随着4月12日金地集团年报出炉，地产龙头企业“招保万金”2012年年度报告皆已披露完毕，坚持走中高端项目路径的招商地产销售均价位居2012年四大房企之首，达1.47万元/平方米。
《每日经济新闻》记者对比四大房企近两年库存量占总资产比重数据发现，存货占总资产比重最高的是保利地产，超过70%。而从2011年和2012年两年的存货比数据的发展趋势来看，除招商存货占比上升外，其余三家存货占比均呈下降态势。
招商地产总经理贺建亚在2012年年度股东大会上坦言，公司产品结构不均衡、大户型产品占比较高，将对完成今年制定的400亿元销售目标带来一定压力。
高端市场竞争加剧
招商地产2012年年报显示，公司全年实现签约销售面积247.52万平方米，签约销售金额363.86亿元。按此计算，招商地产2012年年度销售均价为1.47万/平方米，为四大房企之首，但这一数据与2011年1.75万/平方米相比，有较大幅度下滑。2012年另外三家房企均价分别为，金地1.19万/平方米、保利1.13万/平方米、万科1.09万/平方米。
贺建亚在股东大会上透露，大户型产品目前占公司住宅开发量的五成以上。在谈及今年制定的400亿元销售目标时，贺建亚表示，完成这一较去年签约销售额仅微增1%的目标还是存在挑战和压力的，“主要因为公司现在的产品结构经过这两年调整后还是不够均衡，大户型产品比重还是略高一些。”
在国家政策向中低价位、中小户型倾斜，市场以刚需为主的情况下，贺建亚表示今后将基本不拿豪宅的土地，会尽量推一些偏向中低价位、中小户型的产品，从而均衡产品结构。据年报显示，2012年招商地产在18个城市共拥有46个在售项目。其中，在深圳推出的招商伍兹公寓、曦谷花园、招商观园等项目，均为高端楼盘。
以去年被称为深圳最贵高层的伍兹公寓为例，主力户型在175平方米左右的150套房源，因均价达6万元居同期同城最高，从而成为媒体关注的焦点。据此前媒体报道，该楼盘销售遇冷，开盘三个月销售不足三成。但今年开年以来，在采取一系列销售策略后，比如向香港客户推介楼盘等，去化速度开始加快。
《每日经济新闻》记者4月14日以购房者身份致电伍兹公寓售楼处，工作人员称该楼盘今年春节后看房人数明显增多，且一直没有相应折扣推出。据深圳市规划和国土资源委员会最新统计数据显示，截至4月14日，伍兹公寓共售出94套，销量约占总房源62%。
公司的另一个高端项目是与华侨城合作开发的曦谷花园，去年推出118套别墅，截至目前去化率约为43%。招商地产相关负责人曾在网上业绩说明会上表示，针对大户型产品，公司会采取与小户型不同的销售策略以保障去化速度。
对于招商地产坚守的中高端产品，市场竞争也在不断加剧。相关研究机构调研数据显示，仅去年下半年，深圳就推出了招华曦城、伍兹公寓、鲸山9期、大南山紫园等套均总价超过千万元的豪宅项目，市场供应量达1060套。如加上此前已开始销售的天琴湾等项目，深圳2012年千万级豪宅项目已超10个。
美联物业研究部副主任何倩茹在接受《每日经济新闻》记者采访时说，目前欲进入高端产品市场的房产商在增加，因为这部分产品针对的客户群资金量较充足，受调控的影响相对较小，“进入者增多，也使得高端市场的竞争加剧，今年深圳就又新推了东海国际公寓等套均总价过千万的豪宅。”
存货攀升毛利率下滑
《每日经济新闻》记者对比已出炉的“招保万金”四家房企年报发现，在去年房企存货同比均下降的情况下，惟有招商地产存货2012年同比上升。据年报数据，2012年末，招商地产存货达736.37亿元，同比增长43.15%。
这一数值的攀升与招商地产2012年加快拿地不无关系。年报数据显示，2012年，招商地产累计投入157亿元，新增391万平方米土地，而今年招商地产计划拿地金额将超过200亿元。
从去年拿地的区域可看出，招商地产已开始实施“稳守一线城市，积极拓展二线城市、择机进入三线城市”的发展方针，但年报显示，招商地产2012年营业收入仍主要来源于珠三角地区，该区域营业收入占总收入58%，毛利率也为各区域中最高，达55%。
数据显示，去年招商地产在全国各区域的毛利率同比均下降，其中，在环渤海、长三角、珠三角三区域以外的其他地区毛利率同比下降幅度最大，达26个百分点。在长三角地区和其他区域营业成本分别同比大增118%和208%的影响下，招商地产去年全年整体毛利率下降5个百分点至51%。
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