承接2012年末成交量扩大态势，今年1月份的前三周，一线、二线城市商品房继续旺销。中国指数研究院所监测的40个重点城市房地产成交量数据表明，其中绝大多数城市的楼市成交量涨幅超过100%。在此现象的背后，年初银行个人房贷的利率下浮减少了购房者的购房成本，在一定程度上也成了刺激房市成交量攀升的推手。
近日，《经济参考报》记者多方了解获悉，目前，大部分银行给予首套房个人房贷利率的最低折扣可达8.5折，9折利率则是普遍。但值得注意的是，不少银行要求购房者所购买的楼盘开发商与该行有合作关系，方可享受折扣获得贷款。
首套房利率最低能打八五折
银行业内人士普遍表示，个人房贷是银行个人信贷业务占比最大的部分，一般个贷的额度全年波动不是很大，年初相对而言会宽松一些，因此会出现较低的折扣。
《经济参考报》记者在北京采访了解到，工、农、中、建四大行基本上个人房贷最低折扣为8.5折，具体根据个人信用资质而定，9折则普遍可以申请到。中小股份制商业银行的情况则有所不同，利率从8.5折到基准不一。其中，光大银行个人房贷利率一般维持基准，没有折扣。而民生银行方面表示，“从2012年开始，个贷方面我们更倾向于做经营性贷款，房贷非常少，利率一般情况下为基准。”
与国内银行相比，外资银行年初针对个人住房贷款有较大的利率优惠。尽管前不久，有消息称，部分外资银行个人住房贷款利率最低能有8.1的折扣，但据了解，低至8.5折以下的折扣基本上没有，或者非常难申请到。花旗、渣打、恒生等外资行普遍表示，8.5折为最低折扣。“就花旗而言，目前能享受到的个人房贷最低利率是8.5折，但还要看客户购买的是期房还是现房，如果是购买的现房，申请贷款程序会相对简单一些，而期房的话，如果开发商不是与银行有合作关系的，申请程序就比较复杂。”花旗银行(中国)北京分行的一位客户经理说。
记者注意到，外资银行对于个人房贷利率折扣也有一些具体要求。恒生银行(中国)的客户经理表示，目前该行最低房贷折扣为8.5折，要求贷款的客户有固定收入，且月薪为月供的两倍。渣打房贷8.5折的前提则是渣打银行客户，普通客户的存款门槛为10万元，高级客户则为50万元，且月收入在1万元-4万元之间，才有较大希望申请到8.5折优惠。
享折扣有条件
住房贷款利率折扣成为众多购房者所考虑的重要因素，不少购房者会比较多家银行利率。但据《经济参考报》记者了解，目前大多数银行的房贷利率折扣仅是针对购买与银行有合作关系的开发商楼盘，如果个人自主申请贷款的话，审批会非常麻烦甚至会遭遇“不批”。
“实际上，银行之所以要求客户贷款的楼盘开发商必须要与银行有合作关系，是因为开发商在银行有土地抵押贷款，一般都是在哪个银行做过土地抵押贷款，个人房贷也指定在哪个银行贷，这部分收入来源也可以供开发商还该行的开发贷。”花旗银行(中国)北京分行的一位客户经理告诉《经济参考报》记者。
业内专家认为，受房地产调控政策的影响，众多房地产商资金链陷入困境，由此给银行带来的是开发贷违约的风险。如此，银行将个人房贷的折扣与有合作关系的开发商楼盘紧密挂钩，也就不难理解了。
中国银行负责个人信贷业务的一位客户经理对《经济参考报》记者表示，“一般而言，大多数银行都会考虑客户需要贷款的楼盘开发商是否与该行有合作关系，如果没有合作关系，客户直接找银行贷款的话，就需要到住房贷款担保中心去申请担保，并且担保费用由客户承担，一般是6‰，而银行对这样的贷款批贷程序会相对麻烦一点，甚至有的银行不太愿意给客户做与开发商没有合作关系的个贷。”
在大型商业银行中，建行北京多个支行营业部的客户经理均明确表示，建行一般只做与开发商有合作关系的个人房贷业务，利率最低可以8.5折。
对于个人房贷的审批时间，大多银行均为3-5个工作日。在购买首套二手房方面，记者了解到，购房者在银行的贷款利率折扣最低也能享受8.5折。因此，也有银行的个人贷款客户经理建议购房者可以考虑购买二手房。相对于首套一手房受开发商合作关系的限制，二手房贷款折扣门槛相对较低。一般个人房贷审批通过后，客户自己再去做房屋过户手续，以及到银行进行房产抵押登记，流程全部通过后，银行即可放款。
理财师建言还贷准则
2012年，央行对贷款利率进行了两次调整，第一次是在6月8日，5年期以上贷款利率由7.05%调整为6.8%，调整之后不到一个月，在7月6日又进行了一次调整，5年期以上贷款利率由6.8%调整为6.55%，这意味着，2013年执行的个人住房贷款利率比2012年要低0.5个百分点。
每年年底至第二年年初都有一波提前还贷潮，但随着利率调低，正在按揭过程中的房奴们每月的月供也将减少，这就让本来有着提前还贷想法的购房者或许有些犹豫，究竟是否该提前还贷？
对此，有银行理财师指出，并不是所有人都适合提前还房贷。
“目前贷款偿还方式，一种是等额本息还款，当借款人还款年数已接近还款中期时，就不适合提前还贷了。因为等额本息还款方式中，借款人前期还的利息多，本金相对少。到还款中期的时候已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，提前还贷的意义不大。另一种是等额本金方式，若借款人还款期已经超过1/3，那么提前还房贷也没有必要。这个阶段，即使你提前还房贷，还的更多的是本金，显然意义也不大。”工行的一位理财分析师说。
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