到2015年，中国的老年人口总数就将达到2.21亿，占总人口的16%。随着人口老龄化的到来，除万科、保利等房企纷纷打出养老地产牌外，包括人寿、泰康等诸多保险企业也将养老地产作为社会保障的一部分涉足其中。
然而，虽然被“炒得热”，但目前养老地产的状态却是“做的冷”。究其原因，专家指出，养老地产未来必然是大趋势，但无论是房企还是险企运营模式尚不成熟，旧思路依然未改变，甚至将养老地产作为圈地工具，并未真正将服务理念植入养老地产项目之中。此外，相关鼓励性政策的缺失或政策壁垒也阻碍了企业和资本进入市场的动机和热情。
20多家房产企业打出养老牌
一份来自润土咨询的《2012中国城市养老居住模式研究报告》就显示，住房条件已经升格成为除健康之外影响老年人生活幸福度的重要指标。
老人不仅可以完全依靠自己养老，追求居住空间与时间上的自由支配，对于养老机构的接受度也在上升。一线城市如北京和上海分别有34.1%和46.9%的老人表示愿意去养老机构，二线城市石家庄、济南也均超过三成。
正是由于嗅出了其中的商机，地产开发商们也开始加码布局养老地产。据统计，截至目前，今年全国已有20多家房地产相关企业正式打出了养老牌。除此之外，一些保险企业也涉足养老地产。
12月19日，新华人寿保险股份有限公司与广州市政府签订战略合作协议。根据协议，双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。该公司有意进驻广州金融城投资养老地产项目。
在这一份战略协议中，广州市政府将创造有利的政策环境，支持新华保险在广州市内开展养老、健康产业以及医疗卫生相关领域的投资，为新华保险在市区内开展医疗卫生保险服务，参与市属公立医疗机构及区域内其它性质医疗机构的改制、重组提供便利，并为新华保险后援服务中心建设、投资性不动产项目提供选址、规划、建设等方面提供支持。
其实，这已经不是第一起保险企业涉足养老地产的案例。中国人寿在2010年就透露，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，并已在河北廊坊拿地超万亩，计划总投资约100亿元。此外，中国人寿在福建厦门也有养生基地项目，在全国共有6个养老养生基地，其“一南一北”养老养生示范基地的格局已经形成。
今年9月份，中国平安宣布将在浙江桐乡开建养生综合养老服务社区。11月初，合众人寿斥资3.7亿拿下沈阳棋盘山13宗土地，其中7块地将用来开发养老社区。除此之外，合众人寿还在武汉建有健康社区。
“将保险产品与养老地产相结合，是很好的拓展业务的渠道，同时保险公司在拿地政策上也可获得适当倾斜，减少拿地成本。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，险企的养老保险产品与养老地产有着内在联系。
“炒得热，做的冷”：养老地产现状不乐观
保险企业投资养老地产得益于2009年10月开始施行的新《保险法》，其中允许保险资金在遵循安全性前提下投资不动产。在巨大的市场需求面前，养老地产这块“蛋糕”无疑让险企跃跃欲试。然而，看起来很美的养老地产投资似乎面临盈利难题的尴尬。
按照保监会规定，险资投资兴建养老社区，不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”的禁令，这让保险商的经营模式只能限定在“只租不售”的范围内。
泰康人寿董事长陈东升直言，与传统服务业不同，养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营，养老社区产业发展需要长期资本市场的配合。
“养老地产投资是大方向，但目前市场刚起步。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，有些企业是打着养老的名义“卖房子”，也不乏有保险资金以养老的名义“圈地”，总之，业界对养老地产的投资目的不纯。“毕竟这是一个投资周期长、见效慢的行业，国内目前缺乏可供借鉴的盈利模式。”
其实，不仅仅是险企投资养老地产困难重重，房企在开发养老地产项目时同样看似发展火热，实则并不乐观。养老地产发展还没有形成一定的规模，也仍未有成功的典型案例。
“老年人独自居住并不意味着远离亲情，老人与子女需要更多的交流，他们希望与子女居住距离是在临近小区或同一小区的不同楼中。他们理想的养老模式是居家养老和社区照料相结合。”北京润土咨询董事于贵红向南方日报记者指出。
“开发商真正为老年人服务的意识依然较差，一些地产商为了压缩成本，将养老地产的选址放在较为偏远的地区，这样阻碍了老人与子女的相互照顾。”同策咨询研究中心总监张宏伟向南方日报记者指出，由于地处偏远，相关的医疗、交通、购物等设施也不完善，这造成了老人极大的生活不便。
一些房企进军养老地产更多的是通过养老项目达到圈地目的，并非建立在真正为老年人服务的思维模式上。
“在土地市场价格日益走高的市场背景下，养老地产成为开发企业进行‘圈地运动’的工具，成为房企曲线拿地的‘拿地模式’。”张宏伟说。
应加大力度扶持龙头企业
“目前国家不管是在政策还是在金融方面，对养老产业的扶持或者支持力度，目前做得都很少，老龄化社会是不是来得太快，可能还没有反应过来，但是要做好产业，不管是在资金上面，还是用地各方面的政策支持方面，一定要有大量的支持。”国家健康住宅委员会发起人郑志坚同样表示应给予养老地产更多政策支持。
武汉大学社会学家周运清教授则指出，开发商应首先转变服务理念。他说，当前中国进入老龄化社会，老年人成为商家的主攻目标本无可厚非，但养老是一个复杂的社会化问题，现在养老却成为商家新的消费噱头，商家仅仅作为养老产品的供给者，离真正的养老服务供给者相去甚远。
著名经济学家吴敬琏同样表示，“养老地产不应该完全是地产，涉及方面会很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务直到日常起居呵护，不能一概而论。老龄化产业是一个很大产业，这种产业带有一定的公益，应该在服务上多做文章，不只是房地产商卖房子那么简单的问题。”
对此，张宏伟建议应该引入竞争机制，鼓励民间资本进入养老地产及养老服务相关产业，同时，鼓励养老产业龙头企业出现，这将利于养老运营服务内容“标准化”，从而引导市场走向成熟规范。
张宏伟称，鼓励养老产业龙头企业出现，一定程度上会避免“作坊式”的作业服务方式，无论从服务体系的构建、服务内容标准化，还是专业度，企业都可以通过“标准化”体系的运营模式进行快速复制与扩张。
“当前养老地产及相关产业的政策仅仅是民政部倡导的比较多，其他相关部门则在配合上尚难以落实，因此，需尽快消除当前的无形的政策壁垒。”张宏伟还指出，应积极开展和支持护工等比较稀缺的产业人才培养，缓解养老产业领域人才紧缺的状态。
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