绿地"借壳"盛高赴港上市 房企频频融资或将推高地价

    5月8日，绿地控股与盛高置地联合宣布，绿地控股以30亿元收购盛高置地60%股份，盛高置地更名为“绿地香港控股有限公司”。这是继万科、万达、金地、招商等房企之后，年内内地又一知名开发商在港借壳上市。至此，全国前十名的地产公司都拥有了自己的融资平台。

    大量在香港融资的地产企业，反过来可能将推高土地市场的地价成本。《每日经济新闻》记者注意到，根据克而瑞监测数据显示，4月全国重点53个城市平均楼板价为2217元/平方米，同比增长34%。自五月份来，各地土地市场更是出现了进一步升温，上海的世博地区出让地块甚至在一日内两次刷新地区成交单价纪录。

    房企融资动作不断

     4月25日，招商地产发布公告称，拟将全资子公司瑞嘉投资属下四家控股公司的股权注入港股上市的东力实业。4月10日，万达集团以6.75亿港元成为恒力地产第一大股东。

    在此之前，龙湖、恒大、世茂、融创等多家内地房企都在香港有大的融资动作。甚至连规模在行业内并不显眼的金轮天地，也于4月发行了债券融资。

    去年11月1日，SOHO中国发布公告称，已成功在海外发行两笔总额为10亿美元的优先票据，其中6亿美元于2017年到期，年息为5.75%；4亿美元于2022年到期，年息7.125%。相比国内动辄10%以上的利率已经低了不少。

    而万科3月27日通过其在香港的全资子公司发行的8亿美元5年期定息债券，债券票面利率仅为2.625%。据《道琼斯》引述消息，保利置业也计划于近日发行5亿美元5年期美元计价债券，利率4.75%，低于初定约5%的利率。

    除此之外，宝龙地产、建业地产、龙湖地产等开发商均通过发行债券的形式，在境外募集基金。

    上海易居研究院研究员严跃进指出，国外流动性较为宽裕、国内融资环境收紧，在内外环境的反差下，大型房企将纷纷搭建境外融资平台。

    近几年，国内房地产调控频繁，开发商的融资渠道被一再切断。今年3月27日，银监会发布了《中国银监会关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，进一步收紧了房地产企业融资的渠道。

    而在境外，开发商所受到的融资限制就会小很多。去年年底刚登陆港股的新城控股，便于今年1月21日和4月16日先后发行两次债券，融资规模分别为2亿美元和15亿元人民币。同期上市的旭辉控股，也于今年4月9日发行了2.75亿美元的优先票据。

    对于开发商而言，境外融资最为长远和最为重要的目的就是发债，因为境外债券的利率很低。中房信资深分析师薛建雄表示，境外融资成本低，再加上人民币升值对冲境外融资成本，所以发债基本上不要成本，甚至还是赚钱的。

    土地市场竞争白热化

    值得关注的是，几乎在地产公司大量赴港融资的同时，土地市场也已经迎来了新一轮的高潮。5月9日，世博土地拍卖，更是接连刷新土地成交单价纪录。台湾Maxbase公司以39932元/平方米的价格抢下A09A-02地块；台湾远东新世纪更以40079元/平方米的价格抢下了A09B-02地块，创下2010年3月以来的近3年地价纪录。

     5月6日，广州举行“国五条”楼市细则出台以来第一次土拍会，同宝路8号和10号地块，在经过近200轮的竞价后，佳兆业力压中海，以18.6774亿元、配建6.68万平方米的保障房面积拿下，折合楼面地价高达25597元/平方米，一举刷新该区域地王价。

    《每日经济新闻》记者注意到，克而瑞的研究报告指出，今年4月典型企业拿地情况来看，恒大、碧桂园、龙湖表现颇为积极。而上述企业恰恰是去年末和今年初在香港融资最为活跃的几家企业。

    严跃进认为，房企募集大量资金，对其拿地报价会带来更强的心理支撑和财力支持，从而推高地价。尤其对于稀缺性的地块，房企的从众心理或许会战胜对“枪打出头鸟”政策的恐惧。由于资金宽裕，易形成新一轮的拿地高峰，这是大型房企战略扩张的必然表现。

    薛建雄表示，大开发商可以承受更高的地价，那意味着地价可以更高。最近上海的拍地已经证明这种情况，虽然没到疯狂程度，但按正常算法是赚不到钱的。但大的开发商拿地之后，依靠融资成本、运营和开发能力的优势，可以降低成本提高售价，实现盈利。

    克而瑞研究中心提供的数据显示，2013年4月，十大重点城市的土地成交总占地面积为499.65万平方米，同比下降4%，总金额为404.83亿元，同比上涨35%。

    薛建雄同时指出，众多房企境外融资也在一定程度上加大了房企优胜劣态的进度。大型房企海外融资成本在下降，小房企在国内融资渠道狭窄，且成本在上升。

    不过，对于房企的利润率却未必有所提升。严跃进认为，如果纯粹从成本利润的简单关系看，低融资成本会促使开发商利润率提高。但是，考虑到汇率变动、利差变化、融资后续过程中可能出现的海外风险等因素，成本的优势或许会丧失，从而侵蚀开发商的利润率。