中国房地产泡沫问题在于高预期

　　“国五条”实施已近三个月时间，但近日统计局发布的5月70大中城市住宅销售价格变动情况仍然显示，房价继续连续12个月处在上涨状态。与此同时，土地市场更是热情高涨，多地频繁刷新“地王”，房企抢地意识明显。在此背景下，业界、学界又掀起新一轮有关房地产泡沫的争论。

　　针对中国房地产泡沫问题，新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒日前接受《经济参考报》记者专访时表示，中国房地产市场泡沫在于购房者对未来房价上涨的高预期，因此，应警惕这种由预期所支撑的房地产市场泡沫破裂，对购房投资人群造成的损失。

　　怎样看待此次调控

　　经济参考报：今年3月，中国发布“国五条”拟对房地产市场进行再次调控，以抑制自2012年下半年以来中国房地产市场过快速度的上涨。在调控新政实行数月后的今天，您怎样看待此次的房地产市场调控？中国房地产是否真的存在泡沫？

　　邓永恒：中国房地产市场的确存在泡沫，因此，中国此次房地产市场调控是正确的选择，因为房地产行业有其正常的发展周期，世界上从没有一个国家的房地产行业能在短短几年间便涨幅如此之快，因此，中国必须对现阶段房地产市场发展速度进行调整。

　　但中国房地产市场在多次使用行政手段进行调控后，房价涨幅虽暂时被压制，但长期的反复已使购房者对房地产调控的信任度大大降低，这也是此次调控效果较差的主要原因。

　　在调控持续的背景下，与以往调控措施出台后的急刹车不同，此次调控后的房地产市场表现仅是4月由于购房者情绪转为观望造成成交量大幅下挫，但5月便呈现出回暖迹象，另外，价格却一直攀升，土地市场呈现火热。

　　应警惕非理性房价

　　经济参考报：您怎样看现阶段的中国房地产市场？

　　邓永恒：从中国房价收入比与房价房租比的极不合理，也能看出中国房地产市场存在泡沫。

　　先从房价负担看，北京、上海、深圳的房价负担占比都在90%以上。房价负担是一家三口以30年的按揭买一套90平方米的房子所需资金除以当地人均收入所得值，一般房价负担合理区间认定为不超过38%。但我们计算过北京、上海、深圳的房价负担占比远远超过这个标准，这也意味着，一家人30年攒的钱，绝大部分都用于买房还贷上。

　　从比值来看，所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。北京市统计局公布的数据显示，2010年北京人均可支配收入29073元，2012年人均可支配收入为36469元。因此，以北京双职工家庭为例，假设夫妇二人收入均为人均可支配收入，则2010年时家庭年收入为58146元，一套位于四惠东的60平房产，2010年售价140万元，以此计算，房价收入比则为24.08。照以上方法计算，2012年时此房屋已涨至230万元，虽然家庭年收入较2009年有大幅提高，达72938元，但是房价收入比则升至31.53。可以想象的是，若购买面积稍再扩大，或再靠近中心区一些，房价收入比则会更高。而按照国际惯例，房价收入比则在三至六倍才会较为合理。

　　房租房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。一般情况下，若要满足5%至-6%的投资回报要求，房价租金的比值为196到-232。国际警戒线为200，这意味着，如果房价租金比超过200，说明该区域房产投资价值变小，房价高估，也就意味着房地产泡沫严重；如果低于200，说明该区域投资潜力较大，房价泡沫不大。

　　房租房价比来看，以北京为例，虽然房租翻番，跑赢房价，但从整体来看，房租的上调速度还是追不上房价上涨的脚步。有数据显示，一个位于朝阳旺角售价为215万元的70平方米住房，其住宅租售比在1：600，而塔院小区的租售比则为1：704，而一年前，塔院小区的租售比大约为1：547。

　　在深圳，以2013年第一季度为例，租金环比上涨幅度是4.34%，而房价环比上涨的幅度则达12%。以此计算，当前深圳房价租金比达440：1，远远高于国际警戒线200：1，达不到正常的投资回报率。

　　房地产投资并不是没有风险

　　经济参考报：购房者多认为，房子是实物，既可以保值还可以获得高额利润，甚至买一套房几年后便能成为千万富翁，对这种想法您怎样看？

　　邓永恒：房地产其实也是一种投资性资产，而所有的投资性资产都是有波动性的，不是说今天投了明天涨了20%，就可以一直保持20%的。

　　因此，房价通常是波动的，其使用价值在国外通常反映就是租金，因为如果市场健全的话，每个月愿意支付多少就代表了它带来了多少利益，所以租金通常认为更加稳定。

　　正是由于中国房价过高，投资属性过强，造成房价收入比、房价租金比的不合理。

　　由于房地产具有投资属性，因此也会有波动，存在风险。

　　一个项目只要具有投资属性，这就意味着回报越高，风险越大。房地产不是保值的项目，因为具有投资属性，就必然会有涨跌。因此，买一个自用并喜欢的房产，不管房价涨跌均可接受，因为其居住功能并没有因价值的变化而发生改变。但如果是用于投资，则会接受度较低。

　　因此，应警惕这种由预期所支撑的房地产市场泡沫的破裂，将对购房投资人群造成不可磨灭的损失。

　　高预期支撑房价上涨

　　经济参考报：您认为是什么支撑了中国房价高企？

　　邓永恒：中国与其他地方不同的是，其房价支撑的绝大部分是由于房价上涨预期。房价波动很大程度是受到市场预期的影响。因此，可以得知，房子价格与其基本价值和预期上涨相关。

　　我们通过目前的价格反算大家的预期，得出如果北京要维持目前房地产市场的发展现状的话，北京市场的预期是每年要涨5.9%，预期维持住了才可以保持价格不跌。但是预期是很脆弱的，如果预期向下跌了一个百分点，这意味着，要使得价格均衡的话北京房价价格将下降31%。这个模型告诉我们市场预期一个比较微小的波动会导致市场价格一个大的波动，具有十分大的投资风险。

　　如果整个这个市场是受预期过多控制的话，那这个市场是有非常大的危险。比如韩国现在就是因为预期比较低迷，从而导致目前韩国的房地产市场很低迷。