上个月，海南（楼盘）省住建厅宣布不出台专门的“国五条”实施细则，官方的解释是：包括“限购”等政策在内的海南省房地产调控主要政策都已实施，省内重要城市如海口市也已公布2013年房价控制目标。海南同时表示，海口、三亚（楼盘）两市的“限购令”将继续实施。
这是迄今为止国内唯一一个明确不出台“国五条”细则的省份。“海南的潜台词是：我们楼市已经疲软，暂时不需要政策加码。”海口一位房地产研究人士说。近期，证券时报记者走访海口、三亚、陵水等海南重要的房地产市场发现，海南省不出台“国五条”实施细则的背后，房价正经历过山车，全省最贵公寓严重“破发”，只有3年前开盘价的六到七成。高房价成败破之势，自然无需政策加码。
再往背后追踪，是海南房价萎靡不振与全国多数大中城市房价继续攀升的反差。记者对比2010年海南楼市暴涨以来直至当下的各种特征与上一轮1992年海南房地产泡沫发现，2010年以来这波海南房地产热潮在多个方面几乎是上一轮泡沫的翻版；另一面，与上一轮泡沫有多个不同的经济背景、企业差异，泡沫程度和会否刺破有很大不确定性。
一手房价腰斩二手房价大降
海南近年房地产价格飙升，尤以三亚市最为明显，房价演变可把三亚作为观察窗口。三亚凤凰岛的目标是成为国际旅游岛的“名片”，其一手房价腰斩二手房价大幅回落，难以找到买主，与2010年的辉煌反差明显，也是当下海南房地产的一个缩影。
“凤凰岛传奇”是2009年以来三亚最热门的经济现象。2010年1月11日凤凰岛一期700套开盘当天销售一空，均价高达6.5万元，创下海南最高房价纪录和总量销售纪录，之后传奇继续演绎，当年二期开盘，销售均价8.5万元/平方米，最贵的13万元/平方米。
记者近期来到三亚。夜晚，站在三亚湾海边，凤凰岛璀璨的灯光秀下各栋大楼有着低迷的亮灯率。从记者接触的多套凤凰岛房源看，以4万多、5万多元为主，只有2010年开盘价的六成左右，相比高峰时候更是腰斩；同时，凤凰岛存在新房销售价与二手房价差价倒挂的现象。三亚的房产经纪对记者说：“开发商目前现房在售户型面积为55到300平方米，每平方米起价7万元，均价8.5万元，我们推介的二手房只要4.3万/平方米，房子也很新，几乎只有开发商叫价的一半。”记者发现，若与常见普通房型比较，凤凰岛当下房价比两三年前大打折扣，部分浙江业主已经套牢。该楼盘二手房价格落差较大，甚至有夸张的“比开发商低一半”的价格广告。
海口库存消化周期需50个月
海南满布开发、待开发的房地产项目，特别是海岸线。从南向北，三亚的三亚湾、海棠湾，到陵水的南湾半岛、香水湾，再到万宁的杨梅湾、石梅湾，业内人士称东海岸已基本被开发商圈地完毕。
庞大地产项目下，房价已不坚挺。在海口海甸区、美兰区，记者看到“八折优惠”广告条幅挂在新楼盘上。当然，也有业内人士说是先标高价格然后打折。但从前两年涨价策略到现今打折营销策略，可见楼市景气程度。
受全岛房地产热及建设国际旅游岛先行试验区影响，陵水县城有的普通楼盘不靠海也挂售每平方米近万元。据当地官员称，这类楼盘属于有价无市，当地人不买、外地人购者寥寥。但这一高价已经超越省会海口的同类楼盘，海口市白沙门解放军当年登陆点附近的海景房，平方米单价只万元出头，市区不靠海的房子多在8000至9000元。在全省的房地产热中，若以租售比和居民收入比看，海口反而可能是海南房价泡沫较小的地区。
在凤凰岛开盘的2010年1月份，海口新建住宅销售价格同比上涨35.1%、三亚上涨31.2%，涨幅居全国70个大中城市前两位。3年后，今年1月份，海口、三亚新房价同比下降，三亚二手房价同比下降1.1%。国家统计局数据中今年1月一线城市房价则大幅增长。海南房价与全国平均水平逆向而行，令“泡沫说”再起。
据海南克尔瑞统计，海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，最严重的陵水需要101个月。据报道，该机构称，未来3至5年海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米，而2011年海南消化了880万平方米，以此计算，目前海南楼市的潜在新房供应量需要消化10年以上。
房地产泡沫程度不轻
从房价暴涨、库存急剧放大、政策诱因及资金聚集等角度看，目前这个国际旅游城市、这波海南房地产热的泡沫程度不轻，房地产占海南税收、固定投资的比例高，也印证了这一点。
海南房价在建设国际旅游岛后的飙涨，部分原因与浙江、东北等省外资金的高度热情有关，大家从酒店的火爆程度判断高回报率，相信这是投资的热土。这几年，三亚等地在春节旺季，酒店一房难求，高端酒店价格动辄一夜上万。旅游商业地产的属性也进一步加剧了海南房地产泡沫的长大。针对不光住宅地产，酒店业在圈地运动下正面临的巨大泡沫，研究人士认为，以酒店为代表的旅游商业地产已经开发过度，可能一段时间内市场需求跟不上，以致供大于求。
从住宅到酒店，海南房地产开发正在产生高库存。目前海南楼市供大于求的特征比较明显，主要的销售市场在省外，这个市场本来也不小，但海南房地产开发速度过快，全国大量资金来海南圈地，形成一波价格与数量上的热炒。海南正在消化楼市问题，热钱已有退却迹象，在这当口，需求与供给两大因素下，最重要的砝码出现了，那就是政策，1992年的泡沫在1993年被调控政策刺破，如果国内楼市调控加码，可能成为压倒海南房地产泡沫的最后一根稻草。
严厉的调控政策短期可能不会出炉，而海南楼市软着陆还有很长的路。海南的现象告诉人们，作为一个缺乏产业经济配套的地方，新楼盘以外省人口为主要销售对象，即使是旅游区，这种模式也有很大风险，特别是价格涨得过快、供给放量过大的情况下。
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