国务院“新国五条”出台后，广东、北京、上海等省市相继发布了“地方版”的房地产调控细则，就2013年新建商品房价格控制目标的确定、商品房预售门槛调升等提出原则要求。但遗憾的是，差别化房贷政策的细化执行措施仍未获实质性进展，尚需地方政府、监管部门和商业银行三方通力协作加以推动。
从全局看，依托政府力量实现个人住房信息系统由“碎片化”向“系统化”转变是落实差别化信贷政策的首要前提。通常，商业银行基于“认房又认贷”原则识别贷款客户的依法合规性，既需明确家庭名下房产套数，还要识别银行征信系统中客户的房贷申请记录。但因房产查询系统全国联网还没有完全实现，商业银行仅能查询到“部分区块”范围内的客户房产持有情况。因此，要推动差别化房贷政策“落地”，当务之急是加快推动“碎片化”房产数据中心的改造升级和统一联通，加快构建互联互通的全国住房信息网络系统，以及商品房持有、交易信息的权威性发布渠道及机制。
从区域看，因地方政府对信贷政策的操作空间相对较小，在“地方版”的房地产调控细则渐次出台后，监管机构应发挥应有作用，着力完善与地方调控政策相匹配的差别化房贷政策。比如，若地方政府针对区域内重点城市出台“与房价涨幅或其他相关指标挂钩”的量化调控政策，银监会各级派出机构即应基于挂钩机制发挥督导作用，制定有针对性的“梯队化”区域信贷政策，并完善信贷资源区域异常调配的监测与督导，杜绝商业银行内部信贷资金跨区域异常转换。
银行方面，在有效落实地方政府和监管部门关于房贷利率、信贷首付比例等差别化政策基础上，商业银行要提高对不同区域房地产市场走势的判断能力，开发应用适宜于不同区域发展模式的特色化房贷金融产品及风险识别工具，使差异化房贷政策既体现于价格工具，又能通过顺应监管导向的“合理配置区域房贷资源”的数量工具有效贯彻。可考虑基于对区域房地产供求状况、房价与地价涨幅比较、房价波动范围等多个维度综合设定房贷门槛，并基于落实效果建立差异化房贷政策的动态调整机制。
当然，要真正有效地抑制房价过快上涨，力避差别化房贷政策陷入“势单力孤”之境，必须打出并持续推进调控政策的组合拳，要依托税收手段合理提高房产持有成本，更需彻底根除地方政府的“土地财政依赖症”，总之，切忌过分夸大货币政策的单一作用。
(作者系中国建设银行总行研究员)
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