易宪容:房地产调控由供求管理转向预期管理

    此次政策的推出向市场发出一个十分强烈的信号，即政府不会让当前不少城市房价快速上涨的局面继续下去。政府不仅有决心把国内的房地产调控进行到底，而且也有更多的政策储备来让当前住房市场性质转变，价格回归理性

    ■易宪容

    近日，房地产调控“新国五条”及其相关细则相继出台。人们可能会问，国务院为何抓紧在“两会”召开之前对房地产宏观调控进行专门部署？

    笔者认为，国务院在“两会”召开前部署新一轮房地产调控政策，可见当前房地产市场形势十分严峻。如果政府仍然不表态，国内房地产市场将面临相当大的风险。因为，当前住房市场中一些人正在利用政策真空期极力通过各种方式左右市场预期，希望以此把国内住房市场推向一个难以收拾的深渊。试想，已经吹了十年的房地产泡沫，已经上涨了十倍的房价仍在继续，这个泡沫岂能不破灭？最近一线城市住房市场价格再次快速上涨的情况已经很难让人承受了。

    当前国内住房市场，尽管经历了两年多的宏观调控，但市场的性质即以投资投机为主导的市场根本没有改变，反之还有变本加厉的趋势。从2010年到2012年4月，国内住房市场的调整，尽管效果不是太显著，但市场已开始有所变化，不少住房市场“量降价滞”持续了近两年，如果不是2012年上半年稳增长的政策出台，国内住房市场可能发生质上的变化。但是，稳增长的政策一出台，其信贷政策的变化微乎其微(比如利率只是下降两次0.5个百分点)，但是房地产市场的预期突然逆转。随着国内不少城市的住房价格开始上涨，不少投资者立即涌入一线城市的市场。一线城市的住房市场又回到量增价涨的局面。特别是最近，这种局面在不同的房价上涨舆论左右下完全成了脱缰野马，房价上涨的态势更是猛烈。在这种局势下，如果房地产市场宏观调控的方式不改变，或还是只强调供求管理，那么一线城市的房地产市场价格还会快速上涨直到其泡沫最后破灭。

    此次国务院会议关于房地产宏观调控部署，最为重要的就是房地产宏观调控思路由供求关系管理转向到预期管理上来。通过管理房地产市场预期让最近不少城市房价上涨态势得以转向。此次会议向市场发出一个十分强烈的信号，即政府不会让当前不少城市房价快速上涨的局面继续下去。政府不仅有决心把国内的房地产宏观调控进行到底，而且也有更多的政策储备来让当前住房市场性质转变，价格回归理性。

    因此，我们可以看到，此次房地产宏观调控政策的核心或实质不是房地产税试点扩大(这是目前国内各大媒体所强调的一个看点)，也不是所谓的限购政策继续执行，而是强调“支持自主需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，强调的是未来住房市场性质的改变。如果要让未来住房市场性质发生根本上的转变，不仅要严格限制与打击房地产投机投资，也要采取措施让房地产赚钱功能逐渐退出市场。最近，一线城市的住房价格又快速飚升，主要是大量的投资投机者涌入而非所谓“刚性需求”进入(如此过高的房价有支付能力的消费需求很少)。对此政府看得清清楚楚。如果一些人还是梦想如前十年那样通过住房投机炒作疯狂赚钱，这次国务院的公告就告诉市场这个时代可能已过去，不会再来。

    既然住房市场是一个以消费为主导的市场，住房市场的性质要全面改变，那么政府就会围绕着这个基本政策再出台相关的具体政策，比如说信贷政策差异化更为具体，比如房地产的各个环节征收不同的税收，政府能够从交易、持有等环节通过税收来调节房地产收入关系，来遏制住房投机投资，而房地产税征收仅是这种税收环节一个小的方面。对于如何让国内房地产市场真正转型到消费为主导的市场，政府的政策储备还有很多，而不是如市场所流传的只有征收房地产税一招一式。如果市场看到政府房地产宏观调控的这种政策意图，那么房地产投资投机者就可能逐渐地退出市场。

    当然，当前国内房地产市场预期管理还得表现为市场从政府行为及政策文本中，推测新一届政府上任之后，对房地产宏观调控还会出台什么政策，“两会后”有什么样的新部署。从上述的政策文本来看，当前房地产市场最核心的问题就是如何有效遏制房市投机投资，如何让住房市场性质由一个投资为主导并由预期决定的市场转型到以消费为主导的市场上来，坚决去除住房市场赚钱效应。这一住房市场的核心，不单单在此次国务院会议上给予确立，早在2010年的“国十条”中就已经确立了。大家只要看看“国十条”的第一条内容就知道情况如何。因此，市场推测新一届领导集体上任伊始，落实国十条第一条的内容就会成“两会”后国内房地产市场宏观调控政策的根本。如果这样，国内住房市场就不会对当前住房市场价格上涨抱有过多幻想，也不会如前十年那样房地产宏观调控越调房价越高，而是会认为将出台真正以挤出目前房地产泡沫为最终目标的政策。国务院对房地产宏观调控政策部署，总体来看与以前十年没有太大的差别，但执行者不一样，对政策的理解不一样，从而推出实质性政策也会不一样。这些都有利于整个住房市场预期逆转或改变。

    总之，这次国务院对房地产宏观调控政策的部署，最为重要的就是要给住房市场一个强烈信息，即两会后政府对房地产宏观调控不会放松而是政策目标与发展方向十分明确，对房地产市场投资投机会坚决遏制与打击，房地产赚钱功能会在这种遏制条件下逐渐退出。政府房地产宏观调控的政策储备非常多，市场根本就不要幻想如前十年房地产的宏观调控那样。因此，任何人想利用房地产政策的真空期来左右住房市场预期，推动国内住房价格继续上涨，把国内房地产泡沫继续吹大，都是新一届领导集体不愿意看到的，也是有政策工具来调整的。当前的房地产宏观调控由供求关系管理开始转向预期管理。