“国五条细则”推出不必反应过度盲目买卖 建议采取灵活理财方式
理财顾问团队：
民生银行广州分行 陈敏娜、杨盛学
证券业资深人士 守成
基金资深分析师 齐妤
周一晚间，广东省相关政府部门推出了“国五条细则”，对房产投资市场的后市产生了诸多影响，计划买房和卖房的家庭踌躇良多：是否有更低的买房机会？现在卖掉房子是否划算？
业内人士认为：买卖房产均不必盲目，应根据家庭需求、资金能力按部就班地推进。购房家庭可关注逢低买入的机会，步伐放快几分；卖房家庭则要权衡房产升值与税费提高之间的“性价比”，优先租赁、带租约出售。无论房产何时交割，稳健理财不可偏废，建议采取灵活理财方式，多买变现容易的基金。
对于绝大多数的城市家庭来说，收入再高也都属于中产阶层，考虑的无非是1~2套房产的买卖问题，对于“国五条细则”，不必反应过度、盲目买卖；按部就班买卖房产、灵活稳健理财，应是近期操作的大方向。
在此之中，买房与卖房，应该区别对待。买房的步伐不妨快一点，由于二手市场成交旺盛，不少家庭降价销售，其间不乏抄底的机会；而在“国五条细则”落实之后几个月内，也不乏逢低买入的机会。计划买房尤其是购买一套房产的家庭，不建议左顾右盼。
而对于卖房者来说，计划出售的房产，一般都不是家庭的唯一房产；为了应对近期出现20%交易税与可能推出的房产税，卖掉多余房产也是理性之举。不过，席卷全世界的通货膨胀趋势已十分明显，中国房产市场的刚性需求较高，不建议跟风盲目卖房。先租赁再出售，观望市场后带租约出售，能使类似家庭的利益达到最大化。
在房产买卖过程中，不建议持有过多的现金，理财、买卖房应两不耽误。变现容易、操作灵活的基金类产品，是计划买卖房产家庭的首选；股市点位较低，以往的“被套”股票也不建议割肉，可关注蓝筹房产股的逢低买入机会；不建议存定期存款、购买国债等变现较难的产品。而由于市场不确定性因素较多，比较适宜采取稳健投资的方式，在买卖房屋的过程中，稳健、进取、保守理财产品的比例一般应为5∶4∶1。
案例一：有现金82万元“刚需”买房者 尽快“落房为安”
广州市民小刘先生新婚燕尔，计划买房，目标价为200万元的中小面积住宅。小刘先生31岁，是一家外资企业的白领，太太工作性质类同。现在家有现金82万元，够付按揭首期后可能还有一定剩余。请问什么时机买房好？
分析：无论是刚刚出台的国五条细则，还是有可能推出的房产税，都没有对居民的自住房产作出限制与规定，而通货膨胀在即，类似刘先生家的“刚需”数量庞大，与其左顾右盼，不如“落房为安”。
结论：尽快买房，细则执行前，优先购买二手楼，细则执行后，优先新盘一手房。
理财建议：82万元的资金数额巨大，买卖房产一般需要三个月时间，不应损失其间的收益率。在买房之前和买房过程中，可灵活投资，多买方便变现的基金。建议10万元购买货币基金，随时变现准备交纳“订金”；剩余的40万元购买债券型基金，以求稳健理财；最后，32万元逐步建仓股票型基金，选择蓝筹投资风格、精选股票的品种，股市点位较低，而今进入，3个月内应有一定收益。
案例二：
“改善型”买房者 “以房养房”更合适
曾先生44岁，一家三口住在广州海珠区一套价值约220万元的89平方米房子，近期计划购买改善性住宅。现家有余资216万元，其中36万元是被套的股票，另外有即将到期的定存30万元，其余基本是现金。曾先生是广州市内一家民营企业的副总经理，太太是中学老师，女儿8岁。请教近期如何理财与操作？
分析：广州市内，一套面积在120平方米以上的住宅，目前可以350万元的价格成交，首付需200万元，小于曾先生家的“余资”。而地处市中心地段的小面积住宅，永远是租赁市场上的抢手货。有鉴于此，“以房养房”应该更符合曾先生的利益。
结论：租赁旧房“赡养”新房，准备抄底房产股。
理财建议：对于曾先生家来说，买房计划可以按部就班推进，不必盲目也不必迟疑，另外需要一份2013年的中线理财计划。不建议割肉36万元的股票，股市低位盘整，未来震荡上行的概率远大于下跌的概率；可做调仓换股，向蓝筹龙头品种靠拢；楼市调控细则推出后，房产股“利空出尽”，近期可能筑底，逢低买入后，反而更有获利机会。其余资金建议购买30万元的货币基金、70万元的债券型基金与50万元的偏股型基金。
到了交房款时间，可视各投资产品的收益情况逐步卖出，哪个产品获利丰厚就先卖哪个产品。当所有房款交出后，剩余资产应优先购买5万元的货币基金，建立家庭应急准备金，其余资产可保留原状。
案例三：
家中有三套房欲卖房者 可边卖边租
罗先生43岁，是广州一家民营企业的合伙人，近期正在考虑出售家中的多余房产（第三套房），该房产位于越秀区，价值约300万元，面积为119平方米。罗先生一家四口现住在海珠区一套价值400万元的大面积住宅中，家有近200万元的余资，其中包含被套的股票和偏股基金合计110万元；另外在从化市也有一套价值近400万元的别墅。请问是否该卖房？
分析：国五条细则推出后，广州所有区域，无论从化、增城都被纳入“限购”与房产管理的范畴，罗先生预备出售的房产成为了名副其实的“三套房”，虽无近忧，但有征收房产税的远虑。大面积住宅对外租赁并不容易，高价卖掉确实比较理性。但操作弊端在于：1.如果卖得不及时就要交重税，或者受市场抛售潮影响降价出售则会损失收益；2.通货膨胀在即，牺牲了房产升值的机会成本。为此，对于类似罗先生的情况，建议边卖边租。
结论：观望市场，带租约出售，同期进取灵活地购买其他的理财产品。
理财建议：在卖房的过程中，为了对冲保守房产的收益损失，罗先生比较适宜采取灵活而进取的投资方式。对于110万元的股票、偏股基金，不建议割肉，可做调仓换股，优先购买蓝筹方向和风格稳健的偏股基金。而对于剩余的90万元“余资”，建议抄底35万元的实物黄金，再购买45万元的债券型基金与10万元的货币基金，以作平衡投资之选。
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