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“地王”频现诱导房价上涨 土地出让方式亟待变革

2013年06月21日 07:16    来源: 经济参考报    

  5月以来,上海、广州等一线城市的“地王”纪录屡被刷新,房企也一反常态,拿地异常积极。专家表示,这反映出房企对市场预期较为乐观,但土地价格最终会传导到房价,如果再次形成上涨预期,调控效果将前功尽弃。当前,稳定地价刻不容缓,现行土地出让方式也亟待变革。

  开发商预期乐观一线城市“地王”频现

  刚刚过去的5月,一线城市的土地成交市场非常 活 跃 。 在 广 州 , 一 个 月 之 内 就 拍 出 三 块 “ 地王”。5月6日,佳兆业以18亿加配建7万平方米保障性住房的代价,拍得广州白云区总面积14万平方米的土地,刨除保障性住房后的商品房部分,折合楼面地价2 .6万元/平方米,而这一地块目前周边的商品房售价才不到2 .5万元/平方米。

  5月23日,在广州白云区沙太路梅花园宅地的拍 卖 中 , 又 是 佳 兆 业 地 产 , 以 约8亿 元 、 配 建19600平方米保障房的价格竞得。同日,在击败恒大等知名开发商后,越秀地产旗下的广州城建开发南沙房地产有限公司以24 .6亿元、配建42000平方米保障房的价格,竞得海珠区一临江地块,剔除保证房后的楼面地价,达到3 .5万元/平方米。

  在上海,5月29日,北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元的总价竞得上海长宁区一地块,折合楼板价29229元/平方米,溢价率56 .96%。仅5月 份 , 上 海 即 出 现 了 多 达7次 年 内 溢 价 率 、 区域、楼板价等各类“地王”,其中世博A片区6幅商办地块于5月初出让时,更是出现了单日两度刷新单价“地王”的现象。

  其他一二线城市也不同程度地出现了土地市场成交活跃的情况。中原地产研究中心统计,截至5月30日,全国主要的13个一二线城市合计土地出让金高达3067 .66亿元,相比2012年同期的1364亿元上涨幅度达到了125%。

  在分析原因时,新城控股副总裁谭为民认为,5月开发商频频出手拿地,主要是对未来市场的预期较为乐观,尤其是看到各地“国五条”调控地方细则避重就轻后,更坚定了对市场的信心。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭称,近半年来,楼市热销使得房企手中资金宽裕,同时库存的快速下降也使得房企有购地补充的需求。最主要的是地方政府在5月集中供地,而且部分是优质地块,也引起了开发商的激烈拼抢。

  “地王”传导效应有所显现 业内担心房价大幅上涨

  业内人士普遍担心,“面粉”价格涨了,“面包”的价格自然也会涨,地价与房价的关系也是如此。记者采访发现,虽然近期“地王”的传导作用尚 未 全 面 显 现 , 但 一 些 地 区 的 房 价 已 经 重 新 “ 抬头”,且“地王”对市场预期和购房心态造成了较大影响,进一步增加了房价上涨的压力。

  今年前4个月,广州房价涨幅领跑一线城市,广 州 市 国 土 房 管 局 公 布 的4月 房 价 同 比 去 年 上 涨18 .6%。而记者探访刚刚诞生了地王地块的周边楼盘,这些楼盘都存在不同程度的提价。

  目前上海世博A片区地块最高楼板价达4万元/平方米。据21世纪不动产上海区域市场研究部对位于浦东世博,三林等板块的各家门店调查显示,5月该区域的二手房成交量较4月同期有小幅度的下滑,下降幅度在10%-20%间,但是二手房价格相对稳定,仍然保持着三月份以来的高位,“有价无市”现象有进一步扩大的趋势。

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,性价比高的优质房源极度稀缺,是促使世博板块5月二 手 房 市 场 出 现 “ 有 价 无 市 ” 的 主 要 因 素 , “ 地王”的短期拉动效应也被削弱。但长期来看,一旦市场购买需求释放,房价仍有可能被大幅拉升。

  采访中,上海一些购房者担心,如果今后出让的土地价格仍然保持上涨,房价上涨的预期将无法改变,那么目前执行的限房价政策,最终可能只是使房价在统计数字上保持不涨,而实际上房价依然在涨。

  专家呼吁调控土地价格和出让方式迫在眉睫

  针对“地王”频现的情况,专家学者提出两方面的建议。第一,警惕土地财政“抬头”,调控土地出让价格迫在眉睫。中国房地产数据研究院执行院长陈晟等专家呼吁,中央政府应该加强对地方土地出让的监管,合理制定价格,防止普通购房者成为天价土地的最终受害者。

  不少学者指出,地方政府对土地财政的依赖,成为土地价格上涨的内在动力,更为房价上涨提供动能。据统计,今年前五个月,北京与上海的土地出让金均已超过了500亿元,其中北京为617 .9亿元,上海为515亿元,而在2012年同期,两地出让金总额均在120亿-130亿元左右。

  暨南大学管理学院教授胡刚认为,比起部分地区的房价泡沫,地价泡沫可能更大。如果开发商通过一两个地块的高溢价,增加市场紧张气氛,提升周 边 区 域 商 品 房 价 格 , 政 府 作 为 卖 方 则 乐 见 “ 地王”,并从中赚得巨额利润。因此,要加强监督,防 止 土 地 拍 卖 演 变 成 开 发 商 和 政 府 合 演 的 托 市 戏码。

  第二,增加土地供应,改革土地出让方式。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为,在中国快速城镇化、大量农业人口进入城市的条件下,对城市住宅用地的需求,将长期处于比较紧张的状态,需要对城市土地出让制度进行改革和完善。

  一 些 学 者 还 建 议 , 由 “ 限 房 价 、 竞 地 价 ” 向“限地价、竞房价”转变,即限定土地的价格后,让开发商来竞房价,最终以价低者得地。2011年8月,北京推出了全国首个“限地价、竞房价”的土地“北京市门头沟永定镇居住用地”。最终由中铁房 地 产 集 团 有 限 公 司 竞 得 , 中 国 铁 建 梧 桐 苑 开 盘后,房价一直稳定在13600元/平方米。


(责任编辑: 蒋诗舟 )

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