聂梅生:房价将降温 楼市没泡沫

　　本报讯(记者 耿诺 实习生 曹政)2013年，全国多项房地产指标处于高位，甚至再创历史新高。但另一方面，房价增幅下降的趋势又十分明显。在昨天举行的2013腾讯房产年度峰会上，全国工商联房地产商会创会会长聂梅生，给出了一个似乎相悖的判断与预测：房地产市场目前不存在泡沫，但房价会逐渐降温。

　　“对房地产形势的估计，有很多观点不一样，但不外乎大致有三种看法。”聂梅生说，这三种里最悲观的是认为国内房地产泡沫非常严重，而且已经“吹到全世界最大”，早晚要破灭，破灭会崩盘。

　　但乐观者认为中国的房地产会高歌猛进，由于城镇化等原因，房地产市场甚至会在“黄金十年”之后，出现“白金十年”或“钻石十年”。

　　而聂梅生表示：“房地产热应该会慢慢消失，但并不是泡沫，短期不会发生巨大的变化。”她说，2014年中国房地产的趋势会延续2013年的走势，趋向于“稳着陆”。

　　一些观点认为，高地价才是高房价的始作俑者。对于这点，聂梅生称，土地价格在未来中国的房价形成机制中占据重要位置的状况，可能还要延续相当长的时间。“如果地价永远比房价涨得快，怎么解决中国房价平稳落地的问题呢？”

　　近一年来的房地产价格数据显示，北上广深等一线城市房地产价格始终处在高位，但住建部政策研究中心主任秦虹在论坛上分析出，市场分化将是未来开发商和购房人需要共同面对的问题。

　　以城市划分，全国70个大中城市里，4座一线城市今年房价上涨同比超过20%，但若是将全国657个城市的房价平均，涨幅预计不会超过5%，分化非常明显。秦虹认为，出现这样的现象，是因为一线城市人口集中的速度是非常明显的。有关统计数据显示，2007年到2013年北京每年新增就业人数稳步增长，2012年有44万，但今年1到6月就已经达到41万。

　　虽然未到2013年最后一天，但今年房地产市场新建商品房销售面积增速已经锁定在20%左右的区间内，商品房销售额的增速更是在30%左右。同时，1至9月，全国40个重点城市二手住房的交易同比增长84%，创下了一个“非常高”的增长。

　　这样的增长量，难以不让人联想到投资投机需求。但秦虹却认为，“自主性需求”远远高于投资和投机性需求，和2007年、2010年几次房地产市场价格上涨时期相比，目前的投机和投资需求已经大幅度降低。

　　“自主性需求包括第一次买房的所谓的刚性需求，也包括改善性需求。”秦虹解释说，2010年第六次人口普查数据中显示，20岁到24岁以及30岁到35岁的人群占人口比重是比较大的。而当年20岁到24岁的年轻人口总量为1个亿，解决住房的需求促成了成交量高企。“在政府抑制投机性需求没有改变的情况下，市场还卖了那么多房子，我认为自主性需求是第一的。”她说。

　　秦虹说，1978年中国城镇人口只有1.7亿人，现在是7.1亿人，城镇人口已经大幅度增长。城市的建成区面积增长速度比人口增长速度还快，虽然房地产的开发、建设数量规模也非常大，但至今新建商品房仍旧有着巨大的市场。