地方政府房地产依赖症：开发商赚1元交税1.02元

    房地产是地方政府最强劲的收入来源，而且是一菜四吃：卖地、开发商的税收、卖房人和购房者的税收。

    购房者都骂开发商暴利，却很难想象他们也是纳税大户。相关机构对139家A股上市公司进行统计发现，自2007年一季度至2013年一季度，139家房企缴税额高达6429.7亿元，而同期的净利润仅为6265.4亿。房企缴税额与净利润额一样，逐年递增。

    要改变地方政府对房地产的财政依赖，远非一日之功。

    房地产税收逐年猛增

    近期，一则关于上市公司净利润与当期缴付税费的微博引起了广泛的议论。

    包括国务院发展研究中心金融所研究员巴曙松、北京科技大学管理学院教授赵晓等转发的这条微博称，2012年全部A股上市公司实现净利润19544亿元，比上年增加不到1%，当期实际缴税22233亿元，比上年增加17%，缴税额比净利润多14%。把A股中的银行和保险公司剔除之后，净利润变成了8913亿元(约减少55%)，比上年下降12%，当期实缴税金16953亿元，比上年增加12%。

    赵晓感慨说，“上市公司缴税额比净利润还多14%，部分上市公司的税收支出竟然数十倍，甚至百倍于公司的净利润。经济增长放慢，企业税负趋重，结构性减税减出如此效果，惜哉！”

    其中，房企贡献不菲。最近6年来，随着房地产净利润的增长，缴税额也在大幅增长，且缴税额一直大于净利润。

    通过统计139家A股上市公司缴税额发现，自2007年至2012年底，139家上市房企共计缴税额达到6287.27亿元。从2007年缴税额仅为509.05亿元，一路猛增至2012年的2606.91亿元。2008年至2011年的年度缴税额分别为619.85亿元、1128.9亿元、1142.93亿元、1463.98亿元。

    值得关注的是，房企缴税增长曲线与房企净利润增长曲线保持正相关，但净利润总额一直低于缴税额，房企每赚1元钱，政府就要同时收取1.02元的税收。统计数据显示，2007年至2012年，139家A股上市房企净利润为6139.77亿元，低于缴税6287.27亿元的缴税额。自2007年以来，房企逐年增长的净利润额度为452.02亿元、640.40亿元、879.19亿元、1177.72亿元、1401.18亿元、1589.25亿元。

    最新一组数据也可以证明，房地产所作的税收贡献。根据财政部公布的数据显示，今年4月，全国公共财政收入11431亿元，比去年同月增加 657亿元，增长6.1%。财政收入中的税收收入10169亿元，同比增长7.9%。其中，营业税1631亿元，同比增长12.8%；土地增值税同比增长30.5%；契税同比增长69.2%；城镇土地使用税同比增长16.9%。财政部称，主要是此前一个月房地产市场成交额大幅增加带动房地产相关税收的增长。

    房地产税收增长的同时，其他行业的税收却在下降。数据显示，4月份，工业企业所得税同比下降5.3%，进口货物增值税、消费税同比减少14亿元，下降1.2%。

    税负增速大于利润增速

    统计的上述房企缴税额，主要来自各家房企年报利润表中的营业税及附加与所得税费用之和。在房企的各项成本支出中，税收与利息是主要支出。

    兰德咨询总裁宋延庆以2012年为例分析，房地产税金支出增加的原因包括：房企营业收入、净利润等增长，导致营业税基附加、所得税也随之增长；另外，随着土地出让金收入增幅下降，已对土地财政产生严重依赖的地方政府对房地产企业的税收征管加强，比如土地增值税预缴和清算加强。

    宋延庆担心，房企税负和利息支出增加，将使企业面临更严峻的财务压力。这会使房价的刚性成本增加，并会在一定程度上转移到房价，使房价上涨。

    以万科与保利地产为例。2012年万科的营业收入是1031.2亿元，同比增长43.7%；实现净利润 125.5亿元，同比增长30.4%。但同期万科整体税金支出211亿元，同比增长43.5%(2011年为146.98亿元)。其中，营业税金及附加109.16亿元，同比增长40.33%；所得税54.08亿元，同比增长28.56%。税金比净利润多出85亿元，高出近70%。

    保利 2012年营业收入是689.1亿元，同比增长46.5%；实现净利润 84.38亿元，同比增长29.20%。同期保利2012年“营业税金及附加”支出81.2亿元，同比增长60.06%；所得税支出35.5亿元，同比增长31.28%。税金超出净利润32亿元。

    港股上市房企表现亦是如此。以龙湖为例。2012年，龙湖营业收入279亿元(人民币)，同比增长16%；净利润54亿元，同比增长20%。但同期，龙湖缴纳的所得税44.36亿元(2011年为32.35亿元)，同比增长37%。

    再以SOHO中国为例，2012年该公司实现营业额153.05亿元(人民币)，同比增长169%；核心纯利33.35亿元，同比增长135%。缴纳的所得税为29.77亿元，同比增长514%(2011年为4.85亿元)；土地增值税34.10亿元，同比增长315%(2011年为8.22亿元)。

    据统计数据显示，房企的税费支付占到总收入的17%。房地产调控也已影响到了房地产税收。通过统计139家A股上市公司发现，2013年1季度，A股上市房企共计缴税142.43亿。而去年四季度，上述上市房企缴税额共计为894.43亿元，虽然有季度性因素，但降幅明显。

    有业内人士认为，二手房转让中的20%个税的强化执行可能只是序幕，土地财政与房地产税收贡献的下降，将使政府推行房产税的动力加大。清华大学经管学院教授李稻葵日前表示，预计房产税可能在年底前推出，以增加地方政府独立的财政收入来源。

    北京房地产协会秘书长陈志在接受采访时称，房地产对中国经济的带动作用很明显，房地产在GDP中的占比也相对偏高。政府必须在房地产调控与地方收入中进行平衡。陈志透露，他们在近期与北京市发改委的内部讨论会中提出，如果政府行政化之手过于压制房地产市场，很有可能对地方财政产生较大的负面影响。从目前调结构的状况来看，还没有哪一个行业可以暂时取代房地产从而保证地方债以及地方财政的需求。据《21世纪经济报道》