房地产上市公司2013年第一季度财务报告近期开始密集披露。从目前已披露一季报情况来看，房企业绩总体仍以同比增长为主。专业人士分析，从一季度房地产整体销售情况看，整体延续2012年年末景气势头，同时在“国五条”细则出台前集中成交导致了销售业绩的强劲提升。
但是，市场普遍预计，虽然一季度房企的销售情况和净利润均呈向好态势，但在各地楼市调控政策陆续落地的背景下，楼市自二季度起将逐渐进入平稳期，成交量和房价涨势均将放缓，房地产企业的业绩猛增将难以持续。
房企一季报飘红
在已披露一季报的152家地产类上市公司中，117家公司业绩出现同比增长，占比达77%，其中，世荣兆业、华夏幸福、首开股份和泰禾集团4家公司排在净利润增幅前列，其增长均在10倍以上。
以招、保、万、金为首的龙头房企在一季度均迎来业绩开门红。其中，招商地产一季度实现营业总收入61.45亿元，同比增长70.38%；实现净利润8.1亿元，同比大增88.79%。保利地产一季度实现营业收入74.39亿元，同比增长51.21%；净利润为7.26亿元，同比增长37.11%。万科一季度实现营业收入140亿元，同比上升35.3%；实现净利润16.1亿元，同比上升15.6%。金地的业绩增长则更为明显，其营业收入和净利润分别为42.52亿元和1.87亿元，同比增长143.93%和19.68%。招商地产财报分析称，一季度内结算面积较上年同期的大幅增加，是营业收入以及净利润大幅增长的主要原因。
申银万国预计，一季度重点房地产公司的净利润平均增速将超32%。克尔瑞研究中心发布的研报也指出，包括保利、恒大、万科、中海等在内的10家典型房企的净负债率大幅下降，平均降幅达21.56个百分点，说明企业在感到调控对资金链的压力之后，正寄望于通过降低负债水平来缓解运营压力。
虽然一季度房企的销售情况和净利润都呈向好态势，但业内人士指出，在楼市调控政策陆续落地的背景下，房地产企业销售大幅增长的态势将不可持续。针对2月下旬以来的一系列调控，上市房企也在进行积极应对。克尔瑞研究中心研究员杨晨青认为，调控之下中高档项目仍然是重灾区，房地产企业或将全力开发中低档刚需类项目。“尤其在一二线城市，刚需楼盘的需求量一直都非常旺盛，且政策调控的重心不会集中在这一层面。”
4月销量下滑
日前，万科、合生、融创等10家上市房企发布了4月份销售简报。10家房企前4月销售总业绩达到1455.5亿元，多数房企业绩比去年同期出现大涨，不过销售贡献度明显集中在前3个月，4月份销量明显下滑。万科公布4月份业绩简报称，4月公司实现销售面积110.7万平方米，同比下降70.68%；销售金额123.8亿元，同比下降67.85%。
受楼市调控细则落地影响，多数上市公司4月业绩出现明显下滑。其中，中骏置业4月份销售6.92亿元，约为3月份销售额的1/3；华润置地、碧桂园、合生创展4月销售额分别为44.3亿元、46.5亿元、8.6亿元，环比3月销售额均下跌两成以上。
中原地产市场研究部总监张大伟分析，3月份，各地都出现了“国五条”落地前的末班车现象，成交量大涨。一季度大部分房企销售良好，对调控政策的观望时间也会较长，但各地可能继续收紧调控政策，对房企的影响在下半年显现更大。
链家地产发布报告称，截至5月5日，北京新建商品住宅库存再次刷新纪录，下跌至6.0869万套。“由于价格管制严格，项目入市较难。虽然最近两周部分开发商平价入市，但长时间供给不足，供应量的小幅回升难以扭转市场供应紧缺的现状。”链家地产市场研究部张旭分析认为。
土地市场“退烧”
近日，“新国五条”细则落地引发一二手房市场持续退烧，也同样波及到了土地市场。根据中原地产研究中心统计数据显示，今年4月，包括保利、恒大、万科、金地、华润、招商、中海、雅居乐、绿城、富力在内的十大标杆房企权益购地金额为69亿元，较3月缩减55.4%。
“‘新国五条’提出的限购范围扩大、执行从紧；二手房及二套房贷的税费、首付比例等等，这三条政策必将在短期内抑制房地产市场的需求，从而起到降温楼市的作用。”中原地产研究部总监张大伟指出，房价上升趋势得以抑制，也将减弱房企开发和拿地热情。
中原地产研究中心统计显示，2013年以来，随着标杆房企购地金额回落，购地金额占销售金额的比重亦出现大幅回落。2013年前3个月，该比重一直在35%以下，而2012年12月该比重则高达60%。
值得注意的是，一线城市依然是房企追逐的热点。由于一线城市楼市供需矛盾突出，加上年初政府推地积极性较高，4月交易地块73宗，土地出让金高达212亿元，比去年同期上涨208%，环比3月上涨67%。一线城市中，4月上海土地市场表现尤其抢眼，据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，4月上海土地交易55宗，土地出让金143亿元，创2013年以来的新高。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对此表示，由于一线城市楼市需求旺盛，项目利润率较高，结合过去几年的运营经验，标杆房企可能将战略重心重新移回一线城市，一线城市土地市场依然是房企竞争的焦点。
然而，伴随着“国五条”的到来，各地调控政策虽然力度不一，但北京等一线城市的“国五条”细则力度依然很强，对后市影响将非常明显。“部分房企相比之前的策略已经出现相对紧缩，拿地的积极性有所降低。”张大伟表示，目前来看，京、沪、广、深等一二线城市，虽然房价控制目标不一致，但前3个月的上涨过快，明显影响了下半年的调控力度，“从紧从严的可能性非常大。”张大伟指出，在限购继续执行的情况下，增加限价的可能性非常大，对房企下半年的影响也可能非常大。
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