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南京"仙林地王"遭退地后分割出让 三年半后升值亿元

2013年06月21日 06:51   来源:中国经济网   

  溢价12亿元再嫁,再度晋升地王!这就是一度遭到退地的南京仙林湖G82地王地块的传奇命运。

  6月19日,一度遭到退地的南京“仙林地王”三年半后首度分割出让,出让部分为G25号地块,最终由金地集团以总价28.7亿元夺得,一举晋升为南京年内区域单价和总价新地王。

  值得一提的是,该地块自2007年首度出让到再度出让,已经历时六年半有余,自遭到退地至今也有三年半时间,可见其地王命运之坎坷。

  对此,美联物业全国研究中心总监徐枫向《证券日报》记者表示,按照上述G25地块28.7亿元的出让价格计算,整个南京仙林湖G82地块大约升值了43.55亿元,升值率达到180.7%。

  “仙林地王”6年坎坷路

  事实上,据记者了解,南京“仙林地王”之路走得极为艰难,从首度出让至今,项目依然未能入市。

  根据本报记者从南京市土地储备中心网站获得数据显示,2007年12月6日,南京仙林湖西北侧的二类居住用地G82地块公开出让,土地总面积达33.24万平方米。据悉,该地块出让底价约为15亿元,当时经过58轮的激烈争夺,最终招商地产和九龙仓旗下的公司联手以24.1亿元的价格摘得该地块。

  当时有公开资料显示,由于该地块太大,划分为两个部分,容积率分别为0.8和1.8,招商地产和九龙仓以超过底价9.1亿元的价格斩获该地,其实际成交楼面地价超过了7000元/平方米,溢价率达60%以上,当时一举成为南京“仙林地王”。

  然而,这个顶着“地王”光环的项目不但没有顺利入市,似乎还成为了招商地产和九龙仓的“包袱”。

  2009年12月15日,南京市国土局宣布,因上述两个公司未按时缴纳首期成交价款,经南京市政府批准,取消招商地产和九龙仓对该地块的竞得资格,没收竞买保证金2.45亿港元(约2.3亿元人民币)。

  对此,徐枫向《证券日报》记者表示,受2007年全球金融危机影响,在2008年至2009年期间,开发商资金链普遍都比较吃紧,再加上政府当时也出台了一系列抑制住宅市场投机的政策,导致开发商未能及时开发该地块,不得不割肉退地。

  而值的注意的是,此后三年半有余的时间里,该地块一直被“雪藏”,期间虽有将该地块分割出让的传言,但一直未落实。

  直至2013年6月19日,该地块其中一部分规划用途为二类居住用地的G25地块出让,金地集团经过66轮鏖战,以超出出让底价12亿元的28.7亿元价格拿下该地,溢价率为75%,楼面地价也高达7862.5元/平方米。这意味着这块地成为南京年内单价探花,年内区域单价、总价地王。

  升值近45亿元

  事实上,该地块时隔六年后再度出让,楼面底价遂从当初的2506.9元/平方米涨至4503.86元/平方米,上涨幅度约80%。

  更为值得注意的是,如上文所示,六年前,招商地产联合香港九龙仓以24.1亿元价格在土地拍卖会上抢得了南京仙林湖G82二类居住用地。

  而现在,当初33万多平方米的G82地块被分割为两部分,并上调容积率后出让。此次出让的G25地块为14万多平方米,仅占G82地块整个占地面积的40%左右,而该地块却以28.7亿元成功出让,这一出让价格甚至超过了整个G82地块当年的24.1亿元的地价,超出部分为4.6亿元。

  “按最新的市场成交价格来计算,G82地块的市价大约为67.65亿元。”徐枫向《证券日报》记者表示,“升值部分为43.55亿元,升值率达到180.7%”。

  除此之外,徐枫还向本报记者表示,目前该地块相邻在售楼盘有万科·金色领域和保利·罗兰香谷等项目。其中,万科·金色领域均价约为13700元/平方米,保利·罗兰香谷均价约为13300元/平方米。此外,再综合考虑本楼盘地价较高的因素,预计该项目未来上市价格在2万元/平方米左右。

  同时,目前南京仙林湖区域楼市主要以刚需购房者为主流市场购买力。因此,在国家对房地产严格调控的大背景下,徐枫认为,预计本项目未来升值空间有限,扣除楼面地价、建安成本及各项配套费用,开发商所获得的毛利率水平或处于中等偏低状态。(证券日报 王丽新)


(责任编辑:向婷)

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