决策层"重估楼市"调控 若房价再涨下半年或调整

　　决策层“重估楼市”调控 若房价再涨下半年或调整

　　近日召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察。一段时间后，若调控效果无明显起色，不排除调整政策的可能。

　　“新国五条”出台至今已近两月，多地楼市成交量暴跌，但房价上涨压力仍存。国家统计局数据显示，4月70个大中城市中67个城市新建商品住宅（不含保障房）价格环比上涨。

　　分析人士认为，政策出台后，市场成交量出现大幅波动，不少城市住房供应量减少，房价上涨压力犹存，恐使调控落入“越调越涨”的怪圈。

　　中国证券报记者获悉，针对当前市场变化，决策层正在研究评估，拟经过一段时间观察后，决定是否对政策进行调整。

　　“新国五条”出台后，个别条款引发市场争议。其中，二手房个税新政已致多地二手房成交量出现腰斩。各地在落实政策的过程中，也祭出“限价令”等行政色彩浓厚的手段，造成市场供应短缺，房价上涨预期强烈。

　　事实上，尽管政策条款严厉，但不少地方变相涨价等行为层出不穷，一定程度上削弱了政策效果。近期，北京等地频繁拍出高价地，也凸显出房企对后市的看涨心态。

　　业内人士认为，近期决策层对房地产调控表态甚少，意在淡化调控并观察效果。若未来房价继续上涨，市场指标始终没有起色，不排除最快在今年下半年对政策的个别条款进行调整。

　　在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下，行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定，进而影响城镇化进程和经济走势。多家机构认为，“去行政化”将成为未来调控方向。

　　房产税可能是上述“长期调控”手段之一。中国证券报记者获悉，多地房产税试点方案已经上报，在上海、重庆试点两年多之后，不排除该税种年内扩大试点。

　　房产税试点短期内或小范围扩围，且可能主要针对增量房屋征收。差别化信贷和税收政策未来将成为常态。对于行政色彩浓厚的住房限购政策，可能伴随土地、户籍等制度的改革而逐步放开，但短期内仍将存在。

　　多数分析认为，未来一段时间，房地产市场可能保持温和复苏走势，但从成交量、景气指数等指标来看，市场仍会处于阶段低位。

　　调控的矛盾逻辑：限房价不限地价

　　5月22日下午，北京城建（行情，资金，股吧，问诊）以11.15亿竞得北京大兴区魏善庄镇北区西区多功能用地，溢价率102%，楼面价6051元/平方米。

　　5月20日，北京通州区台湖镇2地块开拍，其中通州区台湖镇B-23地块被北京世纪鸿经过62轮激烈竞价以总价8.25亿拿下，溢价率高达230%，平均楼面地价为13136.5元/平米。台湖镇B-03地块被泰禾集团（行情，资金，股吧，问诊）以11.25亿总价拿下，另外还需配建7.3万平米公租房。据测算，算上公租房成本，该地块楼面价高达19053.58元/平米，创该区域地价历史新高。

　　台湖区地价创新高再次刺激了当地开发商的信心。“楼面地价都跟我们在台湖的楼盘售价差不了。”东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏感慨称，尽管当地开发商深知北京市正在严格审核预售证价格，但不断拍出的高价地让他们有了涨价的想法。贾玉鹏称，他们也准备提高二期园林等方面的品质，并相应提高下期楼盘售价。

　　东亚在台湖的项目一期售价在15900元/平方米左右，二期价格待定。鉴于目前调控形势，东亚新华地产准备下期先推出办公产品，住宅新品再等一等。“目前资金压力不大，至少可以再等两到三个月再取证。”

　　东亚新华地产也参与了上述通州台湖区两块地的竞价，但空手而归。“我们两块地预先设想的地价均不超过一万平方米。竞拍结果太出乎我们意料了。”当天参与竞拍的万科没有举牌。

　　限房价的背景下，地价正在不断上涨。

　　5月15日，通州区运河核心区IV-06地块和IV-07地块招标出让，4家企业投标，但因未超过招标底价，两地块宣布流标。这几家企业的投标价格低于底价，是误判了地价上涨的形势。一个月前，通州区运河核心区-12地块、11地块和10地块三宗地招标，成交均价为9220元/平米。然而，仅一个月的时间，该核心区土地底价就上涨了2210元/平方米。

　　5月17日，通州运河核心区两宗用地招标。保利地产（行情，资金，股吧，问诊）再次出战，分别给出了60512.5万元和37012.5万元的最高报价，竞买成功楼面地价均为11750元/平米，溢价率为3.7%。

　　这仅是地价上涨的缩影。

　　本报记者统计最近一线城市成交的地价发现，包括北京、上海（楼盘）等地的地价均在不同程度上涨，甚至有部分地块底价直接被上涨。据K8黄金湾向本报记者提供的数据显示，4月份，全国成交的1173宗住宅与商业性质的地价上涨最快，楼面地价同比上涨了23.26%；工业地产地价涨幅相对较小，同比仅上涨2.37%。

