东方证券：地产股企稳为时尚早

　　兴业证券

　　短期宜谨慎

　　此次新政的力度超出市场预期，且在两会前发布，某种程度上是在为后续地方细则定调，整体力度强于2月20日“国五条”的表述。受此影响，房地产板块表现将承压，我们下调板块的评级至“中性”。

　　本次调控的核心变化体现在三大方面：其一，限购要求升级，提出限购区域覆盖城市全部行政区域，原仅在部分区域限购的城市将面临限购收紧；其二，加紧个人住房交易环节的税费征收，要求在能核实房屋原值情况下按转让所得20%进行征税，虽非新措施，但相比原操作中更为普遍执行的按住房转让收入1%-3%的幅度内核定征税的做法，显著提高了二手房实际交易费用，对原自有住房交易的退税及免税政策可能收紧，对于持有住房受益部分的税收提高，降低了住房的投资属性；其三，针对局部市场的过热情况，提出银行可上浮二套房首付比例及利率水平，这一措施将进一步降低个人购房的财务杠杆，抑制投资需求及部分改善需求。

　　我们预计下阶段二套房贷的紧缩将以一线城市为代表的前期房价热点城市为主。我们对地产板块短期表现持谨慎的态度，由于政策力度高于预期，下调板块评级至“中性”，中期建议布局产品线符合自住需求且顺应调控形势的开发类企业。

　　东方证券

　　地产股企稳为时尚早

　　从政策调控的具体手段来看，“限购范围收紧”、“二手房个人所得税按转让所得的20%征收”、“房价涨幅过快城市可提高二套住房首付及利率”等政策对市场影响较大。其中，二手房税收及二套房贷的政策超出市场预期。与此同时，二手房的交易成本提高，需求可能会转移到新房市场，但鉴于新房越来越郊区化，其对二手房的替代性并不高，因而转移程度有限。

　　我们不认为二手房成本提高会推高新房价格，因为新房价格将受到政府的控制(房价控制目标)。最终的结构可能是二手房卖家为了吸引流出的需求，不得不承担一部分增加的税费，体现为降价；但对买房人而言，所支付的总成本与增税前是一样的，即增税本身对新房价格影响不大。另外，一刀切的个税增加将误伤刚需。

　　中期而言，市场的分化和政策的区域调控，说明市场风险和政策风险的区域性特征将更加明显。对于企业而言，多区域布局才能更好地规避风险，实现可持续的成长。资金对于地产企业无疑非常重要，从信贷的可获取性上看，从事中小户型开发的开发商将更有优势。当然，那些既有“中端刚需”又有“改善高端”的“全产品链”房企也相对好些；而集中于高端产品、布局于单一区域的开发商仍将面临压力。

　　整体而言，限购范围扩大将令房价上涨过快的城市首先收紧二套房贷，这都将实实在在地限制需求释放，即使是符合条件的需求，由于政策的出台，往往也会进入观望。因此，我们预计重点城市未来楼市成交量经历回落将是大概率事件，地产股更好的介入时间要在量走稳之后或者估值有足够吸引力之时，短期建议观望。

　　招商证券

　　市场波动中枢将下移

　　我们认为，房地产价格的快速上涨增加了房地产调控的预期，房地产调控政策将打破股市春节前所面临的有利宏观环境，房地产复苏进而经济复苏才是去年四季度后股市上涨的主要逻辑。上周五，房地产调控细则的出台超出市场预期，尽管市场对此政策的科学性及效果存在争议，但比较确定的是房地产产业链将受到负面影响，而且还会增加经济复苏过程的波折性和复杂性。我们维持3月份市场将较为平淡的看法，短期市场波动的中枢很可能会下移。

　　中期而言，在3月份平淡过后，二季度市场大概率还有一波反弹。毕竟从中长期看，房地产调控越早，越会增加短期经济复苏的波折性，但也有助于在中期内拉长经济复苏，尤其是在外部经济体经济复苏的背景下。因此，我们认为当前的房地产调控大概率是经济复苏过程中的阶段性波折，A股市场在3月份平淡之后，二季度应该还有一波反弹。