“同样的话题，一样的答案。”这是大多带着疑问，参加中体产业的股东大会的投资者的感受。
三年前，谢亚龙入主中体产业，并在在任不足一年半的时间里主导了中体产业在房地产方面的布局。如今，中体产业在董事长刘军的带领下正式变身为房地产企业。
作为国家体育总局控股的唯一一家上市公司，一度努力向体育事业靠拢的中体产业，想要加大体育事业在主营中比重始终颇为吃力。中体产业年报显示，2012年公司主营收入中体育相关的占比37.66%，房地产收入为6.51亿元比2011年减少43.33%，但仍是公司主要收入来源。
在去年证监会对上市公司所属行业的重新分类中，中体产业被划归为“房地产开发与经营业”。
项目卡壳“虎头蛇尾”
“中体城”30亿画饼？
“中体产业投资的项目，总给人一种虎头蛇尾的感觉。声势浩大，收效甚微。”4月19日，一位参加中体产业股东大会(2012年年会)的股民无奈地说，“针对项目的搁置，公司管理层给出的回答，每年都是同一个版本，如法炮制”。
早在四年前，中体产业与万通地产共同开发的“三亚奥林匹克湾”项目，一度在资本市场备受关注。
根据当时公告，2009年6月，中体产业与万通地产共同组建三亚中体万通奥林匹克置业有限公司作为项目公司，注册资本为5000万元，股权比例为中体产业46%、万通地产44%、国际奥委会及中国奥委会各占5%，总投资为52亿元，整体计划开发7年。
据悉，自意向书签署之日起一年内，如公司或项目公司未能依法取得项目用地，意向书自动终止。而四年已经过去，由于地价原因，该项目始终未取得实质性进展。针对股民诸多质疑，中体产业董秘段越清表示：“该项目进展，与原来预想的有差距，目前还是在前期协商，不可预判。”
三亚奥林匹克湾项目的传闻在市场上被传得风风火火之际，正是三亚楼市投资最热之时。段越清也承认，广阔前景是吸引中体涉足此项目的重要原因。然而如今的“不可预判”结果，是中体没有想到的，更是股民也没有想到的。
类似的情况也在中体产业的河北涿州项目中发生。2010年12月，中体产业与城泛华集团在总部基地正式签订战略合作框架协议，开发河北涿州等地区的土地，打造“现代化绿色低碳型新城市功能区”。然而距离双方签订协议，已有两年半，如今记者再次提及，中体产业证券部人士一脸茫然，对项目进展一无所知。
三亚奥林匹克湾、涿州项目均不见下文，近期，扬州“中体城”30亿元项目又浮出水面。
尽管尚未举行土地招拍挂，该项目再引关注，同时也引发业界诸多质疑。而这也正是此次股东大会上股东最关心的话题。
2013年1月1日，中体产业与扬州市新城西区管理委员会签署《扬州中体城项目合作框架协议》，拟在扬州新城西区开发投资建设“中体城”项目。资料显示，该项目的投资规模达到30亿元。
“虽然换了董事长，中体产业在项目投资上‘见首不见尾’的风格却仍在延续。”一位股民开玩笑地说。
“具体开发事宜有待于进一步协商并签署正式的法律文件。目前中体只是与扬州市政府及扬州市新城西区管理委员会有前期接触。项目还在初期洽谈阶段，规划设计尚不确定，土地尚未取得，因此总投资规模约为30亿元是根据项目定位做的初步估算，不能作为参考指标。”对于这一段越清称为“八字没一撇”的项目，她仍旧讳莫如深，“中体城与三亚项目有相似性”。
据业内知情人士透露，上述项目，除了中体城，大多是谢亚龙在任时作的决定，三亚项目更是谢亚龙上任的“第一把火”。火还未“烧”得起来，谢亚龙却因受贿罪入狱。
值得注意的是，现任中体产业董事长刘军系扬州人，对扬州感情非凡。
薪酬制度亟待透明
此前，谢亚龙的高薪酬曾引发业内热议。根据中体产业董事会通过的一项《2009-2011年度公司高级管理人员薪酬制度的议案》，董事长年薪分为基本年薪和绩效年薪，基本年薪为25万元，按月发放；绩效年薪在完成年度净利润指标、考核合格后发放。谢亚龙曾表示，自己的底薪只有25万元。
