楼市将进入___期？
张叶 绘
A.上涨
B.下降
C.平稳
D.观望
……
继3月30日晚北京、上海、重庆三市出台“国五条”实施细则之后，昨天，天津、南京、深圳、厦门、济南、合肥、贵阳、大连等城市也相继公布了落实“国五条”的地方新规。3月份的最后两天，各地密集出台“国五条”细则，力度如何，效果如何，楼市未来会有什么样的走势？昨天，人民日报官方微博也特地发了一则“填空题”，题为“细则实施后，房市将进入___期？”，希望网友来完成这个填空。
新华视点
“央地联动”调控楼市再升级
调控政策升级为“史上最严”
按照国务院规定,各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)一季度都要公布调控细则和价格调控目标。在广东率先公布细则后,3月30日与31日,北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。一系列“央地联动”的政策组合拳“出拳”迅猛,将从限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控。
从中央到地方,从限购、限贷到税收、信息联网,新一轮调控政策升级为“史上最严”,有望在二季度让楼市停下上涨的脚步。
各地纷纷明确调控目标
首先是各地明确调控目标。针对北京细则中提到的“全市新建商品住房价格与2012年相比,要总体上保持稳定”,中原地产市场研究部总监张大伟认为,全国对于房价的控制目标,提得更多的是稳中有降,调控肯定会有效果。
其次,限购、限贷进一步严格加强,再次显示出政府调控决心,其中上海、重庆等地更是全面暂停第三套房房贷。伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业表示,对单身人士限购的进一步从严,不仅可以挤压出一定的住房需求,还有助于进一步遏制为购房而假离婚的情况大量出现,以抑制部分人群的投机行为。
另外,相关税收政策和信息联网手段,将全方位从预期上“催降”房价。从政策上看,各地不仅明确规定将严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税,同时国务院明确要求在2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。
程浩业表示,限购政策短期内不会取消,再加上税收以及住房信息系统联网等政策,会让二手房交易在短期内出现冰冻期,为市场降温。
政策“组合拳”更加全面
除去上述政策,地方版细则中还包括保证供应、价格引导和打击中介违法乱象等手段。
首先,地方版细则大多提出保证普通商品住房用地及中小户型商品住房供应,完善住房保障体系建设。在稳定普通商品住房用地供应方面,上海明确提出将增加普通商品住房用地供应,北京则特别提出,要增加“自住型、改善型住房”的土地供应。在加快普通商品住房供应方面,两市均表示将在开发贷款方面,优先支持中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目。
除此以外,在政策细节上,各地均要求加强对商品房销售价格引导,继续严格执行明码标价、一房一价规定。上海更是要求,对擅自超过备案价格销售,违反明码标价,“一房一价”规定的,采取暂停网上签约等措施,并依法严厉查处。同时,多地进一步重申将严厉打击开发企业的违法违规行为,加强房地产经纪活动监管。广发证券房地产分析师沈爱卿认为,以上政策“组合拳”只要执行得力,就一定能够稳定房价预期,实现调控目标。
房企与银行或间接“配合”调控
与此同时,地方版细明确要求进一步提高二套房贷首付款比例。对此,张大伟分析,这依然是加大利用信贷杠杆进行投资投机行为。提高二套房首付比例的态度很明显,这将给楼市降温。
在这种情况下,四大行在3月下旬发布的年报中都纷纷表示,将“积极配合落实房地产调控政策”。而就在此前一段时间,不少股份制商业银行曾经加大对个人房贷的审核力度,在一定程度上增加了贷款成本。对此,北京银行一位一线人士表示,不管是二套房还是首套房,现在的贷款成本都有所上升,银行更加谨慎,房贷总量或将有所下降。
据新华社
记者观察
20%个税的关键点大多被忽略
“国五条”大棒高高举起，轻轻落下
继3月30日晚北京、上海、重庆三市出台“国五条”实施细则之后，昨天包括南京在内的多个城市也相继公布了落实“国五条”的地方新规。然而，除了北京市细则有单身人士禁购二套房等实实在在的条款外，大多数城市的细则仍以原则性要求为主，特别是20%个税如何征收的关键问题，要么照抄“国五条”一笔带过，要么干脆避而不谈。有业内人士表示，作为落实“国五条”的终端，各大城市的细则“戏”而不细，不禁让人担心，“国五条”的大棒会不会高高举起，而最终轻轻落下。
除北京外，地方细则大多不细
前几天，广东省率先出台了“国五条”地方细则，而由于无具体的实质性条款，被网友们评为又粗又“细”。当然，作为承上启下的省一级文件，细则不细尚可理解，而作为实际执行“国五条”的城市，没有实实在在的措施，则有些让人失望。从各城市的细则看来，北京是最为具体的，不仅有洋洋洒洒的十九条新规，且单身人士禁购二套房，3月31日起严格执行20%个税，骗取购房资格的家庭五年内不得购房等内容，条条严格。虽然消费者最关心的20%个税的表述仍不是很具体，但明确严格执行时间表的，唯有北京一家。
而相比之下，上海、重庆等城市的细则就简单得多，多照搬“国五条”内容。有网友表示，除了房价控制目标是具体的外，其他从严限购、严格20%个税征收等内容虽一个都不少，但个个不具体，不明确。
史上最严的个税新政遭遇“软着陆”
有业内人士认为，3月1日，国务院办公厅下发关于继续做好房地产市场调控工作的通知，曾被业界评为“史上最严”，而严就严在规定二手房买卖环节中，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，要求严格按转让所得的20%计征个人所得税。而目前这一最严厉措施，除北京可能执行外，其他城市暂无落实迹象。有的说是从严征收，但连执行时间都没有，不知道何时能开征。南京、合肥干脆不提20%个税。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受媒体采访时也表示，虽京沪渝等城市提出售二手房按所得的20%征个税，但大多仅停留在重申“国五条”原文的基础上，对于如何计算房产增值、各种费用如何扣减、各类房屋是否统一征收等问题并无细化规定。具体操作中，仍有诸多问题尚待具体化。
国家相关部门或出台文件落实
当然，也有专家表示，地方弱化20%个税的问题，可能也有自己的难处。毕竟国家没有相关的解释，地方执行起来也缺乏依据。上海易居房地产研究院副院长杨红旭此前曾在微博中表示：20%所得税暂无法落实!各地细则大限将至，国税总局仍未出细则。而地方政府并无税收自主权，故这三天将出台的各地细则，多只能重申按国五条细则，也就是按国税总局2006年文件。与之前征税方式相比，或有城巿加强，但并无大不同!
据了解，目前关于二手房转让按所得20%征个税的规定源自2006年国税总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，其中对房产原值、合理费用等均有明确规定。但由于征收程序繁琐，以所得20%征个税的做法并未在各地推开，而普遍选择以总额计征个税。专家认为，时隔六年多，市场也已经发生了变化，再次执行2006年的规定，可能还需国家相关部门重新做一个解释，对怎么征收，有哪些程序，哪些可以抵扣，特别是房改房这样带有福利性质、原值特别低的房子怎么认定，地方可不可以自定保护性措施等等，可能还有待国家的进一步明确。
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