■圆桌嘉宾
王珏林 住建部政策研究中心副主任
叶檀 知名财经评论员
郝金斯（Michael Harkins） 侨鑫集团投资发展部总经理
彭澎 广州市社科院高级研究员
广州市国土房管局上月下发通知明确：商品房未办理网上价格申报或申报价格过高且不接受指导的暂不核发预售证；超过申报价格销售的暂停网签。在一季度广州房价同比涨幅高达22.55%、远超年度房价控制目标的背景下，房管部门采取这样的“技术性调控办法”，对商品房预售进行价格指导，被许多人认为是无奈之举。
实际上，这并不是广州第一次采取类似手段；在国内北京、深圳等城市，也可以发现相似做法。而从4月数据来看，这一办法也似乎取得了立竿见影的效果：4月份广州十区仅成交3911套单位，环比大跌51.6%，房价也在今年首度跌破16000元/m2回落至15937元/m2，环比3月创造新高的均价17205元/m2，跌幅超过7.3%；而根据阳光家缘网签数据，5月第一周（4月28日－5月5日）网签1111套，环比继续下跌14.76%。
不过仍有不少观点认为，这种“技术性调控办法”更多作用在统计层面，并不能真正降房价；而限制预售、网签的办法也有过度发挥行政调控手段之嫌。
究竟应该如何看待这一现象？在许多普通购房者眼中房价“越调越涨”的背景下，今后的调控应该如何避免重蹈覆辙？南方日报南方经济圆桌特约住建部政策研究中心副主任王珏林、知名财经评论员叶檀、侨鑫集团投资发展部总经理Michael Harkins、广州市社科院高级研究员彭澎进行了讨论。
●南方日报记者 卢轶
实习生 刘合潇
限制预售网签剑指房价控制目标
南方日报：上月下旬，广州市国土房管局下发通知，明确房企在商品房预售前应接受价格指导。有人认为这表示广州限价升级，但也不乏质疑之声。对此您怎么看，广州采取这种“技术性的调控办法”的真正目的是什么？
王珏林：这其实不是一个新现象，有些城市近几年都是这样做的，只是不公开而已。
我们现在知道的“三限”：限价、限贷、限购，“限价”就是政府要控制全年的房价涨幅，这就要求从每一天每一处开始，平衡整个城市的房价涨幅。之所以需要这个价格申报，一是平衡全年的房价，另一个就是防止一段时间里成交的全是很高的价位，否则就容易拉高均价，形成新的预期。
彭澎：国五条的第一条就是要求制定年度的房价控制目标，如果连这个都做不到，就等于国五条无效了。广州3月的同比涨幅达到了30%，而今年的房价控制目标我们经过测算大约是不超过7.5%的涨幅，要达到这一目标，意味着接下来的房价必须下降。但开发商不可能自己降房价，广州市进行结构性的调整，通过限制预售、限制网签，使高价房成交不了，也无法使房价下行。
郝金斯：是的，降房价过度依靠行政指导并不可取，特别是将调控房价作为年度指标硬压给政府部门，对地方政府来说，似乎就变成了调控与乌纱挂钩。
政府对市场应该有所敬畏。这个办法除了统计数字好看些，没有实质性意义，不可能有成交。而且就算拉到年度调控目标，普通消费者也还是买不起房。用行政手段去粗暴地干预，不仅伤害了企业，对购房者和经济发展也没有好处，我认为是浪费时间。
房价为什么“十调九涨”？还是应该正视高房价的原因。一是确实有大量需求存在，不管是刚性需求、改善性需求还是投资需求；二是房子保值增值的特性强化了抗通胀的理财恐慌；第三，当前的土地政策也需要检讨，地价越拍越高，房价怎么可能降下来，房企必然是趋利的，总不可能亏本卖房。
叶檀：行政手段恐怕会愈演愈烈，现在是限制预售、限制网签，接下来就可能进一步限制购买资格，比如北京单身人士限制购房的做法就可能蔓延到广州。
豪宅对一个城市不可或缺
南方日报：在这种“技术性的调控办法”下，首当其冲受影响的是豪宅项目。究竟应该如何看待豪宅？豪宅的出路何在？
彭澎：豪宅的确是拉动均价上涨的主要力量，但实际上把普通商品住房和豪宅放在一起统计本来就是不科学的，因为两种类型住宅的购买人群本来就是完全不一样的。一个合理的调控政策不应该过分地限制豪宅，我们的限制性措施应该分开，把高价房和普通商品房分开统计，比如我们以后的统计将高价房排除，只计100平方米以下的商品房，这样的计价方式就会更加合理、准确，政府也能给自己“解套”。