而细读中体产业2012年的年报，对于薪酬制度的描述仅有“董事会薪酬与考核委员会……审查公司高管人员的履行职责情况并对其进行年度绩效考评,根据评价结果拟定年度效益工资发放比例及金额、进一步奖惩方案,提交董事会审议,监督方案的具体落实。”并未明确对新的薪酬制度有所公示。
对于薪酬制度是否有变化及刘军的薪酬，中体产业一位高管表示：“没有变化，薪酬制度是之前就定下来的。无论谁是公司的董事长，薪酬体系都是不变的。”
业内人士认为，如今从中体产业的业绩来看，仅凭工资，现任董事长要获得高薪也非易事。
有股民认为：“鉴于现任董事长与中体项目存在关联性，‘中体城’项目更应加强监管。”
售地产项目弥补业绩
利润新增长点饱受质疑
翻开中体产业的历年年报，不难看出，一直以来，体育产品经营带来的收入微乎其微。1998年，中体产业上市之初，主营业务主要为体育产品的生产、体育健身项目的开发等。自2008年，体育经营受“奥运年”刺激，出现“昙花一现”式的大幅增长，其后贡献一蹶不振。2012年中体产业体育相关收入3.2亿，占主营收入37.66%；毛利率24.84%，同比减少7.8个百分点。
力求盈利的中体产业一直将希望寄托在房地产上。
中体产业年报显示，2012年公司实现营业收入10.49亿元，同比上年减少30.36%，净利润7796万元，降低2.02%。公司表示，营业收入减少的主要原因是商品房销售受到地产调控政策影响，房地产相关收入的减少。
中体产业地产收入大幅下降并非偶然。近两年，中体产业不断变卖地产项目。2010年，上海项目、九江项目曾被先后转让。去年12月，中体产业控股子公司宣布通过挂牌拍卖方式处置天津奥林匹克花园运动城资产；此外，去年4月，中体曾将惠州项目公司35%的股权转让给上海锐盈，为其带来约1691万元人民币的收益。
去年11月，证监会公布《上市公司行业分类指引》，对上市公司分类进行重新划算。中体产业被划归地产业。然而，作为国家体育总局控股的唯一一家上市公司，加大体育项目在业务中的占比和收入，重新将其培育成为盈利增长点，成为中体产业的一块“心病”。
段越清认为：“公司过去一年以及未来发展战略都是将体育产业作为发展重点。2012年在体育赛事及运营、体育经纪等业务领域都有所体现，特别是新增加的体育彩票业务，成为公司新的营收增长点。”
2012年7月，中体产业收购英特达后，主营业务增加了体育彩票业务。然而在对英特达系统9000万元的收购中，将近6200万元溢价部分令投资者再生质疑。
“中体产业的‘体育+地产复合模式’仍将持续很长一段时间。”段越清如是说。
“中体产业连续数次清理资产，短期内为业绩带来贡献，但长期情况堪忧，去年房地产大幅减少带来的业绩不佳就凸显隐患。投资项目收益，一直都在中体产业的利润中占着相当的比重。不断出售原本赖以生存的地产业务，如不能尽快找到务实的新的盈利增长点，中体产业将陷入进退两难境地。”一位会计分析师告诉记者。
品牌和营收难两全
怀揣着“奥林匹克花园”这个注册商标使用许可，中体产业一直希望将体育形象植入房地产品牌。然而资产运营状况的不断下滑，使得中体产业不得不在维持盈利和品牌保护中寻找平衡。
近年来，奥林匹克花园项目不断萎缩。奥运过后，中体产业大量变卖地产资产同时，仅开发了5个奥林匹克花园项目，目前旗下仅存的沈阳和大连的项目尚在开发。
“公司控股大部分奥林区克花园项目，个别以参股形式与开发商合作。地产商考虑到‘奥林区克花园’品牌与公司地产项目契合度较高，大多更愿意采取这种形式与中体合作。”段越清表示。
据了解，“奥林匹克花园”加盟方式分为两类，一是中体产业控股，二是品牌输出，其中又有两类，一种是参股，二是收取品牌加盟费，品牌加盟费为每平方米60元。
对于投资者关心的“奥林区克花园”品牌风险如何把控？段越清坦言：“品牌授权的模式还是有一定市场，但对整体业绩贡献不大，管理上的确存在风险，目前主要是通过协议和品牌管理手册加以规范，因此不是未来的主要发展方向。”
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