重创投机投资地产股已小回调 _中国经济网—

楼市调控加强。　　（资料图片 CFP供图）

　　新“国五条”实施细则出炉业内高呼“超预期” 二套房及二手房将受抑

　　专题文/表记者潘彧

　　昨日，地产股经过前两日的莫名暴涨，出现了小幅回调的趋势。

　　昨日傍晚，国务院办公厅对“新国五条”内容进行了细化。内容包括限购审查进一步从严，二手房个人所得税从严按照差额20%征收，提高少数高房价城市二套住房贷款的首付款比例和贷款利率等。

　　此前，本报已于2月以来在多篇稿件中对提高二套房首付款比例、限购审查趋严等措施进行了预见性报道，且报道了广州部分银行收紧首套房贷情况。而二手房交易个人所得税要严格执行缴纳20%的政策将重击二手房市场。

　　利空尘埃落定，有地产商直言不会马上打折促销，“至少能撑半年。”而资本市场方面，下周地产股或现下挫，也有本地券商人士猜测，地产股可能会“利空出尽”，出现反弹，带动A股股指上扬。

　　细则亮点

　　昨日傍晚，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），对“新国五条”内容进行了细化，内容包括限购审查进一步从严，二手房个人所得税从严按照差额20%征收，提高少数高房价城市二套住房贷款的首付款比例和贷款利率等。

　　昨日，地产股经过前两日的暴涨，似乎“先知先觉”小幅回调，整个板块跌0.37%，保利地产和金地集团的跌幅均在1%以上。

　　利空出现，“跌！”杨红旭用一个字表达了他对于周一地产股走势的预期。

　　不过，广发证券相关分析师对记者表示，“房地产调控细则没有一点新意，就是提高二套房首付与利率。对于买多套房子的人来说，都是一次性付款买的。房地产板块利空出尽，下周一要大涨了。不出意外，下周一沪指可将再次见到2400点。”

　　英大证券研究所所长李大霄也认为，《通知》主要目的是稳定房价走势，可能不会对房地产板块构成利空。

　　开发商：

　　房企至少还能“撑”半年

　　“房价上涨过快城市里绝对没有广州！”某华南龙头房企高管对本报记者表示。

　　而另一位华南大型房企营销部门负责人则认为，此次政策对于二手房市场打击巨大，但是“二手房挤压出去的需求是不是必然买一手，比较难说。”他表示，限购从严将影响市场的成交量，而二手征收20%个税直接影响到对于楼市获利的预期。

　　“开发商短期内肯定不会打折让利，毕竟房地产开发周期较长，政策刚出来，也需要观望一下市场的反应。”该负责人认为，按照以往调控的周期来计算，即使市场变差，房企降价让利也得等到至少半年以后。

　　专家：楼市小阳春终结

　　对于后市，杨红旭直言，地方或者部委还有可能集中于3月出台执行细则，一线城市细则还将再度升级，可以预计，二季度住宅成交量将明显降温，价格涨幅会有所回落，而在下半年，某些月份房价将出现环比下跌的态势。

　　而亚太城市房地产业协会会长谢逸枫更为悲观，认为“新国五条”实施细则一旦全国范围内实施，地方政府积极配合，“房价涨幅持续扩大的局面将要结束了，‘小阳春’也要提前‘终结’，未来几个月楼市进入降温下行状态。”他预计，二手房受打击的程度与量价降幅将超过一手房。同时，全国一、二线城市楼市降温速度与程度及幅度将超三、四线城市。

　　亮点焦点

　　房价上涨过快城市二套房利率和首付款比例将提高。

　　限购区域应覆盖城市全部行政区域；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要进一步从严调整限购措施。

　　二手房个税严格按转让所得20%计征。

　　1　一线城市或入围“房价上涨过快城市”

　　“调控更加趋向差异化，地方调控将会出现松紧差异。”链家地产市场研究部张旭表示。

　　而对于“房价上涨过快”的入围城市，杨红旭直言：“四个一线城市肯定跑不了，会不会有上涨较快的二线城市就比较难说。”

　　而合富置业首席分析师龙斌则认为广州房价上涨相对温和，在广州马上出台二套房贷加码的可能性还需要观察。

　　2　满五年且唯一住房或房改房可避重税

　　“本次政策首次明确，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征，将会明显增大交易成本。”张旭表示。

　　记者从一位一线中介处了解到，目前广州的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。“假如一刀切，统一成20%，将会大大增加二手住宅的交易成本，对于二手房市场会有毁灭性打击。”该中介表示。

　　据该中介介绍，由于现在市场交易报低价只有在一次性付款购房的操作下才能完成，如果按照现有的政策，个人售出房屋仅有在房屋产权证超过五年及是个人唯一住房两个要素都满足的情况下，才能够免去个人所得税，逃开20%的重税。而另一个方法便是选择无法核实购房原值的房改房、经适房物业。