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商业网站二手房评估系统乱 一套房网上估价差数十万

2013年01月06日 10:31   来源:北京日报   刘宇鑫

  随着楼市二手房交易回暖,去年四季度以来,各种二手房交易报价系统如雨后春笋般在网上露头,各大房地产门户网站和中介也使出浑身解数,相继推出自家的报价系统。记者昨日调查发现,由于二手房评估系统目前“各自为政”,缺乏统一权威的评估标准,导致同一套房在各报价平台之间差价数十万元的情况屡见不鲜。

  现象

  “价差几十万元,该信谁?”

  因为想换套大点儿的房子,家住万年花城的市民王莉打算在春节前,将自家的一套两居室拿到中介挂牌出售。提前询价的准备工作自然必不可少,于是她想先利用网上的二手房价格评估系统先探探路。

  “我身边不少同事都用过网上评估系统,可以在不跟中介打交道的前提下,了解到自家房产的市场价格。”王莉说,评估二手房只需登录到相关网站的二手房评估页面,输入想要评估的二手房的相关数据资料,便可在几秒钟内获得参评二手房的评估结果。

  王莉居住的一套南北向两居室位于10层,建筑面积90平方米,周边景观较好,没有污染源和噪音源。于是,她自信满满地将房屋信息分别输入焦点房地产网、搜房网和链家在线的网上评估系统,得到的评估结果却令人咋舌:267.1万元、283万元和258.9万元。“同一套房子的价差几十万元,到底该信谁?”

  无独有偶,家住双井的卖房人赵女士也有过类似的经历——将同一套房源信息录入5套不同的评估系统,结果显示门户网站最“大方”,而中介网站的出价几乎都是最低的。

  探因

  “小气”中介套用成交价格

  对于中介与门户网站两大类评估系统的反差表现,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖透露:“中介公司与门户网站评估房价的依据不同。”

  目前,市场中的各类房价评估系统基本采用的都是“比较法”计算模型,即用户将房源信息录入系统后,评估系统会自动寻找与这套房子类型相似的“靶子”房源进行对比。中介公司由于掌握着实际成交价格,所以选取的“靶子”房源为实际成交的二手房。因为不具备交易功能,各家门户网站选择的“靶子”,大多借助用户在网上打出的房源报价。

  “在二手房成交价普遍低于报价的前提下,很多网站评估系统在计算价格时都会失准。”从事评估模型开发多年的软件工程师李先生透露,即便是在房源方面占得先机的中介公司,其价格评估也未必“百发百中”。如去年全市月均成交二手房1.2万套,即便是大型中介公司,最多也只能占据30%左右的市场份额。而全市在售的二手房小区接近5000个,评估系统无法掌握全市各地区的交易数据,只能依靠个案“找补”,评估价格自然难保准确。

  支招

  可信评估价格源自“官方”

  在传统评估过程中,影响一套房子价格评估的因素有几十种,而不限于用户网上录入的那10多种。如果不能提供科学准确数据支撑,网上评估系统更多的是想通过这项服务,吸引用户将手中房子挂牌,促成交易。

  “相比之下,传统意义的房产评估,才是二手房交易各方的不二选择,具有法律依据。”北京房地产业协会有关人士说,由专业评估机构出具的评估报告,可以作为申请抵押贷款、出具资产证明等的依据。

  目前,各方认可的传统房地产评估主要采用三种方式综合计算房屋价值,“收入法”利用房屋市场租金倒推出房价;“成本法”侧重于开发商普遍采用的重置成本,将土地、建安成本等要素纳入评估范围;还有一类是中介普遍采用的“比较法”,即根据周边成交样本价格修正房屋的评估价格。最后,评估人员会采用“就低不就高”的原则,将通过上述三种方式计算出的较低数值,确定为一套房子的实际评估价格。购房人据此申请贷款,可以降低金融机构的风险,而其他各类“评估价格”均不具备这样的效力,只能用作决策参考。


(责任编辑:华青剑)

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