2012年的最后一天，华远地产(600743，SH)以10.05亿元的价格斩获北京通州梨园地块，让在北京土地市场失意许久的华远地产董事长任志强()终于如愿杀回了根据地。
这次回归，华远地产选择的是商业地产，并且是紧邻东六环的商业项目。
“华远正加大力度推动集团层面的商业地产业务。”3月31日，华远地产相关负责人在接受 《每日经济新闻》记者采访时指出，目前华远在青岛、西安均有商业整体推出，而通州的这一商业项目也将以写字楼及中高端购物中心为主。谈及项目未来的持有情况，该人士表示，目前具体的方案还未确定，但应该会有部分散售，部分自持。
调控下的商业突围/
上述负责人告诉 《每日经济新闻》记者，随着调控政策的不断细化，华远也会积极调整和完善产品结构，“适当增加商业地产投入，寻求新的盈利增长点，通过更加丰富的产品线平衡市场波动。”
在3月22日的华远地产2012年度业绩及分红方案说明会上，任志强描述了他的新规划——“在城市化率超过55%的城市里商业地产的比重会增加，我们每年会根据资金的需求适度逐步扩大商业物业的比例。”
年报显示，华远2012年实现营业收入30.8亿元，同比增长18%，创下近五年来的最好成绩。同时，实现净利润5.41亿元，同比增长16%。值得注意的是，华远地产去年的预收账款为37.06亿元，同比增幅高达56.94%。
中信建投分析报告指出：华远地产2012年销售金额同比增长101%，扣除海信的13亿元合同，销售金额为43亿元，根据公司新一年的营销目标，计划销售签约额增长20%以上，预计2013年公司可售货值可以达到95亿元左右，在中性的销售判断下，预计年销售规模约67亿元。
《每日经济新闻》记者看到，中信建投的研报同样指出，土地储备依然是华远的“软肋”：“随着优质储备结算进入尾声，未来毛利率下降不可避免。”
“为了保证北京区域每年新增的土地储备，去年我们参加了数十次土地拍卖。”华远地产相关负责人向《每日经济新闻》记者表示，华远采取的也正是“农村包围城市”的做法，“目前华远在北京通州的土地储备将近50万平方米，其中商业地产近10万平方米。”
上述负责人还透露，2013年华远将继续扩大开发规模，“公司预计2013年全部开复工面积为220万平方米，其中新开工90.1万平方米，竣工40.8万平方米。”
持有物业比例暂难提升/
2012年12月31日，华远竞得北京通州区梨园镇地块，该地块建筑面积超过12万平方米，成交金额为10.05亿元，为住宅商业金融综合用地。《每日经济新闻》记者从华远地产获悉，该地块已经确定将打造华远·铭悦好天地商业项目，计划将于今年下半年入市。
然而对于通州这一商业项目最终的持有情况，该负责人表示目前还未最终确定，“项目会有购物中心和写字楼，有一部分会散售，一部分自持。”
无论是限购、限贷、还是刚落地的“国五条”细则，住宅长期去投资化已经是不争的事实。对于更多的开发企业来说，商业地产再次被称为结构调整的一大重心。
但受制于商业项目投资巨大、回款较慢，任志强直言，由于华远地产没有从公开资本市场上拿到资金，因此还无法进一步扩大持有物业的比例。
这样的难题同样困扰着其他的开发商。
3月21日，在香港召开的2012年业绩发布会上，北辰实业董事长贺江川表示，2012年北辰实业商业地产业绩大不如2011年，并且已经两、三年出现持续下降。
世茂股份首席财务官张杰曾表示，商业地产租金回报期相对较长，即使通过若干年商业经营内在价值会得到大幅度增长，但由于大宗资产变现的长期性，依旧会导致资金的沉淀，他提出，“世茂更多是想通过低成本融资造血”。
据《每日经济新闻》记者了解，复地也通过与旗下的地产基金智盈投资合作探索投资模式的“升级换代”。智盈投资董事总经理董伟海表示，“通过对一些表现不佳但有潜力的商业项目进行改造、租户重组等方式为物业重新增值，投资人则以此获取相应的收益回报。”
上海易居研究院研究员严跃进表示，在商业地产出现结构性饱和的苗头下，商业地产商的前期策划及后期展望却没有科学跟进，这为其陷入困局埋下了隐患，“商业地产的运作，不同于住宅地产。从项目策划、招商引资及后续管理等过程中，商业地产商一定要有创新的意识。”
对于开发商来说，至少在现阶段，解决地产公司融资的方法只有两个：一是以传统方式，通过物业销售解决资金压力；二是利用海外的融资平台，争取在海外发行REITS，获取足够的资金。实际上，更多公司是通过第一种方式来解决持有物业的压力。
中国指数院的数据显示，从2008年~2012年，商业营业用房待售面积增加了将近40%，达7130.34万平方米。在这样的背景下，通过出售商用物业来持有商用物业，也变得不是那么容易。大的品牌开发商由此改变了销售方法，提升租金的同时，提升商铺的经营价值。
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