国内首个养老社区浮出水面

　　6月16日，泰康之家·燕园养老生活体验馆在北京昌平揭幕，至此，由保险企业投资管理的国内首个养老社区正式浮出水面。

　　泰康养老社区的入住门槛是购买不低于200万元的相关养老保险产品，曾被指为“有钱人的游戏”。泰康人寿董事长陈东升最近在为泰康人寿深圳分公司财富管理中心揭牌时表示，险企养老社区是以持有为目的的长期投资，是对保险商业链的完善，主要针对高端客户市场。

　　险资频频进入养老地产

　　泰康首个养老社区整个社区占地面积17万平米，建筑面积30万平米，共能容纳3000名居民入住；首批的600余户、共800位居民将于2015年入住。这些预约入住客户的平均年龄在75岁左右，主要是金融业人士、企业家等高知、高管群体。

　　除了北京的燕园，泰康人寿在上海崇明、海南三亚都在建设高端养老社区，其中上海将在年底开工的规划容量为2000户。在深圳尚无明确养老社区建设计划的情况下，目前已经有140人购买对接养老社区概念的高端寿险产品，并成为深圳泰康人寿财富管理中心的首批会员。

　　随着中国人口老龄化态势加速，养老产业的发展前景为保险企业提供了新的战略机遇。目前，新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、太平人寿、中国人寿等多家寿险公司已全面展开养老地产的投资和运营。

　　陈东升表示，保险企业投资养老社区的商业模式，在全世界都是一种创新。美国的养老社区主要是两类机构在做，一类是从房地产开发转型而来的，另一类就是从慈善机构中诞生而来的，并没有保险公司直接参与，但是转型社区因为资金不充裕，所以会发债券，而债券的主要发行对象就是保险公司。

　　一个泰康养老社区投资就要30亿到50亿元。与商业地产项目相比，养老社区的投资是以持有而不是以套利为目的，从拿地、盖房、入住到实现收益，可能需要30到40年才能实现盈亏均衡。“险企做养老社区其实是吃力不讨好的，” 陈东升说。

　　险企涉足养老地产是趋势

　　尽管如此，泰康仍然将发展养老社区作为重要的发展战略。陈东升解释说，全世界保险企业基本都是把80%的投资用于债券等流动性强、安全性高的固定收益类产品上，把10%-15%的投资放在不动产项目。“未来10年泰康计划在全国投资15个养老社区，大概投资在700亿元左右。”

　　申银万国研究报告分析认为，中国正在经历史上速度最快的老龄化进程,保险公司现有投资渠道收益率低，养老地产的投资期长，与保险公司负债的久期契合度高。此外，保监会对险资投资不动产领域的政策也鼓励险企投资于养老产业。

　　有保险业专家表示，由于险企养老社区的投入较高，目前还没有可供复制的成熟商业模式，入住门槛高昂的局面暂时不会改变。业内人士认为，养老产业的发展亟须一个顶层设计，将与产业相关的医疗、住建、土地等环节和政策进行有效整合，包括明确养老社区建设规划标准、解决退休人员医保异地转移等，并使得各项扶持政策更有效、更迅速地落地，才能提高险资投资于养老产业的积极性。