在全国部分城市房地产市场量价齐升，以致中央不得不再次出台新调控措施的背景下，呈现整体低迷的海南省房地产市场显得更加冷清。作为国际旅游岛的海南省，未来房地产市场将如何发展？据《经济参考报》记者了解，促消费、城镇化或将成为海南省下一轮房地产市场发展的增长动力。
城镇化规划将加快引导房地产业发展
日前，海南省住建厅就海南省新型城镇化发展战略规划研究报告召集专家学者进行讨论，记者从《海南省推进新型城镇化实施纲要(2012-2020年)》(草稿)(以下简称“规划”)中得到的初步信息了解到，在推进新型城镇化的过程中，海南省将通过加大保障性安居工程建设与管理力度、推进农村住房建设管理和危房改造、大力发展普通商品房和旅游地产三大措施改善城乡居民居住条件。
从城镇化发展的总体思路来看，海南或将加快引导房地产业的发展，使之成为国际旅游岛建设的重要载体和核心产品之一，成为海南省的支柱产业。
据海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏介绍，2012年海南省房地产业税收占地税税收总量超过35%，投资额达890亿元，占全省完成投资的40%，第二产业建筑业税收占地税税收总量超过15%，建筑业的增加值已占第二产业比重达35%左右。这意味着，房地产和建筑业对海南社会经济贡献连续多年超过50%。
“这两个行业是城镇化传统的基建类行业，这说明现阶段城镇化已经成为海南省社会经济发展的重要驱动力，正发挥着较大贡献。”王志宏说。
的确，记者从海南省部分市县了解到，近年来随着城镇化的推进，房地产业和建筑业地位对地方经济发展的贡献举足轻重。据海南省万宁市地税局局长付仕仿介绍，去年万宁市的房地产业税收占比，更是占到地方税收超过80%。
作为独特的地理单元，海南全省统筹和“一盘棋”是城镇化的主要特色。最终海南将逐步形成以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，区域之间特色各异、互补性强的房地产空间发展格局。
大力发展普通商品房及旅游地产
作为拥有丰富旅游资源的海南省，将利用自身优势，在优先发展当地自住型居住地产的基础上，着力发展旅游地产。
规划指出，海南将建立健全多层次的房地产产品供应体系，满足多样化消费需求。优先发展常住型居住地产，加快适合城乡居民不同消费层次的廉租房和保障性住房建设；积极发展富有海南特色、高品质、个性化的旅游房地产。
在发展自住型地产方面，海南省国土部门将对普通商品住房优先供地并将控制过高地价。并大力发展中小套型、中低价位的普通商品住房，以满足自住型需求。对首次置房的刚需人群将给予贷款优惠政策，并鼓励开发商投资普通商品住房建设，引导住房合理消费。
旅游地产方面，重点发展以星级宾馆、度假村为主体的经营性房地产；适度发展满足避寒、疗养等不同需求的度假旅居型房地产；配套发展商业、办公地产及各类公共服务设施类地产。
规划同时指出，转变房地产业发展方式。县城和中心镇将加快房地产市场的培育和发展，推动集中连片综合开发，同步配套建设基础设施、公共服务设施，创造房地产发展条件。提高住宅产业化水平，积极推动全装修住房建设和交易。
着重提升城镇质量与品位，加快建设宜居城镇。加快城镇新区开发和以城镇旧区改造、棚户区改造、城中村改造为重点的城镇综合整治。
调控之下海南楼市面临挑战
事实上，王志宏今年1月份曾表示，今年海南将加快转型升级，保持房地产业平稳健康发展。2013年房地产开发投资要力争比2012年增长15%，约955亿元；商品房销售面积力争与2012年持平。
“房地产业是海南省经济的重要产业，能不能完成这些目标关系到海南省经济发展的大局。面对中央的调控政策，海南楼市面临的困难比较多。”王志宏说。
记者近日从海南省住房和城乡建设厅获悉，海南暂不出台专门的“国五条”实施细则，但海口、三亚原有的限购政策等将继续实施，继续严格实施差别化住房信贷政策。
海口市4月1日已公布了海口市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知，明确2013年新建商品住房价格增幅不高于海口市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。
针对备受关注的卖房按转让所得20%计征个税的政策，海南省住房和城乡建设厅有关负责人表示总的原则是要执行，但具体如何执行还有待国家税务部门细化。
海南省住房和城乡建设厅要求各市县今年要在贯彻落实好既有调控政策的前提下，精心呵护房地产业的发展：一要从项目规划、施工报建等环节，继续加快审批进度，促进重点、高端房地产项目早落地、早开工；二要调整优化开发结构，进一步减少纯商品住房比例，实现供求关系的基本平衡；三要进一步加大经费投入，加大促销力度，创新宣传手段，提高促销成效；四要完善房地产市场信息系统。
海南省房地产业协会会长向多银表示，新“国五条”的出台表明国家对房地产宏观调控力度、决心不变，但对海南的房地产后市影响不会很大，原因是海南有着得天独厚的自然资源；政策的出台更加快了结构调整力度，由单一的住宅房产转向可持续经营房产发展。
三亚远东凤凰岛置地发展有限公司董事长周霖也认为“国五条”的出台加快了海南地产整体的转型，将来应向旅游地产，文化地产等多元化发展。
但值得注意的是，在推进城镇化发展的背景下，海南省现阶段城镇化水平较低的现实也意味着海南房地产业仍具有较大的发展潜力和空间。但是，有专家指出，由于海南省总体上仍属于欠发达地区，城镇发展基础较弱，城镇化质量有待大幅度提升，区域之间、城乡之间发展存在不平衡，海洋优势尚未完全发挥，候鸟性旅游带来的“空城化”等问题都将是海南新型城镇化需要破解的难题。
海南克而瑞咨询中心总经理王路建议，海南国际旅游岛作为经济特区，应适当放宽民间资本进入旅游资本市场的条件，由于海南独特的旅游地产资源，宜采取更为有效的举措精准调控，楼市调控政策不能“一刀切”。
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