■本报记者 徐天晓
诚然，对于一个风控严格的信托产品来讲，产品的兑付应当依靠的是融资方正常的现金流收入，不过从过去的2012年开始，越来越多的信托计划，尤其是房地产信托计划开始依赖非常规的途径来偿还信托债务，例如自有资金接盘、转让、甚至最终走上司法拍卖的道路等等。
继青岛凯悦项目经历了司法拍卖的过程之后，中信信托的一款信托计划也在去年底曝出因融资方资金紧张而需要拍卖抵押品偿还信托贷款的消息。根据《证券日报》记者掌握的情况，虽然第一轮司法拍卖竞购参考价格7.89亿元仅是2010年当时土地评估价12.75亿的6折多，不过第一轮拍卖并未获得投资者的认可，第二轮拍卖时间仍未定。
虽然近期房地产信托多遭遇司法拍卖甚至开发商跑路消息的影响，但是经历过2012年业界对房地产信托的集体担忧之后，业内人士普遍认为，今年房地产信托整体兑付风险今年已无大碍。
土地流拍
根据山东省高院近日发布的拍卖公告，中信信托青岛舒斯贝尔收益权信托的抵押物——青岛黄岛区和即墨温泉镇的两宗土地于1月8日拍卖，底价7.89亿元。
公开资料显示，该款名为“中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”是中信信托在2010年发行的房地产信托。预期收益率9%-13%，分为优先级和次级两个层级，发行规模7.1亿元，期限2.5年。其中投资期限为两年，若投资本金未能按时足额收回，或投资收益未达到预期，则追偿期6个月。也就是说该信托计划将在2013年年初到期。从2010年8月底中信信托披露的项目信息报告来看，这两块土地的评估价值为12.75亿元。
不过此次司法拍卖结果并不理想，两宗地块在1月8号的拍卖会上均未能成交。“现场投资人认购热情并不高。”本报记者致电拍卖公司负责人得知，不过在他看来，第一次司法拍卖出现流拍很正常，“再进行折价拍卖的话竞标的热情会更高一些，不过成交价不一定会比这次起拍价低，关于第二轮拍卖的时间，我们也没有得到通知。”
房地产信托整体无大碍
近一段时间以来，虽然包括中信信托在内的多家信托公司的房地产信托暴露风险，不过随着2012年房地产信托兑付潮平稳度过，业内人士普遍认为，2013年房地产信托兑付风险将难以高于2012年，“2013年整体无大碍，仅仅是个别项目出现流动性的问题。”
在去年12月份举行的信托业年度总结会议上传出的监管部门声音显示，今年房地产信托风险已非信托行业的首要风险：目前房地产信托业务规模稳中有降，单体项目风险得以有效化解，未发生系统性、区域性风险。相比之下，对于现存的1400多亿元矿产能源信托的风险控制，以及艺术品、酒类等另类投资业务，监管部门表达了更多的关注。
中信建投信托行业的分析师认为，房地产信托兑付压力难高于2012年。理由在于：其一，需兑付的存续项目增量不大，约为2086亿元，较2012年增仅5%；其二，兑付期分布更加分散，兑付压力集中度降低；其三，按照房地产信托1.75年的加权平均周期推算，2013年1月以后的房地产信托项目最早发行期难早于2011年10月，且银监会加强窗口指导的数个指导意见均在此前下发并执行。从风险控制上，此部分信托的风控高于窗口指导之前，且安全垫普遍更高；此外，开发商资金链困难恐难超今年，可以说房价不可能出现大跌，那么在此逻辑上房地产信托的安全垫仍然具有较好的安全性。
北京某信托公司房地产业务部门负责人对记者表示：“存续项目资金较为紧张的时候是在去年的年中左右，不过随着去年下半年以来，项目的现金流普遍会好转一些。当然，信托公司对新增项目的话还是很谨慎。”
诺亚财富研究部助力研究总监李要深近日也指出，虽然说2012年房地产信托产品兑付事件常有发生，但是到目前为止并没有一例产品无法兑付，在各种抵押物中，特别是土地抵押，信托公司都会将抵押率控制在40%以下，将成本控制在可兑付范围之内。
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