有分析人士表示，30244元/平方米的楼面地价并不低，要想获得高投资收益，除非产品定位和企业品牌能够明显溢价
“这真有点戏剧化！”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者慨叹道。显然，从24日40亿元外滩地王收购被判无效到25日斥32亿元夺得沪年内古北地王，SOHO中国可谓一夜之间从遭受打击到“欢喜抱地回家”。
“SOHO中国董事长潘石屹演了一出大逆袭”，一位业内知名人士向本报记者表示，虽然潘石屹抢得该地块还是付出了一定代价，溢价率达48.37%，但该地块无疑是一幅优质地块，在这一点上，“潘石屹眼光还是比较独到的”。
更为有意思的是，潘石屹称，“我们非常看好上海，这是中国市场化程度最高的城市，商业气氛浓郁，商业操作规范”。
值得一提的是，潘石屹并不满外滩地王股权争夺案一审宣判结果，而且因不服而坚持上诉。此前业界曾有传言称，这一举动或不利于其在上海拿地扩张。“显然，出高价还是抢回了地块”，上述人士向本报记者如是表示。
溢价10亿元抢得古北地王
4月25日上午，SOHO中国以总价31.9亿元竞得上海长宁区虹桥路街道261街坊6丘A3-02地块(古北5-2)，成交楼板价为30244元/平方米。这意味着潘石屹抢得了上海年内单价排名第二的地块，同时该地块也为上海古北地王。
据公开信息显示，该地块东至伊犁路，南至红宝石路，西至玛瑙路，北至虹桥路道路绿带，出让面积16558.3平方米，容积率6.37，起始楼板价20384元/平方米，起始总价21.5亿元，为商办用地。而SOHO中国最终以溢价10.4亿元，溢价率达48.37%抢得此地。
宋延庆则向《证券日报》记者表示，这块地的单价相对来说不算高。同时，美联物业全国研究中心也认为，该溢价率也属正常范围内，但该地块不但为年内上海排名单价第二的地块，而且总价也排名第二。
对此，潘石屹表示，此次收购符合SOHO中国的一贯发展策略，项目周边商业氛围活跃，所在区域是长宁区的办公、商业和高档公寓聚集地，项目建成后将与地铁十号线及规划中的十五号线伊犁路站地下连通。
值得一提的是，美联物业全国研究中心向记者表示，该地块原由中华企业完成一级开发，后于2010年，因中华企业资金链告急而被迫将该地块以13.8亿元的价格交由长宁区土地资源储备中心收储。
如此看来，该地块近三年时间内已经升值18.1亿元，而业内人士也多看好其后市升值空间。
对此，同策咨询研究中心总监张宏伟向本报记者表示，该地块为日韩企业聚集区，瞄准服务这些企业的商业写字楼业态市场前景比较突出。
此外，宋延庆也认为，周边商业比较成熟，十年前就已经有家乐福等大型超市进驻，其社区商业相当发达，但却缺少高端一些的商业写字楼，潘石屹也许正是看中这一点才拿下该地块的。
不过，美联物业全国研究中心向记者分析道，对于外滩地王收购遭打击的SOHO中国来说，拿下这块优质商办用地，有利于提高在上海的企业影响力和市场占有率，为公司深耕上海多添了几分砝码，但同时也多添了几分风险。
同时，上海易居房地产研究院副院长杨红旭则向本报记者表示，这一地块的楼面地价并不低，要想获得高投资收益，除非产品定位和企业品牌能够明显溢价。
散售价或达8万元/平方米
事实上，潘石屹自宣布其商用物业由散售转型自持以来，外界质疑声不断响起，甚至有声音称，潘石屹擅长的是营销，散售物业资金回笼相对及时，资产周转速度也快，企业现金流也好看，但其转型自持后，项目运营这一弱项将拖累转型。同时，持有型投资回报周期长，SOHO中国的现金流将承受巨大压力。
无独有偶，有知情人士向记者透露，潘石屹近两年在北京已没有新增项目，战略中心已经全部转移到上海，而其近三年在上海已经投资300亿元左右。不过，SOHO中国上海在售物业存货稍显不足。如此一来，公司在转型期间，如果没有一些散售型物业支撑公司现金流，其全面转型确实将面临巨大压力。
因此，有业内人士向记者表示，潘石屹摘得的上述地块可能不会全部持有，部分物业将会选择散售。
而在宋延庆看来，SOHO中国对地块的处理可能更倾向于打造散售和持有相结合型的商用物业。其中，散售型商用物业占比更高的可能性比较大，毕竟该区域内高端写字楼这种相对稀缺的业态市场前景比较好。
不过，美联物业全国研究中心则认为，该项目适合于自持，因为项目本身具有巨大的增值潜力。此外，一向谨慎的SOHO中国眼下手握大把现金，截至去年12月31日，该公司拥有现金约为222亿元，净资产负债率为2.6%，完全可以进一步提高经营杠杠。
同时，美联物业也认为，该项目如果散售，可以参考周边类似属性商业、住宅项目的市价。目前，该地块附近住宅楼盘均价达到了5万元-6万元/平方米的水平。而根据美联物业全国研究中心统计，该项目未来定价区间大概在6万元-8万元/平方米，增值潜力巨大。
值得注意的是，有业内人士向本报记者透露，“潘石屹的投资眼光还是很独到的”，如果SOHO中国选择将该项目部分物业散售，不但能够快速回笼资金，甚至其利润空间或将达10000元／平方米以上。
对此，记者向SOHO中国相关人士求证，公司是否会选择散售该项目部分物业等相关情况。令人遗憾的是，截至截稿之前，记者并未受到公司相关回复。
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