房地产调控仍未有放松迹象，尤其银行严控信贷额度，当前依然有不少开发商出现资金紧张问题。不难发现，房地产上市公司是2012年股权质押的常客，不少房企大股东将手中上市房企的股权多次质押用到极致，其中，又数新湖中宝股权质押最为频繁。不过，与频繁融资“快动作”相反，日前新湖中宝在沪闲置多年仍未开工的两项目再度引关注——拿地融资潮后，房企后续开发贷款资金是否用到实处，受到了市场的质疑。
【焦点】 项目闲置引发贷款资金使用猜疑
据知情人士透露，由于与股东产生纠纷，新湖中宝在沪的两个大型项目——华商大公馆和上海新湖青蓝国际，在获得土地已经两年后，却没有进行开发。然而，新湖中宝从农行拿到的用于华商大公馆项目专项土地开发4.1亿元，其中第一笔2.4亿元已在2010年发放，但截至目前该项目进度却仍停留在30余栋别墅的桩基阶段。“这部分工程只用了几百万元不到。中间不少时间，账上是空的。工程进度与融资资金使用情况相当不一致。”
据了解，新湖中宝在上海奉贤区项目为华商大公馆项目，2008年年报称“进入开工启动阶段，尚未产生收益”；2009年年报中，华商大公馆2010年计划开工面积57597平方米，计划销售面积9154平方米，计划销售收入2亿元。然而，在2010-2011年年报中，华商大公馆的合同销售面积和收入均显示为0。其2012年半年报中，新湖中宝称，华商大公馆项目尚在开发前期阶段，且无具体开工时间及竣工安排。
事实上，奉贤区政府相关部门已对该地块启动了闲置土地认定程序。迫于政策变化压力，去年年底，新湖中宝派驻华商大公馆项目负责人向媒体表示，该地块本来2010年就动工，设计方案一改再改，故一直没有推进，但其称近期确实已经开工。然而，相关知情人士则向记者表示，该项目由于股东意见尚未达成一致，加上施工到位手续并不齐全，实际上并没有真正启动。更令相关合作方担心的是，项目再次启动，银行第二笔1.7亿元资金下发后，会否再次上演项目再度搁置的情况。
此外，根据其2011年年报，上海青蓝国际、嘉兴新中国际、舟山御景国际等三个项目的开工面积、竣工面积、合同销售面积、合同销售收入、结算面积和结算收入均为0。上海青蓝国际项目因为多年未有实质性进展而引发拆迁居民的不满，当地政府也为此非常头痛。
【透析】 股权频繁质押曝房企流动性风险
事实上，上述两个项目搁置的背后，是新湖中宝今年以来在资本市场上高频的股权质押融资和多个项目的贷款不断，这也引起了市场对该企业流动性风险的担忧。
据WIND此前统计，截至2012年12月30日，668家上市公司股权被质押共计1815次，质押股数合计663亿股，上市公司大股东新增股权质押数量大幅飙升至663亿股，相比去年同期上涨37%。在上述668家上市公司中，股权被质押10次以上的16家，其中最多为新湖中宝，共有32次，共计被质押29.42亿股；其次是上海莱士，共发布26次质押公告，涉及股权数量达1.37亿股。
1月10日，新湖中宝公告显示，第一大股东浙江新湖集团再次将8090.7万股新湖中宝股份质押给农业银行杭州黄龙支行。截至目前，新湖集团直接持新湖中宝35.75亿股，占总股本57.13%，而其所持有的股份中用于质押的股份就有31.59多万股，占总股本50.47%。相当于新湖集团所持股份中的88%都已被用于质押。
分析人士指出，频繁质押公司股份与房企想解围资金有直接关系。根据新湖中宝2012年三季报显示，年初至报告期期末（1－9月）该公司经营活动产生的现金流量净额为负3.25亿元，比上年同期减少425.23%。瑞银证券分析指出，虽然新湖中宝净负债率较6月末下降1个百分点至84.5%，但公司9月末有息负债中，一年内到期的金额为111.9亿元，公司的短期偿债压力较大。
事实上，房地产持续严控，银行信贷紧缩让不少房企都出现资金面紧张，资金回笼出现困难的情况，而今年情况也未出现根本好转。据国泰君安的一份房地产研究报告显示，2012年房企资金缺口量为1.35万亿元，因此部分房企不得不采取多渠道融资来自救。其实不仅是新湖中宝，包括阳光城股东阳光集团在内，多家房企都进行过多次股权权质押。
一位不愿意透露姓名的研究员对媒体表示，从频繁公布的质押公告中，一些房企显然在通过股权质押获取不同期限的短期融资，并通过“拆东墙补西墙”来维持现金流的持续性，但这种办法并不能真正改善公司经营，甚至会带来更多隐患。此前超日太阳股权过度质押引来的风险显然已经引发了市场的担忧。
申银万国证券研究所首席分析师桂浩明分析认为，一般来说，企业经营者使用限售股进行股权质押是一种正常的融资手段。但如果企业由于经营不善，过度质押股权，导致质押后没有足够的现金赎回，风险将加大。“若公司的现金流不断恶化，同时又存在较大比例的股权质押，公司经营风险和偿付风险会相互叠加。”兴业证券分析师进一步表示，要重点关注一些质押股份占总股本的比例在10%以上、负债率高、企业盈利能力不足、资金流动性有限的民营企业，其存在的经营风险和偿付风险不容忽视。
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