北京豪宅项目入市遭搁浅 限价缩利拖累开发商资金链

　　编者按：“国五条”北京细则中的“新房限价政策”，让高端楼盘市场出现“冰火两重天”，豪宅楼盘入市“难产”，多项目开盘日期一再被迫推延；但同时，公寓豪宅现房、尾房均量价齐增。此外，开发商拿地热情骤减，更加理性，“准地王”项目地块竟已无人问津，住宅用地项目也首现流标。

　　豪宅市场正被调控“紧箍咒”勒得头疼不已！多位业内关注北京高端楼市的专家均向《证券日报》记者表示，整个高端住宅产品市场正呈现冷热相对不均的局面。此外，市场成交数据也出现同比环比下降的现象。

　　对此，亚豪机构市场研究部总监郭毅在接受《证券日报》记者采访时表示，新房限价致豪宅新盘入市难产；二手房交易个税按20%征收政策致二手市场买卖双方陷入僵局；但同时，部分已拿到销售许可证的高端产品销售却热度不减，甚至成交价格也出现上扬趋势。

　　然而，值得注意的是，本报记者向多位业内知情人士证实后获悉，此轮调控政策细则落地之后，北京多个豪宅项目都处在入市难产的苦熬中，尤其对一些能够对周边区域房价造成“一房涨，周边皆涨”的影响的项目来说，想提价入市变得难上加难，这无疑将延长现金回笼周期，压缩项目利润，进而拖累开发企业资金链。

　　多个豪宅项目入市遭搁浅

　　“限价政策对高端新盘造成的影响非常大”，丽兹行市场研究中心郑海燕向本报记者如是表示。

　　丽兹行豪宅研究院的独家数据显示，2013年2月初至5月12日，高端新房入市项目仅望京茂家园与润景名苑两个项目，成交量仅14套，不足以支撑整个新房市场。同时，郭毅也向记者表示，继2月份后，4月份北京别墅市场再次出现“零供应”。

　　实际上，据记者多方采访调查获悉，北京多个原计划在3月份之后到5月份之前入市的豪宅项目入市计划都被迫搁浅。

　　有消息人士向本报记者透露，华润·橡树湾项目入市时间就未能如期顺利入市。据记者了解，橡树湾项目地处海淀区上地附近，此次入市计划拖延的是项目的第五期。

　　“这个项目原打算在4月份至5月份推出，后来曾一度推延至6月份开盘，但目前已经更改为7月份入市，7月是否能够顺利开盘现在依然是个未知数。”上述消息人士向记者表示，而从价格方面来看，该盘4月份计划开盘均价为4.8万元∕平方米，而现在已经提升至5.5万元∕平方米，但实际上这一销售均价也未达到华润置地的定价要求。据悉，华润一直想以6万元∕平方米左右的销售均价开盘。

　　显然，政府对高端项目定价的把控是非常严厉的，甚至是令市场没有预想到的。

　　据记者现场调查获悉，城区内某高端项目去年结束了期房销售阶段，当时期房销售均价不足5万元∕平方米。今年3月份，开发商想借现房销售提升价格，计划以8万元∕平方米的售价推向市场，但因限价政策打压，尽管该盘去年就已经进入登记阶段，但其3月份开盘计划已经落空，甚至时至今日，该项目开发商仍未取得现房销售证，项目销售也因此暂时搁浅。

　　更为值得一提的是，另有消息人士向记者透露，去年曾轰动一时的万柳地王原本计划今年8月份入市，但其预售定价一直未曾获批，项目入市时间甚至推迟到10月份。目前，该项目的预售定价几乎左右着万柳区域其他高端住宅后期产品的入市价格。

　　“部分项目迟迟不入市，虽然不排除是因为一些开发商捂盘惜售，但受限价政策影响因素还是比较多的。”一位开发高端住宅产品的房企内部人士向本报记者表示，不过，“如果项目一旦达到入市条件却迟迟无法入市，加之高端住宅产品本身销售周期就很长，这无疑将拉长项目资金回流周期，进而拖累企业现金流。”

　　高性价比豪宅售价坚挺

　　值得一提的是，据亚豪机构统计数据显示，2013年4月份，北京公寓豪宅成交中套均总价1000万元以上的产品占比为39%，套均总价500万元以下的产品占比为42%，顶级豪宅与经济型豪宅同时受捧，两类产品共占据了总体成交量的八成以上。

　　而从成交价格方面看，3月份以来，北京56个公寓豪宅项目中，有10个项目的报价出现了不同程度的上涨，上调幅度在1000元/平方米至20000元/平方米之间不等；56个项目平均报价为71630元/平方米，环比3月份上涨2个百分点；同时，4月份，37个项目的成交均价达到50791元/平方米，环比同样上涨2个百分点。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，公寓豪宅产品因总价偏高，客群窄等特点，推盘节奏普遍较慢，销售周期也较长，现房销售、尾房销售现象较为普遍，这也使得限价令只能影响到未上市的地块以及未取得预售证或销售证的项目，反而使得正处在销售中后期的项目更加珍惜可以把握的市场机遇。

　　以位于东四环附近的保利东郡为例，该盘的尾盘销售就比较火热。保利地产相关人士向记者表示，该盘今年初推出尾盘，而目前只剩下极少数还在售，已接近清盘。

　　“五矿万科·如园项目南区经过近一年半的销售，累计实现销售额25亿元。”北京万科副总经理肖劲向《证券日报》记者表示，接下来如园项目北区即将入市，届时约240套左右货量将进入北京高端住宅市场。

　　肖劲向记者坦言，今年将入市的万柳地王项目定价将对北京高端市场产生较大影响，尤其是对京西高端市场影响更大，如园项目也在这一区域内。

　　肖劲还向记者透露，新政下，万科将以顺势而为和积极态度应对市场压力。以如园为例，即使在限价新政下，项目北区即将入市的产品在装修、园林等方面也都做了升级改造。

　　显然，在肖劲眼里，在高端新盘入市难和二手市场交易税加重的双重压力下，购房者一步到位的置业心理蔓延，而如园除了升级产品标准，又因临近中关村二小而晋级为学区房，这种性价比高的高端产品反而能够抓住市场窗口期。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗也向记者表示，预计后市开发商如果能够升级入市新盘标准，或者降低价格预期，那么将赢得销量的提升。（王丽新）