在刚刚过去的2012年，中国经济遭遇到了始料未及的困境，城镇化将成为中国经济的增长点，给房地产行业在经历连续两年调控之后带来了些许机遇，能否在行业转型的大浪中破浪前行取决于对大势的把握和专业性的增强，更重要的是二者之间节奏的把控。积极修炼内功，顺势而为，迎接改变，才是迎接未来的最好方式。
1、房地产开发商濒临转型高发期
中小房企在遭受到调控政策、市场规律的双重“夹击”后、跨界经营房地产开发、或不擅长做房产项目开发的企业，尽早退出或转型将是不错的出路。接下来的房地产行业并购将进一步加剧，中小型房企的倒闭和转型也将愈演愈烈。随着住宅市场竞争日趋白热化，加之2010年以来政府接二连三的重磅调控，住宅市场遭遇持续打压，销售不畅、融资渠道收窄使得经营压力倍增，使得能够专注住宅市场的开发商已经所剩无几。而从一线企业来看，国内实力开发商如招、保、、万、金等开始纷纷加大介入商业地产开发领域的力度，恒大在加快推行产品标准化战略，绿城推出代建模式，万达大举进军旅游地产，龙湖介入产业地产，都是转型的方向。
SOHO中国告别散售自持物业，潘石屹当起包租公；房企更多涉入电商却未掀起腥风血雨的价格战；融创绿城联手抱团取暖，不少开发商开始探索转型之路，改变以住宅地产为单一主营业务的模式，尝试多元化、多业态经营，以分散住宅开发的风险。但也存在战略雷同化等问题。如，实施绿色战略的有万科、万达、招商、绿地、保利等八家，但都无明显成果。
2、城镇化大趋势下开发商会获得很多机会
值得留神的是，在中心政治局会议的文件中，有一个特殊有新意的提法，就是要踊跃稳当推进城镇化，而这种城镇化不是钢筋水泥的城镇化，并不是把大城市的饼越摊越大，城镇化应该是把城市和乡镇进一步结合，应该是让一些乡镇也能承担城市的部分公共设施和服务的功能。简单来说，乡镇的设施完善了，当地的农民迁移到服务设施完善的乡镇，就实现了城镇化。中国有很多城镇需要建设，在这一过程中，开发商会获得很多机会。
中央提出的型城镇化战略肯定对房地产业构成长期的战略性利好，但这并不代表在中央仍然强调“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”的情况下，这一长期利好因素会迅速反映出来。
3、城镇化会带来房地产行业新一轮资源战和行业变革
城镇化战略必然导致房地产业发生巨大而深刻的转型，无论是企业组织形式、投资方向、开发技术、目标用户定位，还是利润率、风险机制、竞争领域等，都会出现明显的变革。房地产转型将在商业地产、居民住宅等多个领域深入地推进，其特征不仅体现于房产形式，更体现于投资区域、土地供给、组织形式、政策取向等诸多方面。城镇化是激发中小城市及小城镇市场活力的重要扎耨额举措，同时对带动农村市场也具有现实的作用，总体看会推动中小城市的功能强化以及小城镇的重组和再规划，这两个方面都存在巨大的基础设施建设要求，给相关产业带来了相应的机会。
4、突破瓶颈推进转型
房地产企业要致力转型升级，坚持三个适应：适应政策、适应环境、适应市场；坚持三个调整：调整产业结构、产品结构、区域结构；坚持在发展中解决问题、突破瓶颈。自行车在行进中转弯较容易，但停下来转弯却可能会摔跤。
5、房企转型路在何方
