“对万科来说，这是历史上的第二次股改。”昨日(1月21日)，在联合深圳、北京、上海三地召开的新闻发布会上，万科总裁郁亮如此说道。
停牌超过20天后，万科于1月18日正式发布“B转H”方案，拟申请将已发行的B股转换上市地，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易。对于此次股改，郁亮信心满满，其表示，目前万科的B转H股已经是万事俱备，只等股东大会、中国证监会和联交所的批准。在当天的发布会上，《每日经济新闻》记者获悉，万科并非有意借此次股改融资，而是希望借此增强B股的流动性，使得更多的境外投资者参与其中。
对于境外投资者关注的渴求，是否意味着万科有意借H股叩响海外市场的大门，在其即将进入第四个十年的这场变革，对万科来说意味着什么？
股改并非为融资/
资料显示，2012年万科销售额1412亿元，再次荣登销售业绩冠军宝座，但三季度末销售净利润率为13.2%，比上年同期的14%下降0.8个百分点。同时，公司资产负债率升至79.4%，达到2005年以来的高位。
对于负债率的上升，郁亮表示，实际上万科有超过千亿的预收款计入负债，这部分并无真实的偿债压力。“公司的净负债率基本会保持在40%以下，目前是在37%左右，在同行业中是很低的。”
郁亮称，此次股改只是单纯的一次转板，并非出于融资的需求。“这个转板的目的主要是增强B股流动性。它显然不是一个为了解决融资而做的一件事。未来万科B股转H股之后，所有融资还是要按照监管要求和监管部门的程序来进行。”
B股的发行更是让万科第一次直接与国际投资者、国际资本市场有了“亲密接触”。万科集团董秘谭华杰告诉记者，在去年12月26日停牌之前，万科B股总数13亿股，占全部总股本11.96%。“目前市值应该在180亿港元，排名所有B股中的第二位。而B股持有人主要是境外投资人，境外投资者B股持股比例超过95%，其中境外机构占比超过90%。这在B股当中也是最高的之一。”
显然，如果成功转成H股后，境外投资者的交易环境将进一步被优化，这也是此次万科转股的一个目的。
“B股转H股方案之后，境内投资人交易权力会受到一定限制。但对我们来说这个问题影响比较小，因为我们B股95%都是境外投资人，B股转H股后，他们不会受到影响，相反有一个更好的交易环境。”谭华杰称。
针对此次股改，万科方面表示，为保护股东权益，此次“B转H”过程中，万科将安排第三方向全体B股股东提供现金选择权。具体价格将在公司B股股票停牌前股票收市价基础上溢价5%，即每股13.13港元。而此次关联的第三方分别为：华润、GIC(新加坡政府公司)以及高瓴资本。对于第三方的选择标准，谭华杰解释到，此次万科从停牌到公布方案的时间并不长，所以在第三方的选择上也没有更多的时间去与机构洽谈，“时间比较紧，又必须有较高的保密性要求的情况下，我们可选的范围并不多。”
之所以选定这三家，谭华杰称，华润是万科一直以来的大股东，也是首先被考虑的；而GIC同样也是长期合作伙伴，身为境外投资机构，对拥有H股比较便利的条件；此外高瓴资本也是以投资境内外B股为主的一家机构。
谭华杰补充到，由于第三方提供的现金选择权最高总数不会超过万科B股总数的1/3，也就是说通过B股股东行使现金选择权而导致第三方增持万科的股份总数不会超过万科总股本的4%，且这4%是由三家第三方共同提供，“肯定不会对万科股本结构造成明显的影响。”
万科的“出海计划”/
就在越来越多的房企开始“出海”之时，万科的“国际化”似乎保守了许多。
此次万科谋划“B转H”，距离其收购香港上市公司南联地产不到半年。而万科这一系列的资本动作，也被外界解读为急于打通海外融资平台。
在昨日发布会现场，谭华杰介绍，之所以会作出转板的决定，是基于万科即将在明年进入第四个发展期，“国际化战略已经到了必须要提上日程的时间点。”
2012年9月，万科传出消息称，将在国外开发房产业务，并同时成立了中国香港管理部，及筹备设立美国业务推进小组。但在郁亮看来，这一切都只是尝试。
“‘国际化’不是我们第四个十年的标签，国际化是万科的探索和尝试，主要目的我们是希望通过国际化提升万科管理水平、提高我们对行业的认识，帮我们找到更多全球合作者，这是我们国际化目的之一。”郁亮告诉记者，在第四个十年，万科仍然是以内地为主。
而对于接下来的发展策略，郁亮提到，万科将始终坚持城市圈带发展模式，而非点状发展。“所有三、四线城市的发展都是完全不一样的，每个城市出现现在的格局一定有它的道理，对于万科进驻的城市，我们会根据P(人口)I(基础设施)E(就业)模型来进行判断，如果这个地方有产业发展，就会有基础设施投资，就业人口就会增加，这对于房地产市场是会起到稳定的支撑作用。”
因此，即便是中国房地产进入到了下半场，郁亮也表示，万科的策略还是一样，“给普通人盖好房子、盖有人住的房子，这是第一个策略；第二，‘三不’政策仍然是我们策略，不囤地、不捂盘、不拿地王。”
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