南京"仙林地王"遭退地后分割出让 三年半后升值亿元

　　溢价12亿元再嫁，再度晋升地王！这就是一度遭到退地的南京仙林湖G82地王地块的传奇命运。

　　6月19日，一度遭到退地的南京“仙林地王”三年半后首度分割出让，出让部分为G25号地块，最终由金地集团以总价28.7亿元夺得，一举晋升为南京年内区域单价和总价新地王。

　　值得一提的是，该地块自2007年首度出让到再度出让，已经历时六年半有余，自遭到退地至今也有三年半时间，可见其地王命运之坎坷。

　　对此，美联物业全国研究中心总监徐枫向《证券日报》记者表示，按照上述G25地块28.7亿元的出让价格计算，整个南京仙林湖G82地块大约升值了43.55亿元，升值率达到180.7%。

　　“仙林地王”6年坎坷路

　　事实上，据记者了解，南京“仙林地王”之路走得极为艰难，从首度出让至今，项目依然未能入市。

　　根据本报记者从南京市土地储备中心网站获得数据显示，2007年12月6日，南京仙林湖西北侧的二类居住用地G82地块公开出让，土地总面积达33.24万平方米。据悉，该地块出让底价约为15亿元，当时经过58轮的激烈争夺，最终招商地产和九龙仓旗下的公司联手以24.1亿元的价格摘得该地块。

　　当时有公开资料显示，由于该地块太大，划分为两个部分，容积率分别为0.8和1.8，招商地产和九龙仓以超过底价9.1亿元的价格斩获该地，其实际成交楼面地价超过了7000元/平方米，溢价率达60%以上，当时一举成为南京“仙林地王”。

　　然而，这个顶着“地王”光环的项目不但没有顺利入市，似乎还成为了招商地产和九龙仓的“包袱”。

　　2009年12月15日，南京市国土局宣布，因上述两个公司未按时缴纳首期成交价款，经南京市政府批准，取消招商地产和九龙仓对该地块的竞得资格，没收竞买保证金2.45亿港元（约2.3亿元人民币）。

　　对此，徐枫向《证券日报》记者表示，受2007年全球金融危机影响，在2008年至2009年期间，开发商资金链普遍都比较吃紧，再加上政府当时也出台了一系列抑制住宅市场投机的政策，导致开发商未能及时开发该地块，不得不割肉退地。

　　而值的注意的是，此后三年半有余的时间里，该地块一直被“雪藏”，期间虽有将该地块分割出让的传言，但一直未落实。

　　直至2013年6月19日，该地块其中一部分规划用途为二类居住用地的G25地块出让，金地集团经过66轮鏖战，以超出出让底价12亿元的28.7亿元价格拿下该地，溢价率为75%，楼面地价也高达7862.5元/平方米。这意味着这块地成为南京年内单价探花，年内区域单价、总价地王。

　　升值近45亿元

　　事实上，该地块时隔六年后再度出让，楼面底价遂从当初的2506.9元/平方米涨至4503.86元/平方米，上涨幅度约80%。

　　更为值得注意的是，如上文所示，六年前，招商地产联合香港九龙仓以24.1亿元价格在土地拍卖会上抢得了南京仙林湖G82二类居住用地。

　　而现在，当初33万多平方米的G82地块被分割为两部分，并上调容积率后出让。此次出让的G25地块为14万多平方米，仅占G82地块整个占地面积的40%左右，而该地块却以28.7亿元成功出让，这一出让价格甚至超过了整个G82地块当年的24.1亿元的地价，超出部分为4.6亿元。

　　“按最新的市场成交价格来计算，G82地块的市价大约为67.65亿元。”徐枫向《证券日报》记者表示，“升值部分为43.55亿元，升值率达到180.7%”。

　　除此之外，徐枫还向本报记者表示，目前该地块相邻在售楼盘有万科·金色领域和保利·罗兰香谷等项目。其中，万科·金色领域均价约为13700元/平方米，保利·罗兰香谷均价约为13300元/平方米。此外，再综合考虑本楼盘地价较高的因素，预计该项目未来上市价格在2万元/平方米左右。

　　同时，目前南京仙林湖区域楼市主要以刚需购房者为主流市场购买力。因此，在国家对房地产严格调控的大背景下，徐枫认为，预计本项目未来升值空间有限，扣除楼面地价、建安成本及各项配套费用，开发商所获得的毛利率水平或处于中等偏低状态。(证券日报 王丽新)