房企如何随着政策化被动为主动，寻找适合自己的发展道路，而未来房地产行业机遇在哪里以及房企转型之路在何方，也成为了当下行业热议的话题。房企的转型将成为必然，转型要促进住房的双轨制，促进城镇化，促进产业结构转型，促进内需消费，总之，从投资拉动转到承载经济和社会的发展是总体思路。房企转型将有四个方向，一是完全以商品住宅为主的企业可以转型做保障房；二是城镇化的发展带动城市基础设施建设，商业地产的客观需求仍然存在，例如CBD、金融街、城市综合体等；三是新型经济产业区的兴起，将带动产业地产的发展，例如工业园、产业基地等；最后就是解决内需型、消费型的产业，比如旅游地产、养老地产等。房地产开发商应该顺应潮流，在这四类需求中寻求一种合理的转型.房地产企业转型升级必须要有一流的金融学家指导,在金融学家的指导下通过金融创新帮助地方政府建立产业基金,打造产业集群,让地方经济可持续发展,如果城镇化没有产业,结果必然是与鄂尔多斯一样,那么,房地产企业一次就能赔光几十年的家当.只有在金融学家的指导下帮地方政府运用金融工具解决可持续发展的产业链,房地产企业才能有发展空间,当地方政府的产业链形成后,房地产企业就可以在商业地产、工业地产、住宅地产、旅游地产等全方位发展。
6、“保障房建设”将是未来十年行业发展重心
从近两年政府的调控思路来看，保障房的建设工程已经在逐步推进，在新十年内，保障房体系建设仍将是中央政府在住房问题上的最重要工作。在笔者看来，本轮保障房的集中开工高峰始自2011年，按照保障房规划建设周期，第一波供应高潮至少应该在2014年之后；根据测算，2012年竣工的保障房规模大致占当年商品房总竣工量的10%，2013年这个比例大概将在15-20%之间。
7、商业地产大有可为
针对商业地产发展空间的问题，从战略角度来看，在中国经济发展模式转型背景下，国内居民收入和消费水平有巨大提升空间。城市化的过程，并非是人口在城市的简单汇集，为了解决不断增加的城市常住人口的消费与文化需求，相应的商业与文体产业也将蓬勃发展，这应合了中国经济转向消费拉动型的大趋势。目前中国人均商业面积与国外发达经济体相比，还有很大的增长空间。中国商业地产的总体存量面积大概在17亿平方米左右，约占房地产总存量的8%，低于发达国家和地区的比重。2010年中国的人均零售面积仅为0.9平方米，远低于发达国家的水平。每单位GDP的甲级写字楼面积也处于较低水平。从趋势上看，商业地产面临的经济形势相对稳定和宽松，商业地产市场大有可为。
8、城镇化对区域性中小地产开发商有哪些影响
城镇化对大型地产开发商有哪些影响，对区域性中小地产开发商又有哪些影响，谁的受益最大？笔者觉得对两者总体上都是利好。大型地产开发商可以抓住在全国布局的全新机遇，其对于产业和人口积聚、城市群成长的政策把握和转化的能力较大，在资金、规模经济等方面也有一定的优势，可以扩大自身的市场纵深。区域性中小开发商具有本土优势，又可以利用中小城市、小城镇要素价格低，以及自身在本土开发的优势拓展自己的市场空间。在新型城镇化的过程中，房地产公司要紧跟政策的脚步，在积极推进转型;一是要充分把握中小城市市场机遇；二是规避小城镇在区划调整方面的政策风险；三是关注好土地流转政策演变动向；四是通过产业积聚研究寻找人口积聚的黄金区位预为布局；五是在节能环保、绿色低碳、信息化方面强化开发特色。
综上所述,房地产企业在城镇化的发展机遇来临时,面临的是如何转型升级,而不找不懂经济的经济学家去当吹鼓手,想通过吹鼓手来炒高房地产泡沫,泡沫破灭时死得更悲惨,鄂尔多斯就是例子.因此,明智的房地产企业应该尽快打到金融学家,帮助房地产企业早点运用金融创新转型升级,未来不能转型升级的房地产企业只有被淘汰;转型升级成功的房地产企业才会有更健康持续的发展;只有部分有战略眼光的房地产企业才能在未来10年的城镇化发展过程中转型升级成功。
专家简介：
宏皓：原名章强。著名金融学家﹑融资专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、政府、上市公司金融顾问，中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。
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