近日接到一个同学的电话：为了孩子读书方便，准备将自己另一套房子置换到学校附近。由于不是名下惟一的房产，不符合个人持有的满五年并是家庭成员名下惟一房产的要求，因此在出售的时候并不能享受免税的待遇。
由于“个人转让房产不符合免税规定的一律按照20%交个税”，要置换的这套房子买进来是280多万元，现在挂牌价460万元左右，如果按照1%交个税是4.6万元，如果按照差额20%的税率，就要交36万元的个税。按照羊毛出在羊身上的原则，这36万元的税要加在房产交易价格中由买家承担，则这房子根本卖不出去。
个人转让房产一般涉及到营业税、个人所得税，上海市这边关于营业税的规定，分三种不同类型：购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；若持有超过5年的普通住房再对外销售，可以免征营业税；即便持有超过5年，但属于非普通住房，在对外销售时按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
个人所得税的相关规定是：个人出售自有住房，按其收入额减除原值和合理费用后按20%的税率征收个人所得税。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。上海市的核定征收率为普通住房1%，非普通住房2%。
国五条出台后的几天里，房屋交易中心排起了长队。有人猜测，国五条要求严格执行征收20%个税的规定，是在交易环节增加了双方的成本，那么就可能减少交易的数量，是不鼓励交易的意思。减少交易会使房价减少涨幅或下跌吗？
以笔者粗浅的经济学知识来看，按照市场规律，商品的价格取决于供求关系。当供应量大于需求量时，商品的价格会下跌，反之则上升。只要市场存在，增加交易成本会在一定程度上减少供应量，反而会由于惜售在市场上造成供不应求的假象。
改革开放30年以来，中国从计划经济向市场经济转型，而老百姓手中的房产由于历史原因有很多不同类型。比如父辈当时房改，以工龄折算买下的使用权房产，当时可能只出了一两万元，但由于改善居住环境，肯定不会是家庭的惟一住房，则如果按照差额征收20%的个税，那一两万元的原值基本上可以忽略不计，差不多就是全额征20%的个税了。还有以前福利分房、私房、原农村的宅基地自建房等等情形，如果按照国五条的规定一刀切，则岂不是又对老百姓的财富进行了一次再分配？
事实上，每年4月份是中国税收宣传月，3月份国五条出台后，即便各地出台了具体细则，但并没有在主流媒体上正面宣传。税务主管机关的暧昧，导致了媒体的猜测，老百姓从执法机关那边得不到权威、准确的消息，于是只能到处打听小道消息，惶恐是必然结果。
当然了，市场上的无秩序还有既得利益者在后面推波助澜的原因。所有来向我咨询的电话中，无一例外说是房产中介告诉他们上海市将严格执行对个人出售房产征20%个税，催促他们尽快签约，尽快交易。房产中介的服务是根据房产交易价格的一定百分比收费，如果真的开征20%个税，则势必推高房产交易的价格，则房产中介的收费也会水涨船高。既然可以多收费，那干嘛现在要催促交易双方成交然后收取较低的服务费呢？
（作者系上海交通大学海外教育学院税务教研组组长）
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