在房地产信托市场风生水起的新华信托，正面临前所未有的集中兑付压力。
据理财周报报道称，新华信托的3亿深圳豪宅项目，至今销售量不足15%仍处亏损状态，在当地长期饱受卖不动、天价等争议。距离到期日不足半年，能否如期兑付成为悬疑。更迫切的是，6月底到期的鄂尔多斯房地产项目，依然深陷烂尾楼的噩梦。据不完全统计，今年二季度，新华信托到期的房地产项目至少有9款，涉及金额19.6亿。它撒下的地雷项目，包裹在继续膨胀的房地产泡沫中。泡沫一旦破灭，新华信托的项目可能就砸在手里。
深圳香蜜湖豪宅滞销 亏损2亿
2011年12月，新华信托发行了“深圳云顶香蜜湖项目贷款集合资金信托计划”。分期累计融资3亿，其中第一期11150万，第二期8220万，第三期10310万，第四期320万，期限2年，年化预期收益率为10.5%-12%。资金全部用于该项目的开发建设。
据云顶香蜜湖项目说明书显示，该项目总投资13.07亿，预计销售收入26.55亿，利润丰厚。根据第三方财富规划公司中联财富的项目敏感性评估调查，该项目的盈亏平衡点是销售面积达到可销售面积的46.52%，并且按照每平方米18700元的平均售价。
以此计算，可售面积为7.35万平方米的云顶香蜜湖，至少售出3.42万平方米，收入6.4亿才可盈利。事实上，截至6月6日，规土局公示显示，万泽云顶AB两块地的成交面积和为10962.08平方米，成交收入合计为4.1亿，距离盈亏平衡点还有2亿缺口。
业内人士表示，高端住宅相对难以处置。而云顶香蜜湖包括高层住宅和联排别墅，其楼盘位置交通不便，周边同质豪宅较多，处置风险较大。实际上，从2011年面世以来，云顶香蜜湖一直饱受卖不动、违建、天价等争议。作为其最主要的卖点，莲塘尾水库公园至今也只是蓄水，并未有进一步改造动态。距离12月1日的到期日不到半年，该产品能否如期兑付成为市场悬疑。
鄂尔多斯“正东广场”7.89亿窟窿待补
目前新华信托更为迫切的地雷项目，滞留在鄂尔多斯。
在鄂尔多斯房地产“大跃进”的2011年，一向倚重房地产的新华信托重金参与。资料显示，当年7月，即成立“鄂尔多斯正东地产股权投资集合资金信托一期”。据2012年8月24日的资产管理报告显示，该项目已募集3期，累计募集资金10.9亿。此外，市场上还流传着该项目第四、第五期的推介材料，募集资金均为2亿左右。
融资方为鄂尔多斯市正东房地产开发有限公司(下称“正东地产”)。资金投向分为几部分，其中2亿向项目公司增资扩股，8000万受让正东地产法定代表人李正伟先生持有的项目公司8000万股股权，其余信托资金偿还项目公司3亿欠款后，用于建设“正东总部基地”(又名“正东广场”)。
原本，正东广场将诞生一个当地地标式巨型高端城市综合体。然而，鄂尔多斯的房地产泡沫比信托公司想象中来得更早。2012年10月，当地传出正东广场停工多时的消息，该项目所处的鄂尔多斯核心区东胜，也沦为冷清的工地。据媒体报道，今年5月底，该区域还是一大片“黑窟窿”。黑窟窿是当地人给烂尾楼起的别称，意思是指结构封顶后，外立面已经玻璃窗未完成后停工的楼房，从远处看，就像一片片黑窟窿。
然而，至今未见新华信托对此有任何提示。新华公司关于该项目的最新资产报告是2012年8月24日发布的。值得注意的是，该项目第一期和第二期将于今年7月21日和9月28日面临兑付，其中第一期募集规模为7亿，第二期为8910万，合计7.89亿。
新华信托在鄂尔多斯的涉足不仅如此。资料显示，早在2011年3月，新华信托已经成立“鄂尔多斯金澳地产股权投资集合资金信托计划”，募集规模为4.45亿。金澳地产项目的4.45亿到期日是今年3月3日，新华信托是否已如期兑付？即将到期的7.89亿正东广场黑窟窿如何应付？截止目前，新华信托未作任何回应。
开发商资质违规 融资方陷入民间借贷纠纷
除了踩中鄂尔多斯的系统性风险，新华信托在鄂尔多斯还有一个明显特征：开发商资质偏低。实际上，这个带有鄂尔多斯魔咒的特征，在该公司其他房地产项目中早已蔓延开。
早在房地产信托火爆的2011年，银监会就做出相关规定，开展房地产信托业务要严格符合“四三二”规定，即地产商必须“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质”。
据媒体报道，新华信托在这一年成立的几项房地产信托产品中，明显违背上述关于开发商资质的规定。正东项目中，融资方正东房地产公司官网显示，其房地产开发资质为三级；同处于鄂尔多斯的“东胜旧城改造项目股权投资集合资金信托计划”，开发商鄂尔多斯永旭房地产公司资质等级为“肆级”；台州和园置业股权投资集合资金信托计划”中，台州和园职业有限公司资质为暂定资质；“山东昂立房地产集团有限公司股权投资集合资金信托”计划中，山东昂立房地产集团开发有限公司资质等级为三级。
开发商资质违规只是新华信托问题之一，融资方牵扯如民间借贷纠纷是另一个值得警惕的风暴眼新华信托2011年1月成立的“上海录润置业股权投资集合资金信托计划”已深陷借贷危机。该项目中最主要的增信手段是上海高远置业以及实际控制人邹蕴玉承担连带责任担保。但2012年下半年以来，邹蕴玉因卷入借贷纠纷而陷入债务危机，最终牵累录润置业项目进展缓慢，甚至被民间借贷人士告上法庭。
该产品最新一期管理报告在2012年10月22日发布，项目的进展情况异常缓慢。截至报告当日，江湾23-5地块项目5证未齐，项目还未施工，同时“由于杨浦区对地铁连通口的具体要求有调整，施工图设计正在作相应的调整工作”、“证照办理时间预计将比计划进度滞后约14个月。”这期管理报告并未提及当时高远置业濒临倒闭的情况。
该项目信托资金总额为8.5亿，预计年收益9.8%，将于2014年1月到期。最新进展如何，新华信托未做回复。
新华信托长期以房地产信托为核心业务之一，2011年投向房地产的信托资产高达41.49%，远高于信托业协会统计的当年业内17.24%的最高平均值。去年新华信托这一资产比例已降为18.43%，仍属业内房地产信托大户。重庆地区一位信托业资深人士表示：“新华信托2011年有段时间做房地产比较激进，可能有些项目会出现问题，但风险也逼得他们现在加强了风控”。
据理财周报不完全统计，今年第二季度，新华信托至少有9款房地产信托到期，涉及金额19.6亿。新华信托董事长翁先定近期对外表示，“信托业没有太大问题，最大的风险只在于流动性。
公司介绍：
新华信托股份有限公司
新华信托股份有限公司始创于1979年，其前身为中国工商银行重庆信托投资公司。1992年3月，改制为股份有限公司。2007年9月，经中国银监会批准，公司更名为“新华信托股份有限公司”。2009年1月，新华信托增资扩股至6.2112亿元，截止2012年8月，经重庆银监局核准，公司注册资本增加至12亿元。新华信托作为银监会监管下的中国最早一批信托公司，业务范围十分广泛。目前，公司业务方向主要定位于房地产、基础设施、私人股权投资（PE）、证券投资、资源类投资等五个方面。
手机看中经
