京版沪版国五条缺新意 A股波澜不惊迎地方细则？

　　随着“国五条”地方细则大限来临，上周末，北京、上海、重庆、合肥、深圳等地方细则密集落地。

　　其中，京版细则明确规定，自3月31日起，北京籍单身人士限购一套房；沪版细则要求强化对离异等借款人的购房贷款资格审查，严禁发放第三套及以上购房贷款；渝版细则并没有列出限购措施，但要求暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　尽管各地细则松紧不一，但专家认为，“细则不够细”“操作性不强”等是各地的通病，南京3月31日发布的“国五条”细则，全文只有154个字。

　　严厉不及预期

　　3月30日，北京市政府网站公布京版“国五条”细则，拉开了周末两天地方细则公开大幕。从各地设定的房价控制目标来看，京版细则对于房价目标控制最为严厉，细则提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格；上海将房价控制目标设在“基本稳定”；而重庆、合肥、大连、厦门等城市则均规定房价上涨幅度小于收入涨幅。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示：“相比五天前的广东省细则，明显有新料，在房价控制目标、限购、二套房贷、个人所得税等方面有所细化与升级。”

　　在京版细则中，“禁单身人士买二套房”一条引起广泛关注。不少人笑称，前阵子为躲避限购而离婚的人，此时只怕是哭笑不得。事实上，这条最严厉规定并非北京首创。

　　“北京所用的政策上海在去年已经用了。”中房信分析师薛建雄在接受《国际金融报》记者采访时坦言，“就现状来看，上海对于房价调控的政策比北京要严格。但由于上海的政策一直是最严的，所以这次也没有更多政策可以追加。相比之下，广东和北京都有很多可追加的政策，因此，相比较而言，广州、北京等地出台的细则看起来要比上海严很多。”

　　在复旦大学房地产研究中心主任尹伯成看来，已出的几个地方细则调控严厉程度并不及预期。“这些细则没多少新意。”谈及细则对于上海地区的影响，尹伯成对《国际金融报》记者表示，“现在来看，上海这个细则比较温和，原则性问题比较笼统，对于许多比较关注的问题也还没有解决，下一步对于市场的影响不会很大。”

　　有业内人士明言，从北京上海，到重庆合肥，“国五条”细则内容越来越空洞，预计尚未颁布细则的城市也出现同样的情况。

　　细则不够细

　　记者在采访中了解到，房地产中介以及购房者比较关注的还是20%个税问题，具体怎么征收？什么时候开始征收？

　　“对于引起争议的这个问题，北京、上海、重庆都仅重复了国家版‘国五条’中的规定，并未明确和细化。”尹伯成表示。月底是地方细则大限，但是最关键的这条对于政府来说确实有难处。老百姓争议比较大，问题也比较多。“但是我们也可以理解，确实涉及到具体问题，尤其是对于单位福利分房来说，现在并不好办。”

　　“20%个税规定在1999年就有了，只是现在才放在‘国五条’内明确提出。但是这么多年都没有真正实行，靠几天时间来调整不太可能办得到。”薛建雄对政策具体落实并不乐观。

　　薛建雄认为，20%个税主要影响到的是1998年房改以后到2008年期间的房子。1998年以前的房子无法核实房屋原值，只能按照1%来征税。而2008年之后的房子涨幅并没有那么严重。“实际上也就是一部分二手房受到影响而已。2008年以后的房子在交易时做低一点价格，就可以不用交税了。也正是因为可以做低价格，1999年就有的规定没有严格执行。”薛建雄表示。

　　另外，虽然多个城市提出收紧二套房贷政策，但具体的首付及利率比例并未明确规定。比如，北京仅提到二套房贷首付提高，但成数、利率并未确定。而上海则更为模糊地表示将“适时”收紧二套房贷政策。

　　利空已出尽？

　　“从估值角度看，房产板块对于政策的预期有了较为充分的反应。即将落地的细化政策将会继续对板块估值造成短暂的冲击性影响，但冲击将会有限，且影响的时间将会比较短，而估值的回调会构成板块的买入机会。”中原证券分析。

　　东北证券首席投资顾问郭峰认为，地方版政策密集出台，地产股可能受到一些悲观影响，尤其是随着销量的下滑，这种影响会持续一段时间，但不会很大。薛建雄也认为，预计4月1日的股市会低开，出现小幅震荡后回归理性。复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民则认为，新政中，20%的个税效应早就发生了，新政利空已出尽，未来房地产相应股票价格要么呈现稳定，要么继续上涨。