郝金斯：我很同意彭澎教授的观点。住房产品对应的是三种不同的需求：一种是解决基本的居住需求的，比如保障房和小户型、价格较低的商品房；一种是改善性住房，原本住的房子可能很小，通过努力有钱了再换成较大较舒适的房子；还有一种是高端性的需求，比如富豪住的。这三种需求自会量体裁衣，有没有能力买，买多少平方米，自己拿主意。而这三种不同的产品根据各自的配置、设计、材质、环境、服务等因素由市场定价，不宜头发胡子一把抓统统拉入“限价限售”的范畴。
事实上，高端住宅对一个城市来说是不可或缺的。一座城市如果没有豪宅，没有高端消费群体，那证明这座城市的配套环境、经济发展等对高端人才、高端人士不具吸引力。而吸引有钱人到这座城市购屋置业，是真正的“筑巢引凤”。高端人才来了，各类资源、投资也会尾随而来，对城市的转型升级有好处。比如我们侨鑫开发的汇悦台项目就吸引了一批高端人士。所以我认为政府应该正视高端消费群体，正视豪宅。
双轨制保障不同需求
南方日报：刚刚彭澎教授和Harkins先生都谈到不同类型的需求。实际上当前的调控理念也是对应不同的需求，分保障房和商品房两条腿走路的。目前中国也在学习例如新加坡、香港这样的国家和地区，一方面商品房非常贵，另一方面普通老百姓或者较为贫困的人又能够得到政府保障的覆盖。但毕竟中国人口众多，虽然近年加大力度建设保障房，但能够覆盖到的人群还是社会中的少数。政府财力吃紧，就希望包括开发商在内的社会力量参与保障房建设。但鉴于目前保障房的盈利模式尚未确立，社会参与的程度仍然有限。如何解决这一困境？
叶檀：保障房的制度可以向上海学一学。一方面有政府完全承担的廉租房，这是一定要由政府出钱的；另一方面，是有部分产权的房子，如果民众买不起商品房，那么可以跟政府共享产权，政府有优先回购权，这样的房子会比市场价优惠很多。
王珏林：保障房首先要明确是谁的责任，保障房就是政府的责任。任何企业参与，一个是积极参与社会贡献，另一个是要保证自己的收益，但这两个要分开。我们以前保障性住房供给的不多，这几年比较多一些，但这是一个长期的过程，因为会不断产生需求人群，不可能一下子解决。香港、新加坡的公屋制度我认为是可行的，我们现在是先有一些保障房，然后从制度方面完善，最终形成以公共租赁房为主的保障房制度，另外还可以补贴保障房，这才是未来长久稳定的发展方向。
郝金斯：非常赞同这个观点，建保障房的责任在政府，而不是推给社会力量。“希望包括开发商在内的社会力量参与保障房建设”？我认为，说“希望”可以，讲“要求”不行；从道德层面可以，用行政手段不行。要允许开发商自行选择，在商言商。
应创造更多投资机会
南方日报：本轮调控的核心是打击投机投资需求。但是应该看到，调控虽然有效果，但楼市当中投机投资需求仍占有一定比例。要真正消除房子的投资属性，恐怕还得拓展投资渠道。这方面您怎么看？
彭澎：全世界各国人民投资的主要渠道是股市，像美国有些人会用退休金购买基金等。但我国的股市是个“怪胎”，我们的经济很好，每年的GDP增长有7%、8%，但却在股市上感觉不到，如果中国的股市像西方的股市那样稳定增长，大家就不会只投资房地产。所以不是投资渠道不多，而是投资渠道有问题。
郝金斯：我认为房子的投资属性是不能够真正消除的。买房子投资没错，问题是将所有的热钱都投到这里风险就很大。人们只知道购置优质房屋可以增值保值，比股票更安全，更具有抵御通货膨胀风险的能力，所以千军万马都在挤这座独木桥，包括投资性、投机性购房者。
正如您所言，这反映出目前国内投资渠道有限的问题。应开拓投资渠道，创造良好的投资环境，让老百姓有安全感，对未来有信心，令从楼市挤出的热钱有其他更好的出路，不至出现新的问题。即便是遏制投机，也让市场去做，不必耗费行政资源。
王珏林：我们现在家庭投资的渠道比较单一，大家的消费集中在房地产，所以这是政府需要统一考虑应该发展什么行业，给家庭投资更多的投资机会。
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