养老地产调查之一
地产商、保险企业、中石化纷纷进军养老地产 但记者调查发现目前存在三大问题
“养老社区入住门槛从200万元被提高到了300万元。”近日有市民告诉记者，从泰康人寿个险渠道购买保险产品入住泰康养老社区的资金门槛提高了100万元，或者年缴保费30万元，分10年期缴费，或者一次性缴费300万元。
记者了解到，养老地产这块诱人的“香饽饽”已经被越来越多的企业“盯上”。不但万科、绿城、保利、首创、华润等大型房企纷纷“试水”，更有泰康、新华等险企欲出手打造养老社区，甚至连“卖油郎”中石化都宣布以总投资80亿元进军养老地产。尽管如此，养老地产也面临不少问题，对于老年消费者来说，入住“门槛”高企，而对于企业来说，资金回笼速度又十分缓慢。作为一个新兴产业，养老地产这片“蓝海”中处处都是难以忽略的暗礁。文/表 潘彧、周慧
问题一：入住门槛高，其他费用还不少
目前，市场上可供选择的养老地产产品基本分为“房企系”和“险企系”两大类型，但无论是哪一类，“门槛”都同样高不可攀。
由祈福地产开发的，位于番禺祈福新邨内的祈福护老公寓，是广州最早出现的养老地产之一。记者从祈福护老公寓网站上看到，该公寓是以“合租”方式，一套房分成数间出租，月租金4500~8000元。如果是两夫妻同住，可以选择月租1.3万元或1.55万元的两房。除了餐费和医生简单的身体检查费用，其他护理费用均要自理，记者计算了一下，两房的月租已可以在祈福小区内供一套别墅。“由于消费较高，在这里住的老年人多来自我国香港地区或其他国家，内地老人反而不太多。”一位祈福内部人士表示。
而近期，由颐和集团打造的、“天价售卖20年使用权”的养老地产颐福居被炒得火热。根据此前的媒体报道，一间20多平方米的单间，需要花费28万元至45万元购买一个vip床位的20年使用权，每个月还要另外缴纳数千元的服务和管理费用。记者昨日致电颐福居，其工作人员称：“我们要7月份才开业，月租金还未定，想入住就先登记。”
“保险系”养老地产的情况也没有好到哪里去。记者了解到，险企养老产业的模式主要是客户购买指定产品以获得入住资格，例如前文所说的泰康养老社区入住门槛高达300万元。
值得注意的是，即使交了这笔数百万元的“入场费”，也并不代表一劳永逸。有销售人员告诉记者，物业管理费、保洁服务费、基础文化娱乐活动费、标准设施设备使用费、限定额度内的能源费用等或需要入住后再进行缴纳。
问题二：成本高周期长，回报模式待考
虽然入住养老社区对于大部分老年人是一个大额花销，但对于企业而言，养老地产资金回收周期长，配套要求高，实属“微利”产业。养老地产“蛋糕”虽大，但企业如何“下咽”仍是一个问题，甚至连最基本的回报模式依然还在探索之中。
戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文曾经对本报记者表示：“真正有养老服务的项目，往往不光是卖产权，而是做会籍销售，以会籍来获得相关的养老保障，类似传统老人院的‘高级化’版本，但是会给每个老年人提供独立的房屋和空间。”
而纵观目前养老地产的收费模式现状，“房企系”大都是采取会员费+月租或服务费的模式，而“险企”系大都采取购买保单附赠入住资格+月租或服务费的模式，“会籍销售”的模式较为清晰。
但与传统房地产购地——开发——售卖的高周转模式相比，开发养老社区还需要有医疗、护理等前期投入，初期成本本来就比普通楼盘要偏高，而其长期收租的模式导致资金回笼速度明显缓慢许多。
与中石化合作进军养老地产项目的同野惠泽投资有限公司营销策划总监周健此前在接受坦言道，其将打造的项目“价格肯定会比周边的楼盘价格高。”并且预测该项目要收回成本至少要10年以上。而对于已经经营多年的祈福护老公寓，其内部人士坦言：“每年都还要往里投钱”。
问题三：后续配套堪忧，传承功能不足
虽然养老地产“看起来很美”，但是，目前多数的养老地产依然处于“纸上谈兵”的状态。
记者了解到，“保险系”多数的养老社区仍然处于布局阶段，有的产品已经售出，可是地块却仍未拿到。以泰康人寿的养老社区为例，除了北京和上海的地块已经确定，其他仍处于布局阶段。新华保险已在西安、武汉建立两个健康管理中心，在北京延庆和密云的项目选点也获得董事会批准，与养老社区挂钩的新型养老保险产品也在申报中。
而“房企系”的养老地产则存在以“养老”为噱头、后续配套良莠不齐的隐忧。黎庆文坦言，真正买房养老要看社区是否确实具备护理团队、家政团队、医疗团队进行服务。“房地产开发商与专业机构合作的开发也罕有成功案例，原因是房地产开发商与专业机构的盈利模式大不相同：一个是追求短期套现，一个是追求长期服务获利。”
同时，其认为，由于养老社区偏重服务，相比起传统的“养老地产化”在财富传承方面往往较差。“在广州及珠三角地区，目前还没有出现有完全产权的养老社区，大部分只有使用权”，这也会导致养老地产的“瓶颈”。
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