限购小步升级市场渐趋谨慎 二手房或有价无市

　　3月31日晚，广州出台的“国五条”细则表示，2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅，非本市户籍人士购房资格审查将进一步从严，从化和增城不纳入广州调控范围。广州当地房地产专家韩世同分析，从广州细则的内容和发布时间点来看，应该是结合了深圳和上海的相关政策进行了参考，整体来看中规中矩。由于细则在执行层面没有给出具体的时间和操作点，短期还看不到实际效果。

　　限购进一步升级

　　根据细则，2013年广州市房价控制目标的对象调整为新建商品住房，同时改变了2011年房价控制目标与GDP和城市居民人均可支配收入增幅挂钩的做法，而是将房价涨幅与年度城市居民人均可支配收入实际增幅挂钩。

　　对于住房限购措施，此次细则在原2011年的政策基础上进一步升级，要求将购房资格审查环节前移至签订购房合同之前。对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由“自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”；非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。

　　关于转让自有住房征收个人所得税和二套房首付款比例、贷款利率的规定，广州表示将严格执行新国五条和广东省政府发文的规定，由相关部门研究具体操作细则，明确后再向社会公布。

　　对于之前未纳入广州房地产调控的增城和从化，广州细则表示，该两地区可根据“国五条”和广东省政府文件要求，因地制宜地制定相关调控政策。韩世同认为：“增城、从化维持目前限价的政策可能性较大。”

　　土地供应方面，2013年广州市住宅用地计划供应5.95平方公里，比过去5年平均实际供应量4.48平方公里多1.47平方公里；要求确保各类保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应比例不低于住宅用地供应总量的70%；禁止容积率小于等于1的低密度高档住宅用地供应。

　　二手房或有价无市

　　广州细则还对开发商提出了严格限制，对商品住宅的预售申报价格实行指导，不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。

　　韩世同认为，随着“国五条”细则落地，广州的二手房市场会有价无市。3月成交已经透支了未来一段时期二手房的交易量。新房市场，价格会有所回落。但短期来看，由于前期上涨势头较猛，回落之前还会有点惯性，开发商和消费者将会陷入新一轮的观望。

　　满堂红研究部经理周峰也表示，就算细则不出来，4月的广州二手房市场也会萎缩，大概比3月缩减30%左右。虽然幅度不算大，但3月二手住宅成交量创2010年以来的高峰，基数大、减量也大。