1.等额本息还款的贷款人，还款已接近中期的
2.等额本金还款的贷款人，还款期已超1/3的
3.享受7折优惠利率的贷款人
3月1日国务院公布了房地产调控的新“国五条”，预计最快在本周，各地的相关实施细则就将陆续出台。新“国五条”的推出不仅让本地二手房交易过户排起了长龙，我市各大银行贷款中心也涌入了大量的提前还贷者。为规避即将实施的20%个人所得税，不少市民选择赶在地方细则出台之前提前还清房贷，使手中贷款房尽早获得“自由身”，以投入二手房市场进行交易。记者昨日从我市各银行了解到，为满足市民还款需求，虽有银行开出了“绿色通道”，但目前市民还款需求激增，银行仍出现了业务积压的情况。
当然，有的人提前还贷是为了卖房，也有的人只是抱着一个理财的目的。今天，我们就来谈谈以理财为目的的提前还贷，为你拨拨算盘，帮你出出主意，让你的利益最大化。业内人士建议，从理财角度看，提前还贷不一定适合每个人，需要从贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境四个方面综合考虑。
银行建议>>>
若有提前还贷需求，请提早申请
由于二手房交易中，个人房贷转贷对买家存在一定风险，且过程复杂手续费较高，二手房市场中全款房的“相中率”明显高于贷款房。所以为了尽早将手里的房子出手，不少市民不得不赶在这个“节骨眼”提前还贷。
记者了解到，尽管现在各银行提前还贷申请已经爆满，但前往各支行办理还贷手续的市民仍然络绎不绝。一位市民表示，他的房子目前市场价与原价存在50万元左右的差额，如按20%征税，得交税10万元，尽管多数卖房人会将这笔费用转嫁给买房人，但他担心到时候这房子因价格变高而没人愿买。
尽管市民希望提前还贷能“随到随还”，但银行方面也表示，每年第一季度就是提前还贷的高峰期，今年新“国五条”出台又出现了大量提前还贷业务，导致银行贷款中心业务量激增。记者了解到，如中国银行等已开出“绿色通道”，只要市民缴纳3个月的利息作为提前还贷的补偿金，就可免去2—4个月左右的还款等待，即刻结清房贷余款。但银行人士也建议，由于各贷款中心业务量的不同，具体办理时间也各不相同，因此特别提醒市民，若有提前还贷需求，请提早申请，为下一步二手房交易预留充分时间。
特别注意>>>
各大银行，提前还贷时间和罚息不同
记者了解到，各大银行允许提前还贷时间有所不同。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有少部分银行表示随时可以申请提前还贷。在国有银行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷。
据某银行个人信贷部负责人表示，提前还贷实际属于一种“违约”行为，因此贷款人在选择提前还贷时，一般会支付银行相关手续费，也称为“罚息”或“违约金”，通常在合同里面会写明。
记者比较发现，各家银行对于罚息的定价有一定差异。有的银行可以不收手续费，而有的银行会根据已还款的时间差别设定罚息金额。记者通过各家银行客服电话咨询得知，工行一般收取1-2个月利息作为手续费，中行和建行采用分段的计费方式，贷款满1年未满2年的收取1个月利息，农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费。同时上述银行也表示，由于每笔贷款的合同细则都可能不同，具体情况还需按照合同执行。相比国有行，股份制银行则显得相对“优惠”，如招商银行、华夏银行、兴业银行等都不会收取相应的手续费用。
专家提醒>>>
提前还贷不适合每个人
最好综合考虑四个方面
理财专家提醒，提前还贷不一定适合每个人，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。主要考虑这四个方面的问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。
业内人士表示，三种情况下的借款人，提前还贷就不划算。首先是等额本息还款已接近中期的贷款人。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
其次是采用等额本金还款的贷款人，还款期已超过了1/3的。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
最后一种情况是，享受7折优惠利率的贷款人。业内人士分析今后还可能继续降息，到时再打7折会很优惠。同时，以后房贷利率方面很少再会出现如此大的优惠。
提前还款须知
中国银行
时间：提前一个月。
手续：贷款本人持购房合同，银行贷款合同，身份证原件和还贷银行卡前往贷款银行提出申请。银行审核之后，电话通知还款时间，贷款人只需将还款金额存入指定还款账户，待扣款成功之后，再前往贷款银行领取还款结清资料，即可前往房管局办理按揭注销手续。建设银行
时间：贷款本人持身份证原件前往贷款支行提出申请，工作人员现场告知具体手续办理时间。由于申请人数众多，至少需提前两个月，也可拨打95533申请。
手续：按通知约定时间贷款本人持购房合同，银行贷款合同，身份证原件和还款金现场办理还款手续，领取还款结清资料。15个工作日后即可前往房管局办理按揭注销手续。
农业银行
时间：提前一个月
手续：贷款本人持购房合同，银行贷款合同和身份证原件前往贷款银行提出申请。待银行审核之后，电话通知后再前往贷款银行办理还款手续。
工商银行
时间：至少提前一个月，电话联系客户经理，口头提出提前还款申请要求，并约好相关办理还贷的时间。
手续：提前将还贷资金存入还款账号里。带上借款合同和借款人身份证原件，在约定时间内到银行办理提前还款手续。提前还贷按照借款合同，银行可处一个月供金额的罚金，并且当月的月供已经缴纳。
(目前各贷款银行的审核等待时间，视申请数量而定。)
还贷囧境
情况一
等待总是遥遥无期
“我去年底就递交了还款申请，当时告诉我需要等1个月时间，可到现在都没有任何音讯，感觉遥遥无期了。”在电视台工作的小王两年前购买了一套50万的商品房，在邮政储蓄银行贷款了20万元。如今，小王省吃俭用积累下10万元，希望能够还上一部分。可惜，申请递交后便了无音讯。
王先生于2004年在华阳购买了一套20万元的电梯公寓，贷款了10万元，如今仅剩下4万元的商贷。“我想在4月份前全部还完，把房产卖了，避免个税。到建行一问才知道，现在排队还款的人已经排到了3个月后。”王先生原本想提前出手房产的计划落空。
情况二
排队没有“后门”
张女士在我市某银行个贷部门工作，最近为众多上门请求提前还贷的事情犯了难。“新‘国五条’的出台后，找我帮忙提前还贷的朋友特别多，特别是最近，已经有4位了。可是现在银行都是严格按照排号进行处理，所以‘走后门’也要正规排号。”张女士说，提前还贷的市民最好提前将材料准备完善，争取在办理过程中节约时间，在最短时间内完成办理手续。
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