中铁信托、四川信托等中小公司房地产信托发行量却后来居上，其中中铁信托的发行数量达到7款。
大型信托公司缺席房地产信托发行是因为严控风险？还是信息披露不足导致的统计误差？记者通过公开渠道尚未得知答案，房地产信托市场仍冷暖难辨。
中小信托渐成发行主力
《证券日报》记者根据公开数据统计，今年以来共有16家信托公司发行了34款集合房地产信托产品，其中发行数量最多的是中铁信托与中融信托，各发行了7款房地产信托产品。其次是大业信托发行了4款产品，四川信托和渤海信托分别发行了3款产品和2款产品。此外，中信信托、国民信托、百瑞信托、长安信托、浙金信托、山东信托、华宸信托、中投信托、华润信托、方正信托、东莞信托各发行了一款产品。
值得注意的是，在这份房地产信托发行列表中，却很难看到几家老牌、规模较大信托公司的面孔。如果以2011年信托公司年报数据中公布的受托资产规模超一千亿元为标准划分，2011年底15家受托资产规模进入“千亿俱乐部”的信托公司中，出现在上述列表中的仅有中信信托、中融信托、山东信托、华润信托、渤海信托5家。而外贸信托、中诚信托这些受托资产规模靠前的信托公司则不见踪影，即三分之二的“千亿”成员缺席今年的房地产信托发行。
不过虽然公开信息显示中信信托只成立了一款房地产集合信托——“中信·金源百荣股权投资集合信托计划”，不过仅其一款产品成立规模就达到了31.2亿元，为今年来房地产信托成立规模之最。该信托资金投资于金源百荣投资有限公司股权，进而以股东再投入的方式投资于金源百荣投资有限公司依据与郑州市二七区、管城回族区人民政府分别签署的《合作协议书》及其补充协议合作的CSD国际时尚商贸中心项目建设。
集合房地产信托的发行机构或许正在向中小信托公司转移。房地产信托发行数量最多的中铁信托信息显示，其2011年年底受托资产规模为425.89亿元，在全部信托公司中排名第38位；今年以来发行4款房地产信托的大业信托，2011年重组后首份年报显示，其受托资产规模仅为161亿元。有数据显示，截止到2012年11月中旬受托资产规模达到262亿元；另外，四川信托和渤海信托2011年受托资产规模分别为706亿元和1069.59亿元，排第24位和第15位。
业内人士指出，出现这样一个现象的原因是，一方面，很多信托公司的相关产品发行情况并不在官方网站上全部披露，导致监测数据出现误差；另一方面，有可能是部分信托公司对集合类房地产信托仍持谨慎态度，产品可能更多以单一的形式出现。
用益信托指出，2012年房地产信托的结构悄然发生了变化，单一资金信托变成了房地产信托的主要形式。信托业协会数据显示，2010年三季度以来，集合资金信托都是以房地产信托的主要形式出现。然而2012年二季度，单一资金信托两年来首次超过了集合资金信托，单一资金信托占比53%，成为房地产信托的主要形式，三、四季度单一资金信托占比继续攀升至55%、57%。导致这种现象的原因主要有两个：首先是银监会对集合资金房地产信托的审核更加严格，其次是佐证了大资金对房地产行业更加乐观。
除此以外，今年以来市场对房地产信托仍比较谨慎，多家信托公司的房地产信托并没有按期足额完成发行，在中铁信托今年发行的7款房地产信托中，已有多款产品没有足额募集。
不少信托公司房地产信托的“缺货”也使银行“断粮”。有业内人士指出，房地产信托一般能提供8%-10%的年化收益率，这对银行理财客户具有很大的吸引力。而由于多数银行对代销金融产品风险控制严格，银行普遍青睐代销风控相对严格的大型信托公司的信托产品。所以，大型信托公司“缺货”也让银行能提供的产品捉襟见肘。
业内人士表示，这其实也是信托公司直销渠道与银行竞争的结果，大型信托公司自销能力日趋成熟，对于部分热销的项目，信托公司往往更倾向于通过自有渠道销售。
新“国五条”影响尚难判断
近日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，确定了五项加强房地产市场调控的政策措施。之后，国务院又发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对银行差别化住房贷款提出了严格的要求，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。同时，还要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
虽然新“国五条”对房地产信托的影响尚难判断，但是业内人士普遍分析认为，新“国五条”对二手房交易的影响会进一步促进一手房市场交易，房企资金流紧张程度会降低信托公司融资需求，但房企新开发房地产项目动力增加也会带动房地产信托市场。
“房地产信托去年成立规模占信托总规模比例，已经是近年来的低谷，预计今年会有一定程度增长，但是不会回到前些年的火热态势。”一券商分析人士对本报记者表示。
用益信托数据显示，从房地产信托新增规模增长速度来看，2012年房地产信托发行规模为2169亿元，同比减少24%，房地产信托成立规模为1764亿元，同比减少35%；房地产信托成立规模占比为22%，仅仅强于2007年13%的历史最低值。
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