开发商疯狂融资奋战2013 新一轮调控在即？

　　“中国房地产市场正在明显复苏，一线城市房地产更令人乐观。”昨日，花旗银行（中国）有限公司财富管理部研究与投资分析主管邱思甥在该行的投资展望会上表示。而昨日，A股市场房地产板块的强劲表现似乎也印证着这一点。房价上涨几乎势不可挡，于是乎，市场又开始议论起新一轮房地产市场调控的可能性。

　　地产商疯狂融资

　　日前，国家统计局发布的最新数据显示，2012年12月，全国70个大中型城市中，房价上涨的城市有54个。其实，境内大中型城市房价全面上扬的态势已经持续数月。各界对于2013年中国房价的走势，仁者见仁、智者见智。“房价反弹已是大势所趋”、“房价难以出现大幅反弹”各种观点缤纷莫是。不过，房地产开发商近期犹如打了鸡血一般亢奋，大量融资买地。

　　在刚刚过去的两三周时间里，包括恒大地产、富力地产、越秀地产、雅居乐、碧桂园、世茂房地产等在内的多家开发商都接二连三地宣布了海外融资计划。而此前，旭辉集团、江苏新城、金轮天地等也都成功登陆香港资本市场。万科集团更是在上周宣布了B股转H股的方案。

　　“如果有大量楼房卖不出去，那么房地产开发商就会专注于销售，而不会在资金无法回笼的情况下再去拿地。现在开发商群起融资来拿地或筹建新项目，说明楼房积压并不严重，而且看好销售市场表现或前景不好。”上海财经大学现代金融研究中心副主任奚君羊在接受《国际金融报》记者采访时表示。

　　其实，由于过去两年国内房地产调控政策的持续，房地产开发商境内融资之路就愈走愈艰难，在传统间接融资渠道——银行信贷对房地产开发商大门越关越紧的同时，房地产信托产品因频频曝出兑付风险而受到监管层高度关注，因此规模骤降。

　　然而，东方不亮西方亮，房地产开发商齐齐将目光投向境外融资平台。2012年，万科、招商地产、金地集团相继收购在港上市公司，四大标杆房企最终悉数登陆香港资本市场。

　　而除了股票市场，境外债券市场也成为了境内房地产开发商融资的大通道。金融危机爆发以来，亚洲债券市场一直受到国际投资者的青睐，而在去年由中国房地产开发商发行的垃圾债券也受到了投资者的追捧。碧桂园发行的7.5亿美元10年期债券获得投资者24倍认购。根据公开资料显示，去年共有20家内地房地产开发商发行了25笔海外债券，融资总额高达600亿元，同比增长了10.23%。

　　新一轮调控在即？

　　显然，房地产开发商的境外融资热潮将在2013年延续，而如此积极筹钱“备战”的态势也令世人对房价走高的预期愈加膨胀。然而，2013年房价涨幅将达到多少？如果房价持续上涨，那么政府是否有新的调控政策出台？

　　1月22日，交通银行发布2013年经济金融展望报告指出，全年房地产开发投资增速将回升至20%左右，新开工面积增速为10%左右。成交将进入温和上升通道，全年销售面积同比增速有望回升至5%左右，销售额增速为10%左右。而不少房地产开发商也已纷纷上调2013年的销售目标。绿地集团近日公布，将加码房地产主业，销售目标计划增长30%以上；世茂股份则将2013年销售目标从2012年的79亿元调高至100亿元；恒大集团将2013年合约销售目标调整为1000亿元，较2012年全年800亿元的销售目标上升25%。

　　交通银行同时认为，由于开发商资金状况好转等原因，2013年境内房价总体向上，预计全年房价涨幅约4%左右。一位银行业内分析人士对《国际金融报》记者表示：“如果房价上涨的幅度在5%之内，那基本是合理的。但是房价上涨的势头起来之后，就很难控制加速上涨的态势。所以，可能需要政府部门在房价出现连续加速上涨之初就需要有应对的准备。”

　　邱思甥认为，由于近期虽然房价出现上涨但仍相对比较克制，因此短时间内政府不会出台新一轮严厉的调控政策。1月22日，世联地产指出，2012年，全国房地产市场“向死而生”，2013年中央政策将中性偏松，楼价继续上行压力大；如果房价涨幅超过35%，市场吸纳量超过125%，可能会引发新一轮的房地产宏观调控。

　　而在房价上涨预期不断升温之下，关于房产税的话题也同样升温。“房产税是基础性制度建设的内容，不能作为调控楼市的措施。”奚君羊认为，即使政府出台新一轮调控政策也不会是房产税，而且调控的余地已经不大。