叶檀：楼市销售上升缘于货币恐慌与贪婪

　　◎每经评论员 叶檀

　　房地产投资进入下降周期，但还不能完全看作冬天的到来。

　　国家统计局公布的数据显示，前三季度，全国房地产开发投资为70535亿元，同比名义增长2.6%（扣除价格因素实际增长4.2%），但增速比1~8月份回落0.9个百分点，房企投资意愿继续回落。

　　值得一提的是，1~9月份，房地产开发企业土地购置面积为15890万平方米，同比下降33.8%；土地成交价款为4916亿元，同比下降27.5%。

　　全国房地产市场分化仍较严重。总体而言，一线城市地王频出，三、四线城市开发商拿地、投资意愿下降，消化周期拉长。

　　中国指数研究院指数研究总监白彦军表示，现在消化一线城市土地库存的周期不到一年，二线城市在两年左右，而三线城市最高的可能长达5年多。

　　瑞信的数据亦印证了这一点，消化一线城市土地库存周期在10个月左右，二线城市在18个月左右，三线城市在20个月以上。

　　上述数据虽然谈不上支撑房地产市场牛市，但房地产销售确实出现了小高峰。国家统计局公布的数据显示，今年前三季度，商品房销售面积累计为8.29亿平方米，较去年同期增加1.79亿平方米；销售均价为6844元/平方米，同比上涨7.2%，这使得商品房销售额同比增长15.3%，达到5.675万亿元。

　　尤其是一线城市和核心城市的高端住宅畅销。据《每日经济新闻》转引亚豪机构统计数据显示，前三季度北京五环以内仅成交商品住宅（不含保障房与自住房）4923套，占全部成交的比重不足10%，五环和六环之间成交占比高达57%。由于地价高企，更多项目入市高端化，购房人群“被高端”。

　　中原地产统计数据显示，截至10月20日，北京成交的超高端住宅数量已达到182套，这一成交量超过历史总和。同时，北京商品房住宅进入豪宅化，预计未来售价预期在10万元/平方米的项目在2016年将接近50个，目前已经入市的项目接近25个。

　　房地产投资意愿不强，但销售总量不断上升，笔者以为，原因在于货币的恐慌与贪婪。

　　房贷政策发生了变化，刺激了房地产消费。9月30日，央行、银监会联合发布通知，明确在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。这是今年监管层在房贷政策方面做出的第四次调整。

　　自2014年11月以来，央行多次下调人民币存贷款利率，五年期以上贷款利率已累计下调140个基点降至5.15%，为过去25年以来最低水平。以广州为例，去年9月广州首套房贷基准利率为6.55%，今年下降到5.15%。以一笔200万元贷款、30年等额本息计算，6.55%的利息总额为128.73万元，调低后利率总额为96.60万元，下降了25%，这是一个惊人的降幅。

　　另一方面，随着货币宽松，土地与商品房价格出现上涨，从数据看，销售额大于销售面积。

　　今年1~9月，全国商品房销售面积为82908万平方米，同比增长7.5%；销售额为56745亿元，同比增长15.3%。这说明，价格的涨幅高于面积涨幅，考虑到一些中西部小城市房价并没有上涨，这表明在东部城市以及中西部核心城市的上涨幅度就更是惊人。这也反证了宽松的货币部分流入房地产市场，推高了资产品价格。

　　房地产长期繁荣很难像过去那样持续，但萧条也不可能马上到来，只要货币继续宽松，低迷的实体经济无法完全吸纳，资金就会流入房地产与股市等虚拟市场，这是不以人的意志为转移。而如果要挤压房地产市场，就存在债务危机爆发的可能性。

　　可以预见的是，房地产在资本的贪婪与恐惧中，在预期明确的少数城市，还会上升。