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金融街加大商业地产开发 月坛项目或受限价令冲击

2013年04月23日 07:21   来源:每经网-每日经济新闻   

    4月初,以商业地产为核心的金融街(000402,SZ)发布了2012年年报,《每日经济新闻》记者注意到,2012年金融街住宅产品的增速却远高于商业地产的销售增长。

    在住宅产品业绩去年同比增长超过135%的背景下,金融街今年仍将加大对商业地产的开发力度。金融街控股副总经理王志刚近期就公开表示,金融街将增大对商业地产的关注,大型综合体项目的开发和销售,依然是未来公司支柱性营收来源。

    不过,从严征收“20%个税”、加强限购和提高二套房贷之后,近期北京市住建委主任杨斌在媒体上的表态,对金融街2012年的月坛项目会有怎样的影响?业内分析人士表示,这或将影响项目的推盘节奏。

    2013将偏重商业地产

    2012年也许是金融街住宅销售业绩最好的一年。

    2012年年报显示,金融街整体销售突破200亿元,全年实现销售签约额约205亿元。其中住宅产品销售签约额约111亿元,较上年增长约135%,占全年销售额54.15%;全年实现商业地产销售签约额约94亿元,较上年增长约13%,占全年销售额45.85%。而在2011年年报里,金融街实现的130亿元签约额中,商务地产销售约为83亿元,占比63.85%,公司住宅销售约为47亿元,占比36.15%。

    虽然金融街2012年住宅项目的销售取得了非常好的业绩,但公司方面仍偏向在商业地产领域的发展。公司在2012年年报中称,将积极把握外部环境变化带来的机遇和挑战,强化商务地产特色,围绕经营增长与盈利提升开展工作,打造竞争、健康、和谐企业,实现公司的可持续发展。

    事实上,金融街的2012年年报显示,商业地产行业的整体形势并不容乐观。全国办公楼的开发投资额超过3300亿元,同比增长31.6%,销售额为2700多亿元,仅同比增长12.2%;商业营业用房的开发投资额达到9312亿元,同比增长25.4%,销售额为7000亿元,仅同比增长4.8%。

    显然,商业地产的投资大于需求的风险已露出苗头。相比之下,住宅市场的情况看起来要好一些。全国全年投资总额4.94万亿元,同比增长11.4%,但销售额却达到5.35万亿元,同比增长10.9%。

    对于公司加大对商业地产开发投入的原因。金融街品牌经理付韵韵对《每日经济新闻》记者表示,这其实是保持对商业地产的关注。虽然2012年住宅销售相比以往占整体销售的比重较大,并且是历史上最大的一年,但按照公司原来的战略,还是以商业地产为主。

    月坛项目或受制限价令

    尽管金融街采用仲量联行研究数据,来表达公司对北京商业地产市场的看好,如2012年北京甲级写字楼供应平稳,空置率稳步下降,租金涨幅超过10%,但在业内看来,北京的商业地产市场并不像金融街所认为的那么美好。

    近期,北京市住建委主任杨斌在媒体上表态,对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格,且不接受指导的商品房项目,可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

    而金融街公告显示,2012年9月24日,金融街西扩地块月坛南街地块,以34亿元被金融街控股股份有限公司竞得。该地块土地面积1.62万平方米,折合楼面价30429元/平方米。

    记者在北京市住建委的网站上,以“月坛”为项目地址进行搜索,只查到4个预售许可证,取得时间从2001年~2005年不等。最近一个项目是2008年的融泽府嘉园,其住宅拟售价格仅为1.6万元/平方米,而其最高成交均价也仅在16713元/平方米,其销售价格仅为金融街月坛项目拿地成本的6成不到。

    同时,该地块所在的月坛区域,目前已是比较成熟的高档社区。周边中介工作人员向《每日经济新闻》记者证实,2008年以后,区域内基本已无期房住宅供应。该区域最近几年无新盘入市。

    那么,金融街月坛地块这种近期无新盘推出,2008年的价格水平无法参照的情况,该政策对公司会产生怎样的影响?

    记者致电金融街相关负责人,询问该项目的开盘时间、预计售价、建设成本等问题,均未能得到回复。

    对此,房地产行业分析人士对《每日经济新闻》记者表示,个别城市通过收紧预售许可证发放过程,延发高端楼盘预售许可证的方法,控制中高端楼盘在市场当中的成交,从而结构上控制整个房地产市场的成交均价。从表面上来看,使整个市场均价走势相对平稳,“但对于项目本身而言,短期内难以回收资金,从而影响项目的推盘节奏。”

    上海易居房地产研究院研究员严跃进也表示,金融街竞得月坛南街地块,倘若没有限价令出台,该项目前景仍较好。限价令出台,可能会打乱该项目的既定思路。

    事实上,去年虽然北京甲级写字楼租赁市场不错,但销售型的商务地产还是遭遇“寒冬”。以往依靠销售北京甲级写字楼,曾有过非常不错业绩的SOHO中国,2012年的合同销售额仅为94亿元,SOHO中国由售转租,一度也被认为是北京写字楼销售不佳的一个原因。

    为了避免写字楼市场滞销带来的冲击,部分房企在明知会受到处罚的情况下,依然违规“商改住”,把商业性质的写字楼改成公寓进行销售,一定程度也反映了北京销售型写字楼的困境。

(责任编辑:马欣)

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