　　据易居研究院监测显示，1-4月份，全国房地产开发企业土地购置均价2289元/平方米，同比增长21.1%，增幅比1-3月份扩大6个百分点。前4个月增幅达到近两年来的最高。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，限价表达的是行政的力量，而地价不停上涨表达的则是市场的力量。

　　华远地产（行情，资金，股吧，问诊）董事长任志强反问说，当北京预售房价升级为主管市长直接审批的同时，地价却在不断暴涨，这向市场传递着什么信号？不解决土地价格不断创新高的问题，靠审批能压住房价吗？

　　尽管行政之手正严格控制商品房的预售价，但北京各大楼盘的成交价并未下降，甚至还在上涨。

　　根据链家地产市场研究部统计，5月第三周，纯商品住宅成交均价为25090元/平方米，环比上涨14.5%，比4月第三周上涨10.7%，达到历年周成交均价的最高值。链家地产分析师张旭认为，新建商品住宅市场需求没有受到新政收紧的抑制，在开发商与政策的博弈过程中，供需矛盾或更加突出，实际成交价格难以出现下调。目前，新建商品住宅成交价格整体维持平稳，小幅上涨趋势未变。

　　另有业内人士认为，一些地方政府卖地采用限地价，竞保障房的方式，但由于保障房成本最终仍然要转嫁到商品房，实际地价涨幅仍然迅猛。政府在严格控制房价的同时，也应该考虑严格控制影响市场预期的地价。

　　警惕各地将调控变成"空调"

　　从4月全国各核心城市项目新开盘情况看，房价正呈普涨趋势。上海（楼盘）、北京、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、南京（楼盘）等一线城市自去年下半年开始的房价回涨趋势在“国五条”调控之后非但未被打断，反有全面加速之势。本轮“史上最严厉的调控”在政府货币创新高、政府土地垄断以及地方政府强大利益驱使下，再度悲哀地沦为“空调”。

　　创新调控思维楼市必然走向稳定

　　继央视《新闻联播》播报国家统计局关于楼市整体上涨的消息以后，新华社及其他有影响的媒体也相继报道我国主要城市新增商品住宅价格变动情况。新华社5月22日消息的标题是《房价上涨预期犹存，稳定房价要防止大起大落》。

　　有一个让我们感到高兴的现象是，从今年3月份全国两会以后开始，权威媒体对房地产市场的报道，从标题到内容有明显变化，包括引用国家统计局数据在内，其中突出的变化是客观报道楼市价格涨跌，涨就是涨，跌就是跌，和民众对价格涨跌的感知大致一样了，像上述新华社的报道，标题显然是经过仔细推敲的，但又显然是符合楼市实际走势的，尽管后一句有些官样文章模式，但变化是值得肯定的。

　　透过现象看本质。新闻媒体的变化是现象，是表，而现象背后的是本质，是里。由表及里，我们必须看到，决策层对楼市的处理方式和手段已经有所变化，而且正在以比较巧妙的方式向社会传递或者说透露其变化，而这种巧妙方式就是以媒体的变化做开路先锋，通过媒体渗透和导引，逐步推出新思维主导下产生的新政策，最后达到稳定楼市的目的。

　　回顾近10年来的楼市调控政策，包括2013年2月20日以特殊的方式推出的《国五条》，客观地评价，调控给中国经济及社会甚至家庭生活带来的，不是稳定、向好，而是茫然、匆促，还有为难。一个国家级层面调控政策的出台会引起一大批良善稳定家庭用假离婚的方式来应对，这样的政策不能说是稳妥善意的好政策，这样的政策也不能说是从民生出发为民营造幸福的好政策。更大的问题是，出台政策的本意是稳定市场，打压房价，而实际效果却是搅乱市场，抬高房价。这就是说，从民生幸福角度和经济运行规律角度看，旧有的调控政策都有失范之处。

　　对于楼市而言，现在到了创新调控思维的时候了。旧有的种种调控已经把该使的招数都使了，越调越涨，越涨越调，政策和市场像是赌气的孩子，明里暗里较劲。房地产商对调控已经习以为常了，因为“任尔几多调控浪，我自稳坐钓鱼台”，消费者对调控也习以为常了，因为“合理价位成笑谈，空等傻等错时机”。创新调控思维最直接的办法就是不要再紧盯房价出台什么政策了，把新建商品住宅完全交给市场。可以肯定地说，创新调控思维将能有效地稳定楼市，使中国房地产市场回归到它本来的功能定位上去。

　　如果你是一个用心的思想者和一个敏锐的观察者，你会通过种种相关联的和看似不太相关联的迹象，感受到中国房地产市场来自政策层面最新的变化。